Contatta la redazione: redazione@condominiocaffe.it | Redazione 0804136090 | 3402464960

Il divieto di parcheggio nel cortile condominiale deve essere approvato da tutti i condomini

Il divieto di parcheggio nel cortile condominiale deve essere approvato da tutti i condomini

Integrazioni al regolamento condominiale nulle se approvate a maggioranza

Le modifiche al regolamento condominiale che introducono il divieto di parcheggio su spazi o aree comuni devono essere approvate all’unanimità, pena la nullità delle stesse.

Lo ha stabilito il Tribunale di Torino con la sentenza n. 4789 del 29 ottobre 2021.

Il giudice, accogliendo le richieste di alcuni condomini, ha dichiarato nulle le integrazioni al regolamento condominiale approvate dall’assemblea a maggioranza. Tra queste, la limitazione al potere di delega per la partecipazione in assemblea, una clausola arbitrale per le liti condominiali e, come detto, il divieto di parcheggio nel cortile comune.

Tutte clausole di natura contrattuale, che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni e attribuiscono ad alcuni condomini maggiori diritti rispetto agli altri. Come tali, per essere inserite nel regolamento condominiale richiedono il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.

Il fatto – Due condomini impugnano la delibera con la quale l’assemblea aveva approvato, a maggioranza, l’atto integrativo del regolamento di condominio.

Tra le altre disposizioni, venivano approvate alcune limitazioni al potere di delega per la partecipazione all’assemblea di condominio; veniva poi introdotta una clausola arbitrale in caso di controversia tra condomini o tra questi e il condominio.

Venivano poi limitati i diritti dei singoli comproprietari sul cortile comune, con l’introduzione del divieto di “parcheggiare automezzi, motocicli e biciclette su spazi, aree o rampe di accesso ai piani di proprietà condominiali”.

Secondo i ricorrenti, tali integrazioni al regolamento sono nulle, perché, limitando i diritti dei singoli condomini, dovevano essere approvate all’unanimità, e non a maggioranza.

Limiti ai diritti dei condomini.

Il tribunale ha dato ragione ai condomini. Secondo il giudice, le nuove disposizioni non si limitano a disciplinare l’uso delle cose comuni, ma incidono su diritti soggettivi dei condomini. Quindi,l’assemblea avrebbe dovuto approvarle all’unanimità.

Si tratta, in altri termini, di clausole di natura contrattuale, perché incidono, limitandoli, sui diritti dei singoli proprietari.

Quando il regolamento è contrattuale?

Le Sezioni Unite hanno più volte chiarito che “a determinare la contrattualità dei regolamenti, siano esclusivamente le clausole di essi limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l’immobile a studio radiologico, a circolo ecc. . . ) o comuni (limitazioni all’uso delle scale, dei cortili ecc.), ovvero quelle clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri (sent. n. 208 del 1985, 3733 del 1987, 854 del 1997)…il regolamento predisposto dall’originario, unico proprietario o dai condomini con consenso totalitario può non avere natura contrattuale se le sue clausole si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni pure se immobili” (Cass. civ. S.U. n. 943/1999).

Nel caso in esame,sono state impugnate parti del regolamento che incidono su diritti soggettivi dei condomini: il diritto di utilizzare il cortile e gli altri spazi comuni, nonchè il diritto di delegare altri condomini o terzi a partecipare in assemblea. Tutte norme che richiedono il consenso unanime per essere valide ed efficaci.

Il principio.

Sul punto, la giurisprudenza è costante nell’affermare che “Le clausole dei regolamenti che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni e quelle che attribuiscono ad alcuni di loro maggiori diritti rispetto agli altri hanno natura contrattuale e sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione, che deve essere manifestato in forma scritta, essendo esse costitutive di oneri reali o di servitù prediali da trascrivere nei registri immobiliari della conservatoria per l’opponibilità ai terzi acquirenti di appartamenti o di altre porzioni immobiliari dell’edificio condominiale; mentre per la variazione di clausole che disciplinano l’uso delle cose comuni è sufficiente la deliberazione assembleare adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, secondo comma, cod. civ.” (Cass. civ. n. 5626/2002).

In conclusione, la domanda formulata dai condomini deve ritenersi fondata. Le modifiche al regolamento condominiale sono nulle, con condanna del condominio alle spese processuali.

©Riproduzione riservata

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo

Ricevi le principali novità sul Condominio in tempo reale direttamente nella tua casella email. Iscriviti gratuitamente agli aggiornamenti di CondominioCaffe


Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

×

Powered by WhatsApp Chat

× Ti possiamo aiutare?