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Gravi difetti dell’intero edifico: quando l’amministratore di condominio può richiedere il risarcimento danni

Gravi difetti dell’intero edifico: quando l’amministratore di condominio può richiedere il risarcimento danni

Sussiste la legittimazione dell’amministratore a proporre l’azione di natura extracontrattuale ex art. 1669 intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione.

La seconda sezione della Corte di Cassazione, con ordinanza n. 7875 del 19/03/2021, ha stabilito che per i lavori di insonorizzazione del fabbricato non eseguiti a regola d’arte, la successiva richiesta di risarcimento danni può essere presentata all’impresa sia dall’amministratore che dai singoli proprietari perché c’è una causa comune di danno. Se, invece, i difetti dello stabile sono riconducibili a difformità e vizi previsti dall’articolo 1667 cc, l’azione spetta solo al committente e non all’amministratore di condominio.

Fatto.  La società costruttrice e venditrice di un edifico condominiale ricorre in Cassazione avverso la sentenza della Corte di Appello di Trieste la n. 144/2016 che rigettava il gravame presentato sempre dalla medesima società.

La Corte di Appello confermava la sentenza del Tribunale di Pordenone che aveva accolto la domanda del Condominio condannando l’impresa costruttrice e venditrice dell’edifico condominiale, al risarcimento dei danni, per la cattiva insonorizzazione del fabbricato.

Motivi di ricorso. La ricorrente deduce due motivi di ricorso, il difetto di legittimazione dell’amministratore condominiale, che aveva lamentato già in citazione la carenza degli “ambienti ad uso residenziale…alle partizioni degli ambienti…al rumore del calpestio dei solai…all’isolamento acustico della facciata”, e la richiesta di applicabilità per quanto riguarda i requisiti acustici del DPCM 1 Marzo 1991, e non del DPCM 1997, come ritenuto invece dalla Corte di Trieste

Decisione. La Suprema Corte rigetta il ricorso. Sul primo motivo intende dar seguito all’orientamento giurisprudenziale secondo cui, sussiste la legittimazione dell’amministratore a proporre l’azione di natura extracontrattuale ex art. 1669 c.c. intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione, nel caso in cui questi, riguardino l’intero edifico condominiale e i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l’amministratore del condominio e i singoli condòmini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o  parte di essi soltanto.

Diversamente, se i difetti del fabbricato sono riconducibili alla categoria delle difformità e dei vizi di cui all’art. 1667 c.c., la relativa azione – di natura contrattuale- spetta al committente e non all’amministratore del condominio.

Sul secondo motivo di ricorso, la Suprema Corte ritiene che i Giudici della Corte di Appello avevano correttamente applicato al caso di specie il DPCM 5 Dicembre 1997, unicamente come criterio di riferimento per determinare lo stato dell’arte esigibile all’epoca della realizzazione del fabbricato (2002) al fine di verificare la sussistenza dei gravi difetti di insonorizzazione agli effetti dell’art. 1669 c.c.

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Avv. Gianpaolo Aprea

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