Garage abusivo: quando le irregolarità urbanistiche, sul bene pertinenziale, impediscono di ottenere le agevolazione fiscali?

Fatto:  La ricorrente è una proprietaria di un’abitazione al cui piano terra fin dagli anni 60 era presente un locale accessorio ad uso autorimessa.   Nel 2008 presentava un’istanza di accertamento di conformità del manufatto.  Poiché aveva ricevuto dal comune un’ingiunzione di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi.

Decisione:  All’interno del cortile dell’edifico della ricorrente è presente un manufatto in muratura e blocchetti intonacati, con copertura inclinata in cemento armato, aperto per un lato.

Per poter escludere la necessità del rilascio del titolo edilizio, la realizzazione dell’opera deve essere antecedente alla c.d. legge ponte del 1967. Ma non vi sono prove certe che il manufatto sia antecedente al 1967 e quindi non avesse bisogno di concessione edilizia

Il Tar Lazio con sentenza n. 10924 del 25 ottobre 2021 precisa che grava esclusivamente sul privato l’onere della prova in ordine alla data certa della realizzazione dell’opera edilizia.

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Nel diniego il comune precisa che per le autorimesse a piano terra l’altezza utile netta non può essere inferiore a ml 3,50 e che solo per le autorimesse singole è consentita un’altezza inferiore fino al limite di mt 2,30.

Inoltre, l’intervento non può ricadere nella casistica prevista dalla legge 122/89, che all’art. 9, co. 1, prevede che “I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti”

Né può essere invocata la c.d. doppia conformità.  Questa prevede che “Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici”.

Non risultando che il manufatto sia stato realizzato durante il periodo di vigenza della nuova previsione, nel senso che per essere sanato l’intervento deve risultare “conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

Il Tribunale amministrativo regionale respinge il ricorso. Precisa che anche per i locali accessori è necessario rispettare la distanza di 5 metri dal confine.  Quando si tratta di autorimesse di pertinenza di un immobile, esse devono essere poste al piano terra o interrato dell’edificio stesso.  E non devono essere purché in contrasto con i Piani Urbani Traffico vigenti

Pricipio di diritto espresso. Le autorimesse di pertinenza di un immobile, devono essere poste al piano terra o interrato dell’edificio stesso. E non devono essere in contrasto con i Piani Urbani Traffico vigenti. (Tar Lazio con sentenza n. 10924 del 25 ottobre 2021 ).

Osservazioni finali. La pertinenza è un manufatto che non deve avere un autonomo valore di mercato e non deve incidere sul carico urbanistico attraverso la creazione di un nuovo volume.

Pertanto, nel caso di abitazione principale con box auto, distintamente accatastate e distaccate, ma comunicanti per mezzo del cortile, in presenza di interventi abusivi non sanabili realizzati sul box pertinenziale, tali abusi impediscano di ottenere le agevolazioni fiscali anche per l’abitazione principale?

Ritengo che eventuali irregolarità urbanistiche sul bene pertinenziale che non è oggetto di interventi non impedisca di ottenere l’agevolazione fiscale.

Pertanto, l’aspetto fiscale è separato da quello della regolarità edilizia. 

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