La situazione di crisi economica del nostro Paese ha ridotto la disponibilità finanziaria dei cittadini e spesso in un Condominio i compartecipanti si oppongono all’approvazione di spese per lavori straordinari per il solo fatto di ritenere di non poter sostenere il pagamento della quota a loro carico.
In quest’ottica viene spesso promosso il finanziamento dei lavori straordinari da parte di banche o altre organizzazioni specializzate che in un primo momento pagano l’intero ammontare all’appaltatore in base agli stati di avanzamento e alle condizioni contrattuali e in un secondo tempo recuperano il capitale anticipato oltre gli interessi, dai singoli condòmini attraverso un piano di pagamenti proposto in una misura maggiormente sostenibile per gli stessi.
La gestione dei lavori straordinari in Condominio
Come procede concretamente l’ente erogatore del finanziamento?
Vi è innanzitutto una preventiva valutazione della richiesta pervenuta sulla base, generalmente, degli ultimi due rendiconti approvati.
Qualora dovesse ritenere che ne sussistono le condizioni, procede ad erogare il finanziamento su uno specifico conto corrente da aprire presso un istituto di credito gradito all’ente stesso e che dunque potrebbe essere diverso da quello usato dal Condominio.
Chiarito come funziona il meccanismo del finanziamento, c’è ora da focalizzare alcuni aspetti per comprendere la convenienza o meno per accendere un prestito a nome del Condominio.
Non intendendo entrare nel merito sulla bontà o meno del prodotto, ma nel presente articolo si intende solamente proporre un focus su alcune criticità che potrebbero presentare le condizioni contrattuali dell’ente finanziario.
Un primo aspetto da focalizzare è il richiamo all’art. 63 dispatt. c.c. laddove invece, il creditore tende sempre ad attivare le azioni giudiziali per il recupero del dovuto, direttamente nei confronti del Condominio, in virtù del principio di solidarietà che la menzionata norma aveva solo illusoriamente mitigato.
In effetti il tenore letterale della norma parrebbe disporre una solidarietà nei pagamenti dei morosi a carico dei virtuosi, solo in seconda battuta, tuttavia i tribunali sembrano ormai essersi allineati sulla concessione di decreti ingiuntivi ai Condomini anche se il creditore non si è attivato nei confronti dei condòmini non in regola coi pagamenti.
Con formule ben strutturate e sottoscritte dalle parti interessate, però, è possibile ovviare a tale rischio esplicitando l’obbligo del creditore di agire preventivamente nei confronti dei morosi indicati dall’amministratore.
E’ ovvio che la contrattualistica dei finanziamenti, essendo predisposta dall’ente erogatore, è strutturata per tutelare al massimo tale ente e quindi difficilmente troverete clausole che li vincolino a detti obblighi di escussione preventiva.
Laddove, però, l’amministratore avesse un certo potere contrattuale (ad esempio agendo come gruppo di suoi colleghi interessati) ben potrebbe ottenere una clausola a garanzia.
Poi abbiamo la verifica dell’inserimento o meno, nel contratto di finanziamento, di una clausola per cui in caso di pagamento di n rate anche non consecutive, si verifica la chiusura del piano con obbligo di corresponsione dell’intero residuo in un’unica soluzione.
Un esempio può contribuire a chiarire le conseguenze di tale clausola. Ipotizziamo che l’ente ZETA (nome fittizio) conceda ad un Condominio, un finanziamento di un totale di euro 120 mila euro da corrispondere in 6 anni con rate uguali e consecutive. Ammettiamo l’inserimento della suddetta clausola, valevole per cinque rate (cosiddetta CLAUSOLA M5).
Supponiamo, ora, che all’inizio del terzo anno (dunque dopo la corresponsione di 40 mila euro) per via della morosità, il Condominio non riesce a far fronte agli impegni presi mancando al pagamento di cinque rate anche non consecutive.
A questo punto l’ente che ha erogato il finanziamento ha la facoltà di chiudere il piano dei pagamenti in precedenza concordato ed avviare un’azione legale finalizzata ad ottenere il pagamento dei restanti 80 mila euro subito ed in un’unica soluzione.
Per far questo può avviare un decreto ingiuntivo nei confronti del Condominio con possibile pignoramento del suo conto corrente e dunque congelamento di tutte le attività condominiali, a prescindere di quali siano i morosi a fronte del quale non si è riusciti a rispettare il piano dei pagamenti col finanziatore.
Un altro elemento su cui fare molta attenzione è il quorum deliberativo che secondo molti enti finanziatori sarebbe sufficiente in seconda convocazione: la maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno 500 millesimi, ossia il medesimo quorum richiesto dalla legge per l’approvazione dei lavori.
Come visto, però, il finanziamento pare basarsi sul principio solidale e dunque impegnerebbe tutti i condòmini, anche coloro che erano ad esso contrari e pertanto appare troppo semplicistico ritenere che in questo caso la maggioranza qualificata vincolerebbe la minoranza ritenendo, invece, a parere dello scrivente, più appropriata l’unanimità dei consensi.
| Da controllare bene nei contratti di finanziamento | |
| 1. Clausola di chiusura rapporto con n rate anche non consecutive non corrisposte | Alcuni contratti prevedono l’inserimento di clausole per cui in caso di pagamento di n rate anche non consecutive, si verifichi la chiusura del piano con obbligo di corresponsione dell’intero residuo in un’unica soluzione. |
| 2. Preventiva escussione dei morosi in caso di ritardi nei pagamenti. | Alcune clausole contrattuali potrebbero disporre la solidarietà piena tra i condòmini senza tener conto dell’art. 63 dispatt. c.c. |
| 3. Quorum deliberativo | Quando il finanziamento pare basarsi sul principio solidale e dunque impegni tutti i condòmini (anche coloro che erano ad esso contrari), appare corretta l’unanimità dei consensi. |
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