Natura e funzione del fondo
L’obbligo di pagamento del Condomino è legato al momento in cui l’appalto diventa effettivo e cioè quando si affida l’incarico all’impresa appaltatrice e dunque si individua il costo dell’opera.
La delibera di affidamento non può prescindere dalla costituzione del fondo straordinario ai sensi dell’art. 1134 co I punto 4) c. civ.
Trattasi di un fondo vincolato che l’amministratore non può destinare al pagamento di altre spese e che l’amministratore deve redigere ripartendo la somma secondo le quote spettanti ai singoli condòmini.
Esso assolve ad una funzione contabile perché individua le quote dei singoli condòmini. È pertanto consigliabile per l’amministratore, aprire un conto corrente appositamente dedicato, al fine di differenziare le somme depositate per quote ordinarie da quelle costituenti il fondo straordinario.
Tale accorgimento assolve anche alla funzione di evitare la confusione del patrimonio ordinario con quello straordinario, impedendo all’impresa di aggredire, in caso di morosità, il conto corrente ove siano presenti le quote ordinarie. L’art. 63 disp. Att. c.c. prevede infatti che nel caso debba essere l’impresa a recuperarsi autonomamente il credito verso il condòmino, questa debba dapprima agire verso quello moroso e poi, in caso d’impossibilità a recuperare la relativa somma, potrà (solo a quel punto) aggredire il patrimonio condominiale secondo il principio della solidarietà sussidiaria. In questi casi qualora il conto non fosse separato, le imprese potrebbero aggredire tutto il patrimonio indifferentemente e dunque non colpire solo il fondo straordinario.
L’effettività del fondo
La Legge 220/12 che ha introdotto la necessità dell’istituzione del fondo straordinario di pari importo all’ammontare dei lavori, ha fatto sorgere molti dubbi interpretativi sulle modalità di costituzione dello stesso, tanto da rendere necessario modificare il testo legislativo con il c.d. decreto destinazione Italia ( D.L 145 del 23/12/23 ) prevedendo accanto alla possibilità di costituire l’accantonamento prima dell’inizio dei lavori, anche l’alternativa della costituzione a stati di avanzamento dei lavori .
La funzione di questo strumento è quella di dare certezza sulle risorse disponibili per i lavori che sono stati deliberati, di qui la necessità di una costituzione di un fondo con l’effettivo versamento delle somme stanziate (Trib. Roma, 02 marzo 2020, n. 4459; Trib. Savona, 13 maggio 2019).
A questo orientamento se ne contrappone un altro che ritiene il fondo di natura meramente contabile e che quindi non necessiterebbe di un accantonamento della somma in via anticipata rispetto all’inizio dei lavori o in relazione agli Stati di Avanzamento Lavori.
Sarebbe bene nel contratto di appalto – oserei dire già in sede di invito alla gara – predisporre uno schema di appalto con la consulenza di un legale specializzato in materia condominiale, che preveda tutta una serie di eventi che, se non regolamentati in forma scritta, potrebbero far sorgere importanti contenziosi.
La necessità della delibera di costituzione del fondo
Le finalità specificate e vista la previsione del richiamato art. 1135 co. 1 punto 4) c.c., rendono necessaria la delibera di costituzione del fondo unitamente a quella di approvazione degli interventi da realizzare pena l’invalidità della stessa (Cass., 05 aprile 2023, n.9388).
La rigidità della norma è confermata dall’orientamento dei giudici che hanno sancito la nullità della delibera di affidamento dei lavori anche se previsto lo sconto in fattura, qualora non fosse costituito il fondo straordinario (Trib. Torre Annunziata, 03 maggio 2024, n.1295); il motivo in questo caso specifico è l’incertezza del beneficio che potrebbe non essere concesso in corso dei lavori e nel caso dello sconto del 90% la necessità di costituire il fondo per il residuo 10%.
L’autonomia dell’amministratore e la mancata costituzione del fondo
L’eccezione alla costituzione del fondo è prevista in caso di lavori urgenti e necessari.
Come noto, infatti, l’amministratore nell’ambito delle proprie funzioni non solo può ma è tenuto a disporre lavori in autonomia senza, pertanto, passare dall’assemblea (Art. 1130 c.c.).
In tal caso è esentato dalla costituzione preventiva del fondo ai sensi dell’art. 1135 co. II c.c. sebbene poi debba riferirne alla prima assemblea utile ottenendone la ratifica.
Altra eccezione si verifica qualora i lavori siano stati realizzati e ratificati dall’assemblea. In questo caso risulta palese la funzione preventiva richiesta al fondo (Trib. Busto Arsizio, 04 gennaio 2021).
In conclusione
La costituzione del fondo assolve alla duplice funzione di tutela dei condòmini virtuosi e di tutela dell’impresa appaltatrice e pertanto la sua mancata costituzione comporta la invalidità della delibera assembleare che pertanto sarebbe affetta da nullità.
Le vicende che possono riguardare il contratto di appalto per lavori straordinari e la costituzione del fondo, specie quando esso debba costituirsi a stato di avanzamento lavori, impone un’attenzione particolare nella redazione del contratto di appalto, avvalendosi di una consulenza specializzata ed evitando il rischio di conteziosi.
Domenico Sarcina, Avvocato Consulente UNICONDOMINIO
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