Frazionamento di una unità immobiliare: quando è necessaria la revisione delle tabelle millesimali?

La pratica del frazionamento si sta diffondendo sempre di più – specie nelle seconde case – proponendosi come un mezzo per acquisire o massimizzare nuove entrate anche derivanti dalla vendita o locazione (per esempio) di tutto o parte dell’immobile.

Definizione di frazionamento immobiliare

Per frazionamento si intende la divisione dell’immobile in due o più parti ben distinte e separate tra loro anche dal punto di vista catastale.

I motivi per cui si arriva a frazionare un’unità immobiliare sono molteplici: realizzare un’attività commerciale tipo B&B da un grande appartamento; dividere una proprietà tra i propri figli; beneficiare di una fonte di reddito dall’affitto di una parte del proprio appartamento che si intende continuare ad abitare, prevedendo una completa autonomia degli spazi che si ricaverebbero.

Misure minime

Un vincolo di cui tener conto nell’ambito del frazionamento riguarda la superficie minima di ciascuna unità immobiliare che ne deriva. Gli spazi a quel punto generati permettono autonomia e indipendenza per chi ci vive, ma occorre considerare che vi sono delle misure minime da assicurare, come disposto dagli artt. 2 e 3 del DM 05/1975 (vedi tabella riassuntiva sotto riportata), salvo deroghe.

Prevedendo quasi sempre opere edili, il primo vincolo di cui tener conto è l’art.1122 c.c. che vieta di eseguire lavori sulle rispettive proprietà che possono recare pregiudizio alla stabilità, al decoro e alla sicurezza delle parti comuni dell’edificio in Condominio.

Variazione dei millesimi: la posizione dei giudici

Il frazionamento anche qualora determini una variazione della struttura e composizione dell’immobile, non comporta di per sé la revisione dei millesimi.

Giurisprudenza consolidata (Cass. 17 ottobre 1967, n. 2493; Cass. 24 giugno 2016, n. 13184), difatti, è nel senso di ritenere che in caso di divisione di un immobile in più distinte unità, non si verifica alcuna alterazione ex art 69 disposizioni di attuazione del Codice civile e, dunque, non si procede alla revisione delle tabelle condominiali esistenti.

Il caso di specie portato all’attenzione dei giudici riguardava una divisione orizzontale (in quanto l’immobile era su due livelli), ma la massima di diritto che si può ricavare dalla decisione finale del giudizio suggerisce una regola da poter considerare in via generale, salvo eccezioni da valutare caso per caso.

Riguardo i millesimi, dunque, si procederà più semplicemente a distribuire tali valori precedentemente associati all’unica proprietà, tra quelle derivate in modo tale che i totali corrispondano (Cass., 03 giugno 2019, n.15109; Cass., 20 febbraio 2020, n. 4439).

La variazione dei millesimi conseguente al frazionamento, pertanto, riguarderà esclusivamente i proprietari, supportati – eventualmente – da un consulente tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) e sapientemente coordinati dall’amministratore del Condominio.

La distribuzione dei millesimi originari tra gli immobili derivati sarà, a quel punto, eseguita unicamente sul piano dei rapporti interni (non portando variazioni agli altri immobili non frazionati che rimangono esterni – ossia estranei – al calcolo in discorso) per le unità immobiliari interessate dalla divisione e secondo un criterio proporzionale che rifletta le dimensioni conseguenti.

Il ruolo dell’amministratore di condominio

Il rappresentante legale del Condominio viene innanzitutto investito della questione al momento in cui la proprietà comunica (qualora ce ne fosse bisogno) l’inizio dei lavori di frazionamento.

Sui nuovi millesimi, poi, l’unica operazione e adempimento da compiere, a seguito dell’intervenuto frazionamento, consiste nel facilitare l’accordo dei proprietari delle nuove unità frazionate, sulla determinazione delle rispettive quote proporzionali.

Compito che appare demandabile all’amministratore del Condominio (sentita la sua disponibilità) per le sue capacità professionali e per un ruolo istituzionale anche di super partes e fiduciario dei condòmini.

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Come operare con l’attribuzione dei nuovi millesimi

I millesimi dell’unità immobiliare oggetto di frazionamento vengono suddivisi tra i nuovi immobili.

Mettiamo, ad esempio che da un appartamento originario (interno 5) di 90 mq, le parti assumano di averne ricavato uno (interno 5/a) di 50 mq e l’altro (interno 5/b) di 40 mq.

Poniamo, altresì, che l’appartamento (l’interno 5, nella sua interezza) abbia 50 millesimi.

In tal caso all’amministratore basterà attribuire d’ufficio 27,78 millesimi al nuovo interno 5/a e 22,22 millesimi al nuovo interno 5/b, sulla base della seguente formula proporzionale:

mq originari: millesimi originari = mq derivati: X (il valore da determinare, i nuovi millesimi)

Da cui X = (mill. originari*mq derivati)/mq originari

La somma dei nuovi millesimi deve – come già spiegato – coincidere esattamente con i millesimi dell’originaria ed unica proprietà e pertanto l’operazione di attribuzione di nuovi millesimi appare corretta proprio perché fondata su un accordo tra i diretti interessati (Trib. Roma, 23 agosto 2023, n.12372).

È bene sottolineare l’importanza di tale accordo in quanto, in mancanza di esso, la determinazione di nuovi millesimi potrebbe essere valutata – in sede di eventuale giudizio – come una suddivisione arbitraria dei millesimi, comportando, dunque, il rischio di annullamento di ripartizione spese in caso di impugnazioni assembleari.  In tal senso ha deciso la Corte d’App. Firenze, 21 aprile 2020, n.833 che accolse le contestazioni di uno dei proprietari delle nuove unità immobiliari sulla ripartizione approvata dall’assemblea basandosi su millesimi decisi dall’assemblea stessa.

Marco Venier

Amministratore di Condomini e revisore conti condominiali

Presidente nazionale UNICONDOMINIO

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