Il cortile condominiale fra più edifici è di tutti, e così anche le spese legali per la conservazione e il suo godimento

Il cortile condominiale fra più edifici è di tutti, e così anche le spese legali per la conservazione e il suo godimento

La Corte di Appello di Messina rigetta il gravame proposto da alcuni condomini per la ripartizione dei costi giudiziali necessari per preservare il cortile dal crollo di un muro.

E’ valida, se assunta secondo i criteri generali previsti dall’articolo 1123 cod.civ., la delibera sulla ripartizione delle spese legali relative all’azione giudiziaria intrapresa al fine di mettere in sicurezza l’edificio. (Corte di Appello di Messina con la sentenza 416/2020)

La vicenda

A seguito del crollo parziale del muro di contenimento di una palazzina facente parte di un complesso edilizio costituito da più lotti, veniva segnalata al condominio – con ordinanza sindacale – l’esistenza di una situazione di pericolo per la privata incolumità.

Dunque l’assemblea condominiale, a maggioranza qualificata, incaricava l’amministratore di  promuovere azione cautelare ex art. 700 c.p.c., finalizzata alla messa in sicurezza del predetto muro realizzato sul terreno posto a monte della palazzina interessata.

Il suo ulteriore crollo, seppure parziale, avrebbe infatti certamente coinvolto non solo le zone immediatamente pertinenziali all’ edificio, ma anche il cortile di proprietà di tutti i condòmini e ad essi attribuito ai sensi dell’art. 1117 cod.civ.

Le spese legali relative all’attività giudiziale venivano così ripartite tra tutti i condòmini ex art. 1123 c.c., primo comma, in quanto necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, oltreché per l’eliminazione di un pericolo certo.

In primo grado

Alcuni condòmini proprietari di appartamenti situati in altri lotti del complesso edilizio, asserendo la loro estraneità rispetto al pericolo del crollo del muro oggetto dell’azione cautelare esperita, chiedevano al Tribunale di Messina  la pronuncia di nullità o annullabilità della relativa delibera di ripartizione delle spese legali.

Il Giudice di primo grado specificava però che l’impugnazione risultava tardiva, in quanto la delibera da impugnarsi era quella con cui si conferiva mandato all’amministratore di agire in giudizio, e non quella relativa ai criteri ex art. 1123 c.c. utilizzati per la ripartizione delle spese occorse per l’azione promossa ex art. 700 c.p.c.

Lo stesso Giudice, inoltre,  statuiva che il muro oggetto della controversia, come si evince dalle risultanze della relazione di consulenza tecnica esperita, pregiudicava non solo l’incolumità degli abitanti della palazzina B, ma anche del resto del condòmini e dei terzi.

E così, per tali motivazioni, con sentenza n. 1004/2017 il Tribunale di Messina rigettava la domanda condannando gli attori alla rifusione delle spese processuali in favore del Condominio.

In secondo grado

I condòmini soccombenti impugnavano dinanzi alla Corte di Appello di Messina la decisione resa in primo grado, insistendo per la dichiarazione di nullità/annullabilità della delibera di ripartizione delle spese e per la condanna del Condominio convenuto al rimborso di quanto versato per  gli esborsi processuali liquidati dal Giudice di prime cure.

Gli appellanti, nel censurare la sentenza del Tribunale, richiamavano il regolamento generale di condominio circa i criteri di ripartizione ivi previsti relativamente alle spese per la manutenzione delle aree verdi e della strada di pertinenza delle diverse palazzine facenti parte del complesso.

Dall’attenta lettura dello stesso regolamento si evinceva però – in giudizio – che il cortile condominiale non veniva ricompreso nella parte in cui esso fa riferimento agli spazi verdi (a monte delle palazzine) o alle strade e ai parcheggi.

E poiché secondo l’orientamento della Cassazione il cortile rappresenta l’area esterna di un edificio e ha presunta natura condominiale «salvo l’esistenza di una proprietà esclusiva risultante da titolo contrario» , la Corte di appello di Messina – con sentenza n. 416/2020 – ha confermato in toto le argomentazioni elaborate dal Giudice di primo grado, lasciando inalterata la sentenza e rigettando l’appello proposto.

In conclusione

Le sentenze in esame hanno definito due interessanti procedimenti attraverso i quali si è posto l’accento su due importanti temi: quello relativo al “momento giusto” per impugnare il deliberato assembleare, e quello collegato al grave pericolo manifestatosi per il potenziale crollo del muro.

Il pregio maggiore dell’attività svolta dai Giudici di merito siciliani, però,  è stato quello di aver richiamato e chiarito la titolarità dei diritti sul cortile condominiale posto al servizio di tutti i comproprietari dei diversi edifici di un complesso edilizio, e soprattutto di aver sottolineato che ogni iniziativa di difesa dell’area in questione – spese legali comprese – è da considerarsi alla stessa stregua della sua conservazione e del suo godimento.

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