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Il paradosso dell’inutile: gli effetti della CILA semplificata sul Superbonus

Il paradosso dell’inutile: gli effetti della CILA semplificata sul Superbonus

La mancanza di un calmiere dei prezzi potrebbe, di fatto, annullare gli effetti del Decreto Semplificazioni. Ecco un pratico esempio.

A grande richiesta da parte degli operatori di settore ed anche delle associazioni di categoria degli amministratori, sono arrivati alcuni interventi normativi decisamente rilevanti, che impattano sulla procedura del superbonus 110%.

Uno di questi attiene alla proroga del superbonus. In realtà, non è ancora ufficialmente legge, ma alcuni esponenti del Governo hanno preso un preciso impegno ad inserire, nella prossima legge di Bilancio, il prolungamento della procedura a tutto il 2023, anche se da più parti arrivano richieste di allungamento dei tempi addirittura fino al 2026.

L’altro intervento è il cosiddetto Decreto Semplificazioni del 28/05/2021, poi, divenuto legge 108 del 29 luglio 2021.

Come cambia il Superbonus 110% con il Decreto Semplificazione. Gli effetti sul piano condominiale e professionale

In particolare, tale ultima normativa, così come nella sua versione definitiva, dispone la seguente regola generale: in relazione ai lavori superbonus (salvo alcune eccezioni che vedremo in seguito) ora è sufficiente la presentazione della semplice CILA (acronimo di Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), atto amministrativo con il quale l’interessato comunica agli uffici pubblici competenti, che ha avviato delle opere su un immobile, per le quali non sono previsti atti amministrativi diversi ex DPR n. 380/2001 (TUE).

Peraltro, è stata elaborata in questi giorni una nuova CILA specifica per le opere superbonus 110%, che possiamo considerare “semplificata” (in seguito CILAS) in quanto contiene molte meno pagine e riquadri relativi alle norme di settore e norme speciali e non vi è l’obbligo di allegare elaborati, bastando una semplice descrizione dell’intervento.

La sola CILA(S) non è per tutti Attenzione, però, la semplice CILA non è ammessa per la totalità delle opere, ma solo per quelle che NON comportano anche demolizione e ricostruzione.

Inoltre, andrebbe chiarito se anche per le opere antisismiche basti la CILA o, come è opinione di diversi esperti del settore, occorra invece la SCIA.

Quest’ultimo orientamento parte dalla considerazione che il Sismabonus fa riferimento in primis al D.L. n. 63/2016, art. 16, commi da 1-bis a 1 septies, nonchè al decreto attuativo DM n. 58/2017 il quale nonostante vari emendamenti (Dm 65/2017, DM 24/2020, DM 329/2020) mantiene, all’art. 3, comma 3, la seguente formula: “Conformemente alle disposizioni regionali, il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico […] devono essere allegati alla Segnalazione Certificata di Inizio Attività o alla richiesta di Permesso Di Costruire, […] prima dell’inizio dei lavori.”.

L’aumento dei prezzi delle materie prime, condizionato dal superbonus 110% Ecco, allora, che occorre fare delle riflessioni alla luce dell’applicazione delle normative di interesse, agli aspetti pratici del superbonus.

Tantissimi imprenditori hanno scommesso da oltre 1 anno su questo business e da diverso tempo si è registrata una corsa frenetica all’approvvigionamento dei materiali oltre che alla costituzione di gruppi consortili o similari, per fungere da general contractor (anche se per l’Agenzia delle Entrate – rif. risposta ad Interpello n. 254 del 15 aprile 2021 – il compenso del GC derivante dalla sola attività finalizzata al mero coordinamento, non è detraibile.

Pacchetto Equo Compenso

Tutto questo ha portato un aumento generalizzato dei prezzi delle materie prime e di questo ne hanno già fatto le spese i privati e i Condomini stessi per le esigenze di normale manutenzione, trovatisi – a titolo esemplificativo – con richieste di adeguamento di preventivi elaborati solo pochi mesi prima dalle imprese.

Massimali superbonus non più sufficienti? Da tale aumento generale dei costi, a sua volta, consegue anche una valutazione sulla portata e sulla tipologia degli interventi in rapporto ai massimali previsti per gli interventi del superbonus, in modo da consentire di mantenere la realizzazione del beneficio fiscale sulla totalità dei lavori e non solo su parte di essi.

Ricordiamo, infatti, che il beneficio del 110% è riconosciuto su basi qualitative (il tipo di opera da eseguire) e quantitative (la misura economica massima detraibile). Questo vuol dire che, per prima cosa, non tutti i lavori consentono di accedere al superbonus, ma solo quelli espressamente previsti dalla relativa normativa; inoltre, su quello specifico intervento, l’importo riconosciuto dallo Stato può arrivare fino ad un valore limite: il massimale, per l’appunto.

Definito, dunque, con Y il valore di un appalto (con opere rientrabili nell’ambito del superbonus), con X il massimale e con D la differenza tra Y ed X (con Y>X), l’importo D non sarebbe detraibile e verrebbe sobbarcato interamente dal Condominio.

I massimali sono indicati nelle pagine 29, 30 e 31 della guida elaborata dall’ADE sul superbonus 110%, aggiornata a febbraio 2021. Qui sotto riporto uno schema sintetico e parziale, riferito ai soli interventi trainanti:

Tipologia massimale Numero unità immobiliari
 

 

Voce 1. Ecobonus

(coibentazione)

40.000,00 euro per i Condomini composti da 2 a 8 unità immobiliari.

L’importo va moltiplicato per ogni unità presente in Condominio.

30.000,00 euro per i Condomini composti da più di 8 unità immobiliari.

La cifra si dovrà moltiplicare in base al numero delle unità.

Voce 2. sostituzione dell’impianto di climatizzazione esistente con uno più energeticamente efficiente 20.000,00 euro per i Condomini composti da 2 a 8 unità immobiliari.

L’importo va moltiplicato per ogni unità presente in Condominio.

15.000,00 euro per i Condomini composti da più di 8 unità immobiliari.

La cifra si dovrà moltiplicare in base al numero delle unità.

Voce 3. Sismabonus 96.000,00 euro L’importo va moltiplicato per ogni unità presente in Condominio.

 

A tal riguardo si osserva che da un anno a questa parte, mentre i massimali sono rimasti invariati, i prezzi dei materiali sono aumentati e di conseguenza anche le imprese, per mantenere la remuneratività dell’appalto, non possono che incrementare in proporzione i loro tariffari.

Dunque, si prospetta il rischio di questo famoso “D” a carico del Condominio.

Una possibile soluzione: massimali cumulabili! Con la risoluzione n.60/E del 2020 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, nel caso in cui sul medesimo Condominio siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è cumulabile, ossia viene ad essere costituito dalla somma dei massimali previsti per ciascuno degli interventi realizzati.

Partendo da tale ultima considerazione, appare giustificata la soluzione trovata da molte imprese per “rimediare” all’aumento dei prezzi mantenendo il più possibile quella famosa remuneratività a cui accennavo: indirizzare il Condominio verso l’appalto di più opere possibili e ammesse al beneficio del superbonus, in modo da poter contare su un massimale complessivo superiore ed avere maggior margine di manovra.

Il ragionamento, in effetti, non fa una piega: in un Condominio di 20 appartamenti, a titolo di esempio, per eseguire i soli lavori di Ecobonus (voce 1, rif. Tabella 1) la Ditta avrebbe margine di spesa fino a 680.000,00 ai quali si arriva coi seguenti calcoli:

(8*40.000,00)+(12*30.000,00)

(320.000+360.000)=680.000,00

Fino a tale valore X (il massimale complessivo, euro 680 mila), l’appalto Y non genera quel famoso delta D (la differenza in eccesso rispetto al massimale che rimarrebbe a carico del Condominio).

Il citato aumento dei prezzi, però, potrebbe far risultare insufficiente tale valore (nell’esempio, 680 mila euro), mentre l’aggiunta delle voci 2 e/o 3 (rif. Tabella 1) incrementerebbero sensibilmente il margine di spesa per eseguire l’appalto con detraibilità totale delle somme, tanto più che il costo dei materiali di queste due ultime categorie di lavori, dovrebbe essere nettamente inferiore rispetto al massimale messo a disposizione.

Sismabonus e CILA (o SCIA?) Sull’eventuale incremento delle opere superbonus per cumulare i massimali, però, un problema si pone per le opere del Sismabonus. Una criticità che va oltre l’impegno iniziale consistente nell’accertamento che la zona sismica, nella quale si trova il proprio Comune (verifica eseguibile attraverso la consultazione della tabella indicata dalla Circolare 24/2020) rientri tra le zone 1, 2 o 3 – come da “mappa classificazione rischio sismico”, aggiornata ad aprile 2021 – peraltro condizione per accedere al beneficio fiscale in discorso.

Mi riferisco al fatto che integrare l’appalto con il Sismabonus, significherebbe, verosimilmente, pianificare opere eccedenti le caratteristiche dell’intervento soggetto alla CILA(S) e, dunque, procedere con la SCIA. In questo modo tornerebbe ad assumere grande rilevanza, anche formalmente, il concetto di stato legittimo che è collegato alla conformità urbanistica.

Peraltro, seppur nella nuova formulazione del comma 13-ter, è stato confermato che “La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9 -bis , comma 1 -bis , del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380”, nella pratica i tecnici preposti non si sentono di astenersi dalle verifiche, anche nell’ipotesi dei soli lavori per i quali basterebbe la “nuova” CILA.

Si registra, in tal senso, l’indirizzo generale secondo il quale se il tecnico consente l’inizio dei lavori mediante CILA(S) senza avere effettuato le verifiche inerenti lo stato legittimo, può incorrere in responsabilità professionali in relazione all’esecuzione di lavori in un immobile, in presenza di abusi edilizi ed anche ex DPR 380/2001, art. 29, comma 3.

DPR 380/2001, art. 29, comma 3

Per le opere realizzate dietro presentazione di segnalazione certificata di inizio attività, il progettista assume la qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità ai sensi degli articoli 359 e 481 c.p. In caso di dichiarazioni non veritiere nella relazione di cui all’articolo 23, comma 1, l’amministrazione ne dà comunicazione al competente ordine professionale per l’irrogazione delle sanzioni disciplinari.”

Quest’ultima è una norma che si riferisce alla responsabilità del progettista in relazione alla SCIA, tuttavia sottolineo nuovamente che se l’intervento viene presentato oltrepassando i limiti stabiliti per la CILA(S), temo che possa essere richiamata come sanzione.

Ecco, allora, che la semplificazione tanto acclamata inizialmente, appare tale solo di nome e non di fatto, posti quegli adempimenti che sembrano essere stati fatti uscire dalla porta e fatti rientrare dalla finestra… o forse sono rimasti semplicemente inalterati in barba a quelle interpretazioni che invece erano di altro avviso.

Dunque, l’aspetto paradossale della vicenda, a parere di chi scrive, è che nella (legittima) assenza di un calmiere dei prezzi, questi ultimi – da quando è stata annunciata l’opportunità del superbonus ad inizio estate 2020 – sono aumentati vertiginosamente annullando di fatto gli effetti – per le riflessioni di cui al presente articolo – anche di questa recente normativa di semplificazione.

Insomma. “tutto cambi affinché nulla cambi”, con buona pace dei Condomini che – saggiamente guidati da chi ha veramente a cuore i loro interessi: gli amministratori – hanno comunque deciso di imbarcarsi, laddove sussistano le condizioni, in questa interessante avventura intitolata al superbonus 110%.

Pacchetto Superbonus 110% e General Contractor


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