Il Consiglio dei Ministri approva la proposta per il riordino della disciplina edilizia

Il Consiglio dei Ministri, nella seduta del 04/12/2025, ha approvato – con procedura d’urgenza – la proposta di legge n. 2332 che intende rispondere all’esigenza, ormai improcrastinabile, di semplificare e riorganizzare l’intero impianto normativo edilizio, superando la frammentazione prodotta da decenni di interventi legislativi stratificati e non sempre coerenti.

L’obiettivo della Proposta è quello di dotare il Paese di un sistema di regole moderno, chiaro e armonizzato, capace di sostenere una programmazione urbanistica efficiente, una progettazione di qualità e uno sviluppo edilizio realmente.

Le ragioni dell’intervento normativo

È noto che il settore edile continua oggi a scontare una pluralità di criticità procedurali e autorizzative che coinvolgono Pubbliche Amministrazioni, professionisti e operatori economici.

Il Testo Unico dell’Edilizia vigente (DPR 380/2001) è stato oggetto di innumerevoli novelle, variazioni e integrazioni, spesso disorganiche, tanto da non essere più in grado di garantire una disciplina sistematica, aggiornata e funzionale allo scenario attuale.

La proposta intende dunque riordinare e coordinare la materia, introducendo principi uniformi su tutto il territorio nazionale e rafforzando la digitalizzazione dei procedimenti.

Missione culturale e visione urbanistica

Il testo pone al centro alcuni principi cardine della moderna pianificazione urbana:

• consumo di suolo a saldo zero e priorità al riuso dell’esistente

• valorizzazione del rapporto tra l’essere umano e lo spazio urbano

• promozione di città sostenibili, resilienti, inclusive ed economicamente vitali

• programmazione a lungo termine capace di anticipare i cambiamenti ambientali, sociali ed economici

La qualità del progetto assume un valore strategico: progettare bene significa incidere positivamente sul benessere fisico e psicologico dei cittadini e sulla coesione sociale delle comunità urbane.

Contenuti essenziali della delega

La legge delega affida al Governo, entro sei mesi, il compito di adottare uno o più decreti legislativi.

1. Redigere un nuovo Testo Unico dell’Edilizia

Il Governo verrebbe delegato ad operare un’attività di ricognizione, di aggiornamento e di semplificazione delle norme vigenti in materia di urbanistica, edilizia e uso del territorio, nel rispetto dell’art. 117 Cost. e dell’autonomia regionale.

2. Definire i principi fondamentali della pianificazione urbanistica

La Proposta, in attuazione dell’art. 117 Cost., intende:

• chiarire l’ambito materiale dei principi fondamentali statali

• individuare le norme di dettaglio applicabili alle Regioni a statuto ordinario in assenza di legislazione propria

• valorizzare l’autonomia regolamentare dei Comuni

In particolare, si prevede di ridefinire e valorizzare alcuni principi tra i quali:

• sostenibilità e resilienza

• inclusività e accessibilità dei servizi

• qualità dell’ambiente urbano

• perequazione e diritti edificatori

3. Riorganizzare la disciplina delle attività edilizie

La proposta prevede l’introduzione di una distinzione funzionale degli interventi edili in quattro macro-categorie:

1. interventi di trasformazione del territorio

2. interventi di trasformazione del patrimonio edilizio esistente

3. interventi di adeguamento funzionale

4. opere prive di rilevanza edilizia o minori

Conseguentemente, l’attività edilizia sarà ricondotta ai soli tre titoli:

• permesso di costruire

• SCIA

• attività edilizia libera

La delega richiede l’adozione di criteri di proporzionalità e gradualità per assegnare il corretto regime alle diverse categorie.

Inoltre, viene proposta l’introduzione di una disciplina specifica per alcuni istituti rilevanti quali:

• Distanze e regolamenti edilizi comunali

• Deroghe al DM 1444/1968 finalizzate a rigenerazione e riqualificazione del patrimonio esistente

• Mutamenti di destinazione d’uso senza opere

• Permesso di costruire in deroga per edifici/impianti pubblici o di interesse pubblico e per la rigenerazione di aree degradate

• Varianti in corso d’opera

• Certificazione di agibilità

• Vigilanza e sanzioni

• Regime civilistico degli atti relativi a immobili abusivi

• Documentazione dello stato legittimo mediante certificazioni dei tecnici abilitati

4. Digitalizzazione e sportello unico edilizio

La riforma vorrebbe introdurre misure stringenti per la semplificazione documentale, tra cui:

• acquisizione d’ufficio dei dati già disponibili presso le amministrazioni (incluse le banche dati catastali)

• divieto di richiedere perizie o attestazioni sulla veridicità di documenti pubblici già acquisibili

• definizione di modelli procedurali standardizzati tramite accordi in Conferenza Unificata

• creazione di uno sportello unico con funzioni di front-office e coordinamento dei procedimenti

5. Fascicolo del fabbricato

Si prevede l’istituzione, per tutte le costruzioni esistenti, di un fascicolo del fabbricato contenente informazioni strutturali, impiantistiche, manutentive e autorizzative, integrato con una anagrafe delle costruzioni.

Tale strumento si collega alle finalità di prevenzione sismica, efficientamento energetico e programmazione degli interventi.

6. Sostenibilità ambientale e sicurezza strutturale

Ampio spazio viene dato alle attività di aggiornamento organico delle norme tecniche, della zonazione sismica, delle classi di rischio e della disciplina dei soggetti della filiera costruttiva, prevedendo misure su:

• efficientamento energetico, idrico e acustico

• inquinamento elettromagnetico

• gestione rifiuti da costruzione

• certificazione della sostenibilità degli edifici

Conclusione

La proposta di legge si configura come un intervento di riassetto sistemico della normativa edilizia, volto a dotare l’Italia di una normativa edilizia e urbanistica coerente, leggibile, semplificata e orientata alla qualità del progetto e alla sostenibilità del territorio.

Il riordino complessivo mira a migliorare l’efficienza amministrativa, favorire la rigenerazione urbana e sostenere operatori e professionisti in un quadro finalmente stabile e razionale, destinato a incidere in modo significativo sulla pratica amministrativa, sulla progettazione tecnica e sulla gestione del territorio.

Si ringrazia Legislativamente per aver fornito il testo della Proposta.

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