Il condominio risponde, in qualità di custode, delle infiltrazioni nell’appartamento privato derivanti da vizi costruttivi

Danni derivanti da infiltrazioni nell’appartamento privato: chi paga?

A questa domanda il Tribunale di Foggia, in funzione di giudice d’appello, con la sentenza numero 2146 del 17 settembre 2024, ha ribadito l’orientamento, invero piuttosto consolidato, della giurisprudenza di legittimità (Cassazione 11152/23; Cassazione 14228/2023; Cassazione 21675/2023; Cassazione 33074/2023), secondo il quale, il condominio risponde –nei confronti del condòmino danneggiato- dei vizi costruttivi dell’immobile afferenti alle parti comuni, ricadendo queste ultime direttamente, e salvo prova liberatoria a carico del custode, nella sua sfera d’intervento.

Il Tribunale, nel caso di specie afferma che, posto che le infiltrazioni lamentate dall’originaria attrice all’interno dell’appartamento di sua proprietà derivavano dalla mancanza di adeguata intercapedine, in grado di isolare da fenomeni infiltrativi e da conseguente umidità, il condominio, in virtù della responsabilità presupposta dall’articolo 2051 del codice civile, che ha natura oggettiva ed è indipendente dalla rilevanza dell’elemento psicologico e volitivo della condotta del custode, è tenuto al risarcimento del danno.

Potrà, successivamente, l’ente di gestione rivalersi nei confronti dell’originario costruttore, sempre che l’azione sia esercitata nel termine decennale di cui all’articolo 1669 del codice civile.

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Il caso

Conclusosi il giudizio di primo grado con la sentenza numero 120/2022 resa dal Giudice di pace di San Giovanni Rotondo, che ha rigettato la domanda di risarcimento danni proposta nei confronti del condominio dalla proprietaria di un appartamento che lamentava copiose infiltrazioni d’acqua all’interno della sua proprietà, e delle quali chiedeva il risarcimento, quest’ultima proponeva appello per la riforma della detta pronuncia innanzi al Tribunale di Foggia.

Il giudice di secondo grado, innanzi al quale si costituiva il condominio/appellato per resistere all’avversa pretesa, recepita la consulenza tecnica d’ufficio già espletata innanzi al primo giudicante e non rinnovata in quanto ritenuta congrua ed adeguatamente motivata, precisate dalla parti le rispettive conclusioni, tratteneva la causa in decisione.

Infiltrazioni e danni nell’appartamento privato: la decisione del Tribunale di Foggia

In via del tutto preliminare, il giudicante ha ricostruito in maniera puntuale l’ambito di operatività ed i presupposti applicativi dell’obbligo di custodia gravante sul condominio, ai sensi dell’articolo 2051 del codice civile, declinandolo, successivamente, in relazione al caso concreto.

La norma in commento, nell’affermare la responsabilità del custode della cosa per i danni da questa cagionati, individua un criterio di imputazione oggettivo indipendente da qualunque connotato di colpa, operando sul piano -puramente oggettivo- dell’accertamento del rapporto causale tra la cosa e l’evento dannoso (Cass. n. 2477/2018).

In quest’ottica, non assumono rilevanza la condotta del custode e l’osservanza degli obblighi di vigilanza, in quanto la responsabilità oggettiva, nei termini ricostruiti, può essere validamente esclusa solo a condizione che il custode, a tanto onerato, fornisca adeguata prova liberatoria consistente nel caso fortuito, fattore, quest’ultimo, relativo, non già ad un comportamento del custode/responsabile, ma, piuttosto, al profilo causale dell’evento (Cass. n. 15383/2006; Cass. n. 2563/2007).

In altre parole, la responsabilità da cose in custodia ha carattere oggettivo, essendo sufficiente, per la sua configurazione, la prova, da parte dell’attore, della sussistenza del nesso eziologico tra la cosa in custodia ed il danno.

Sul custode, al contrario, incombe l’onere istruttorio (invero, piuttosto rigoroso) di fornire la prova liberatoria nei termini sopra descritti (Cass. n. 27724/2018; Cass. n. 12027/2017; Cass. n. 7125/2013).

Il principio applicato al caso concreto.

Nel caso esaminato dal Tribunale di Foggia, l’elemento decisivo è stato individuato nella consulenza tecnica d’ufficio espletata in primo grado, dalla quale è emerso con chiarezza, a conforto della tesi e delle richieste risarcitorie della parte attrice, che le infiltrazioni nell’immobile di proprietà di quest’ultima dipendevano, in maniera causalmente diretta, dalla mancanza di idonea intercapedine di aerazione sul lato nord del fabbricato e dall’assenza di un adeguato sistema di regimentazione delle acque piovane.

Evidente, allora, ad avviso del giudice d’appello, che quelli individuati dall’ausiliario del giudice integravano vizi costruttivi dell’immobile, dei quali è chiamato a rispondere il condominio/custode in quanto, sebbene cagionati dalla cattiva edificazione da parte del costruttore, sono comunque relativi a parti strutturali, certamente ricadenti nella sfera d’intervento dell’ente di gestione, rimasto, al contrario, del tutto inerte (Cass. Ord. n. 28253/2023; Cass. n. 15291/2011).

A tali valutazioni, in assenza di attività istruttoria dell’appellato, che non solo non ha fornito adeguata prova liberatoria, ma non ha neanche integrato il contraddittorio mediante la chiamata in manleva del terzo responsabile, è conseguita la condanna del condominio al risarcimento della danneggiata, fatta comunque salva la possibilità per quest’ultimo di chiedere il rimborso al costruttore di quanto pagato, afferma il Tribunale: “se il danno si è verificato per un vizio di costruzione entro 10 anni dall’ultimazione del palazzo.”

Appello accolto, dunque, sentenza di primo grado riformata e condanna del condominio soccombente non solo al risarcimento dei danni da infiltrazioni lamentate dall’attrice, ma anche alle spese di lite.

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