Il condominio non è responsabile delle infiltrazioni provenienti da diffusori di luce in vetrocemento

I lucernai e le bocche di lupo sono proprietà private dei singoli proprietari e non parti condominiali. Di conseguenza, la loro manutenzione ordinaria spetta ai singoli proprietari a loro spese esclusive. Lo ha stabilito il Tribunale di Brindisi con la sentenza n. 549 del 4 maggio 2020.

Il giudice pugliese richiama la recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 1422 del 2019. In questo provvedimento, la Corte ha chiarito che “a differenza dei muri perimetrali dell’edificio, che l’art. 1117, n. 1, c.c. espressamente annovera tra i beni comuni, balconi, gli sporti chiusi, le finestre, le luci, gli stessi lucernari (e cioè le aperture praticate sulla parete esterna o sulla copertura di un edificio per illuminare gli ambienti adiacenti o sottostanti, …), anche se inseriti nella facciata, non rientrano fra le parti necessarie o comunque destinate all’uso comune, essendo accidentali rispetto alla struttura essenziale del fabbricato, e piuttosto costituiscono, di regola, elementi integranti dell’appartamento che vi ha accesso o nel quale comunque immettono luce ed aria, sicché per essi non opera la presunzione di condominialità”.

Soltanto in specifiche situazioni di fatto – di valutare di volta in volta in base alla particolare conformazione architettonica del fabbricato – i balconi, le finestre,gli sporti chiusi e gli stessi lucernari possono assolvere alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’intero edificio. Solo in questi casi specifici, dunque, i lucernai possono essere considerati proprietà comune di tutti i condomini.

Sulla base di questi principi, il Tribunale di Brindisi ha respinto la domanda del proprietaria diretta ad ottenere il rimborso delle spese sostenute per riparare i danni nel proprio seminterrato, interessato da infiltrazioni.

Secondo la condomina,tali infiltrazioni erano state causate dai diffusori di luce a pavimento in vetro cemento posizionati sul marciapiede condominiale dissestato. Diffusori che, a suo dire, versavano in stato di degrado per carenza di manutenzione e,anche, a causa del parcheggio su di essi di autoveicoli dei condomini.

La condomina invocava la responsabilità del Condominio, che in qualità di custode dei beni comuni, non aveva provveduto alla manutenzione delle “bocche di lupo”, causando le infiltrazioni nellocale seminterrato.

Ma per il giudice, come detto, la manutenzione ordinaria delle bocche di lupo èdi competenza dei singoli condomini.

Responsabile delle infiltrazioni è la stessa proprietaria del seminterrato. Se avesse effettuato interventi di manutenzione dei diffusori di luce con cadenze periodiche, verosimilmente, le problematiche non si sarebbero verificate.

Nel caso di specie, infatti,i diffusori di luce a pavimento, seppur esternamente si riversano su facciate o su marciapiedi comuni, “costituiscono parti integranti del seminterrato dei singoli proprietari, al pari delle altre componenti dell’appartamento, riversando luce ed aria nelle rispettive proprietà dei condomini”.

Per tale ragione, i lavori di ristrutturazione compiuti dalla Condomina non devono essere risarciti, poiché rientranti nell’ordinaria manutenzione spettante ai proprietari degli appartamenti.

La circostanza che le autovetture fossero parcheggiate al di sopra dei lucernai può solo aver accelerato il loro deterioramento. Ma la causa principale dei danneggiamenti è dovuta alla“mancanza di ordinaria manutenzione” da parte della proprietaria.

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