Il condominio è responsabile per le infiltrazioni che danneggiano le unità immobiliari sottostanti

Il Tribunale di Napoli, con sentenza numero 8857 del 17 ottobre 2024, è intervenuta nel dibattito riguardante la corretta classificazione del frontalino del balcone, che può essere considerato un elemento strutturale o decorativo, con la manutenzione che è privata nel primo caso e condominiale nel secondo.

I fatti di causa

Con un atto di citazione regolarmente notificato, il proprietario di un immobile ha citato in giudizio, dinanzi al Tribunale di Napoli, sia la proprietaria dell’appartamento situato immediatamente sopra il suo, sia il condominio, per richiedere il risarcimento dei danni causati da infiltrazioni d’acqua che si sono manifestate sul soffitto del salone della sua abitazione. Queste infiltrazioni si sono verificate in corrispondenza, in parte, di un elemento decorativo del frontalino del balcone sporgente del piano superiore e, in parte, di una porzione del pavimento dello stesso, che l’attore sostiene non fosse adeguatamente impermeabilizzato.

In particolare, secondo la versione dell’attore, la pavimentazione del balcone dell’appartamento al piano superiore presentava lesioni e disconnessioni in diversi punti. Proprio in corrispondenza degli elementi decorativi del frontalino, erano visibili erbacce ed efflorescenze che, favorendo il ristagno delle acque piovane, impedivano una corretta gestione delle stesse.

A causa di tali fenomeni, l’appartamento dell’attore era diventato addirittura inagibile e, nell’area interessata, era esposto a potenziali crolli, in corrispondenza delle zone danneggiate.

Le difese dei convenuti

In giudizio si sono presentati sia la proprietaria dell’immobile che il condominio, i quali hanno richiesto il rigetto delle domande avanzate dalla parte attrice. La proprietaria ha sostenuto che le infiltrazioni fossero causate, oltre che dalla negligenza del condominio nella manutenzione della parte comune, rappresentata in questo caso dal frontalino del balcone, anche dalla scorretta esecuzione dei lavori edilizi effettuati dall’istante, il quale aveva trasformato il suo terrazzo in una vera e propria cucina, creando un ulteriore vano chiuso con una parete in alluminio anodizzato.

Il condominio, contestando la domanda sia sotto il profilo fattuale che giuridico, ha richiesto e ottenuto l’autorizzazione a chiamare in giudizio la propria compagnia assicurativa. Quest’ultima, costituitasi tempestivamente, ha eccepito preliminarmente l’inoperatività della polizza e, in ogni caso, ha sostenuto di aver adempiuto perfettamente agli obblighi del proprio assicurato. Dopo l’espletamento della consulenza tecnica d’ufficio, la causa è stata riservata per la decisione.

La valutazione del giudice

Il Tribunale di Napoli, con la sentenza numero 8857/2024, ha accolto integralmente le richieste dell’attore, facendo proprie le conclusioni dell’elaborato peritale presentato dal consulente del giudice, il quale ha riscontrato una responsabilità concorrente di entrambe le parti convenute.

Il perito ha infatti sottolineato come il frontalino deteriorato avesse una funzione estetica e decorativa predominante, contribuendo al decoro complessivo dell’edificio, il cui cattivo stato di conservazione ne comprometteva l’aspetto. Inoltre, è stato accertato il degrado della pavimentazione del balcone privato. Né il condominio né il proprietario del balcone, entrambi custodi rispettivamente del frontalino e del piano di calpestio non adeguatamente impermeabilizzato, sono riusciti a dimostrare, secondo il giudice, l’esistenza di un caso fortuito, che sarebbe stata l’unica causa esimente da responsabilità.

Al contrario, l’attore ha soddisfatto pienamente il proprio onere probatorio, dimostrando tutti gli elementi necessari per il riconoscimento del diritto al risarcimento, ovvero: il danno subito e il nesso causale tra il pregiudizio e il bene in custodia. È interessante notare che, nel determinare la responsabilità concorrente dei convenuti, il Tribunale ha suddiviso equamente gli oneri risarcitori derivanti dall’evento dannoso, poiché non è stata avanzata tra le parti (condominio e proprietario esclusivo) una richiesta di regresso interno.

L’operatività della polizza assicurativa

Per quanto riguarda la presunta inoperatività della polizza, sollevata preliminarmente dalla terza chiamata, il giudice ha confermato la legittimità della manleva richiesta dal condominio in caso di soccombenza. Ha richiamato una recente sentenza della Corte di Cassazione, secondo cui “In materia di assicurazione della responsabilità civile, la clausola che obbliga l’assicuratore a tenere indenne l’assicurato per quanto questi deve pagare a titolo di risarcimento per danni causati da un evento accidentale non deve essere interpretata come un’esclusione dalla copertura assicurativa per i fatti colposi, ma solo come un’esclusione per i fatti dolosi.” (Corte di Cassazione, numero 18320/23).

Pertanto, la domanda è stata accolta integralmente, con i convenuti obbligati solidalmente a risarcire i danni causati al privato e a coprire le spese legali, mentre la compagnia assicurativa è stata condannata a mantenere il condominio indenne da tutte le spese sostenute a seguito dell’accoglimento dell’azione risarcitoria.

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