Sulla base delle alte percentuali italiane di soggetti che abitano in un condominio, si può rispondere con un generico quasi tutti. Circa il 60% della popolazione italiana, infatti, risiede in uno stabile condominiale e si è dovuta – o si deve confrontare – con le sue regole, i suoi abitanti ed il suo amministratore.
Ed allora, chi almeno una volta nella vita non ha sentito parlare o ha partecipato ad una riunione di condominio?
È ormai risaputo che la vita in tale contesto non è affatto semplice, soprattutto ove si tenga conto della coesistenza di diritti diversi che si intersecano fra proprietà privata e proprietà comune: proprio la figura dell’avvocato è quella chiamata ad intervenire sia in caso di liti interne che per quelle che sorgono tra il condominio e terzi.
Quaderno 1: Liti in Condominio aspetti operativi e casi pratici. Formato cartaceo
La nomina di chi rappresenterà il condominio in giudizio – in casi come l’opposizione a un decreto ingiuntivo o la diffida ad osservare il regolamento condominiale – spetta all’ amministratore, il quale vi provvede senza previa delibera assembleare come peraltro confermato anche dalla Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 8309/2015.
Va però specificato che contro questo potere decisionale i condomini non sono del tutto impotenti, dal momento che il codice prevede il “dissenso rispetto alle liti” di cui all’art. 1132 c.c., per il quale si consente al soggetto dissenziente di poter separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze di una lite per la cui promozione o resistenza l’assemblea ha deliberato positivamente.
Ma l’azione del legale non si ferma semplicemente a rappresentare il condominio in giudizio, è molto più complessa e completa.
La figura dell’avvocato, infatti, segue vari momenti della vita di un condominio dal momento che il professionista può tanto essere chiamato per la redazione del regolamento condominiale in fase di costituzione, quanto per rappresentare in giudizio lo stesso amministratore in caso di impugnazioni per nullità o annullabilità delle delibere assembleari.
Per quest’ultimo tipo di attività, e non solo, ricordiamo che con la recente riforma apportata dal D.lg. 69/2013 è stato introdotto l’obbligo di preventivo esperimento della procedura di mediazione. Trattasi, come è noto, di condizione di procedibilità della domanda giudiziaria in una vasta gamma di controversie rientranti tra le competenze dell’amministratore, mandatario del condominio, e – più precisamente – di quelle previste dagli articoli n. 1117 al 1139 c.c. e dalle disposizioni attuative del codice civile.
Oltre all’amministratore, legale rappresentante, a tali procedimenti possono partecipare anche i condòmini interessati, previa delibera dell’assemblea. Ed è proprio in riferimento a quest’ultima delibera, consistente in una specifica “autorizzazione” dei condomini, che l’attuale proposta di riforma in materia condominiale ritiene possa superarsi il preliminare “assenso” collegiale e lasciare così maggiore spazio di manovra all’amministratore, il quale potrà decidere in piena autonomia di presentarsi dinanzi all’ organismo di Conciliazione.
E se si procede verso un cambiamento di quanto attualmente previsto dall’ art. 71 quater disp. att. c.c., per il quale “è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice”, l’assistenza dell’avvocato sembra diventare ancora più necessaria proprio per instradare, consigliare e proteggere il mandatario dai tanti possibili errori – anche procedurali – che possano essere commessi anche e soprattutto nella valutazione delle scelte che comunque – prima o dopo – andranno riportate e spiegate all’assemblea dei condòmini.
Fatto sta, in definitiva, che nonostante si sia registrato negli ultimi lustri un progressivo svilimento della figura dell’avvocato, soprattutto a causa dei ben noti problemi della giustizia italiana, in campo condominiale essa non sembra assolutamente potersi sottovalutare dal momento che – oltre ad essere utile per la consulenza e la rappresentanza legale – la stessa è diventata oramai sicuramente indispensabile per consentire agli amministratori, ma anche agli amministrati, una più agevole ed oculata valutazione ed applicazione delle norme di diritto e per stare al passo con le nuove esigenze di tutela che il settore sempre più insistentemente richiede.
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