I costi legati alla realizzazione di interventi di ristrutturazione edilizia da alcuni mesi sono considerevolmente aumentati.
Specificamente, si è registrato un incremento di oltre il 60% nel costo al metro quadro dei ponteggi, oltre a un innalzamento nei costi delle lavorazioni, dovuti principalmente all’aumento del prezzo delle materie prime e della crescita della domanda di fruizione dell’agevolazione c.d. «Superbonus 110%».
A questo si aggiunge l’allarme lanciato dall’ANCE che denuncia un aumento del 130% dell’acciaio, del 40% dei polietileni, del 17% del rame e del 34% del petrolio e, di conseguenza, anche la difficoltà di approvvigionamento, tanti cantieri pubblici e privati rischiano di bloccarsi con gravi ripercussioni economiche e sociali, ed anche per i lavori già cantierizzati.
Come noto, il «Superbonus 110%» consiste in una misura di sostegno economico prevista dal Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (il c.d. Decreto Rilancio), convertito con modificazioni dalla Legge 17 luglio 2020, n. 77, già modificato dal c.d. Decreto Agosto (decreto-legge 14 agosto 2020, n.104) e dalla Legge di Bilancio 2021 (Legge n.78/2020), che ha elevato al 110% l’aliquota di detrazione per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022, per interventi di recupero edilizio, rischio sismico, efficienza energetica, installazione di impianti fotovoltaici o colonnine per la ricarica di veicoli elettrici in abitazioni ed edifici
In aggiunta, i costi sostenuti per lavori condominiali o compiuti sulle aree comuni di edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche saranno detraibili sino al 31 dicembre 2022, nel caso in cui almeno il 60% dell’intervento complessivo sia stato portato a compimento alla data del 30 giugno dello stesso anno.
In luogo della detrazione è possibile usufruire di un contributo anticipato a titolo di sconto praticato dal fornitore di beni e servizi ovvero, in alternativa, della cessione del credito d’imposta corrispondente alla detrazione fiscale maturata ad altri soggetti, compresi istituti di credito e altri intermediari finanziari.
Il fenomeno dell’incremento dei costi è stato recentemente oggetto di esame da parte dell’Associazione Federcontribuenti, la quale ha segnalato come molti consumatori abbiano richiesto la verifica dei contratti a loro consegnati per istruire la pratica dei bonus fiscali su lavori edili.
Bonus 110%. Un terreno minato per l’Amministratore di Condominio
Se da un lato, i contratti di appalto possono contenere preventivi al rialzo, nei limiti previsti dall’art.1664 c.c., in quanto la natura stessa dei lavori edili può comportare imprevisti non sempre prevedibili in corso d’opera, relativi al costo della mano d’opera o dei materiali.
Dall’altro lato, ad un’attenta analisi del contratti esaminati da Federcontribuenti, si evince che molti di questi contenevano clausole vessatorie ex art. 1341 comma 2 c.c. (ad esempio in merito alla limitazione del diritto di recesso o all’ingiustificato elevato importo dell’eventuale clausola penale). Se sussistenti, tali clausole comportano la nullità del contratto ai sensi dell’art. 1419 c.c., se non specificamente approvate per iscritto dal committente-condomino.
A tal proposito, si segnala che i beneficiari del Superbonus sono consumatori che, pertanto, oltre alle norme del codice civile, agli stessi si applica la disciplina del Codice del Consumo (Decreto Legislativo n. 205/2006). Peraltro, la disciplina dettata a tutela dei consumatori è stata oggetto di una pronuncia della Corte di Giustizia Europea, la quale con sentenza del 2 aprile 2020, ha esteso l’applicabilità della disciplina dettata dal Codice del Consumo anche ai «condomini». Su tale orientamento giurisprudenziale, si sono allineati anche numerosi tribunali nazionali.
Fatte queste dovute premesse, occorre interrogarsi su quali istituti giuridici possano essere invocati per la tutela del committente-condomino. In primo luogo, è opportuno verificare che, all’interno del contratto stipulato tra committente e impresa e/o i professionisti incaricati dell’asseverazione e del visto di conformità, sia prevista la facoltà del committente di procedere alla risoluzione del contratto quando l’impresa e/o il professionista si sia reso responsabile di ritardi pregiudizievoli per il buon esito dell’opera o contravvenga ingiustificatamente alle condizioni del contratto, ferma restando l’applicazione delle norme codicistiche in tema di risoluzione per inadempimento ex art. 1453 e s.s. c.c.
In aggiunta, nel caso di diritto al recesso ex art. 1343 c.c., l’eventuale clausola penale dovrà essere limitata al danno emergente, che comprende i meri costi di studio e istruttoria. Come accennato, una penale ingiustificata sarebbe considerata clausola vessatoria ex artt. 1341 c.c. e 33, comma 1, Codice del Consumo, con conseguente diritto alla dichiarazione di nullità del contratto stesso ex artt. 1418 e 1419 c.c..
In conclusione, sarebbe auspicabile un intervento degli organi istituzionali deputati al controllo, affinché vigilino contro manovre speculative che possano generare problematici squilibri tra il costo iniziale e quello finale della medesima commessa.
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