In ambito condominiale, i poteri rappresentativi attribuiti all’amministratore, che consentono al gestore della cosa comune di assumere obbligazioni a nome e per conto dei condòmini senza necessità di un’autorizzazione assembleare preventiva, sono delineati dalla combinazione degli articoli 1130 e 1135 del codice civile.
Pertanto, in assenza dei requisiti di indifferibilità e urgenza, un incarico di consulenza o mandato professionale conferito a un tecnico dall’amministratore per svolgere attività o opere straordinarie, senza una specifica autorizzazione preventiva da parte dell’assemblea, esula dalle competenze del mandatario e non vincola il condominio; di conseguenza, il contratto risulta inefficace nei confronti della comunità condominiale.
In tali situazioni, l’operato dell’amministratore può essere considerato come quello di un cosiddetto falsus procurator. Se non interviene una successiva ratifica da parte del condominio, il quale è il soggetto per il quale l’obbligazione contrattuale è stata impropriamente assunta dal rappresentante privo di poteri, gli effetti del contratto non si riflettono nella sfera giuridica dell’ente di gestione, ma ricadono direttamente sull’amministratore stesso.
Quest’ultimo, se sussistono le condizioni, sarà tenuto a manlevare il terzo contraente di buona fede da eventuali danni subiti, derivanti dalla fiducia riposta nella validità del contratto, senza colpa da parte sua. Questa posizione è stata confermata dal Tribunale di Bari con la sentenza numero 826 del 19 febbraio 2024.
I fatti di causa
Nel procedimento esaminato dal Tribunale di Bari, un architetto ha citato in giudizio il condominio per il quale ha svolto una serie di complesse attività professionali, richiedendo il riconoscimento di onorari professionali per un importo significativo, pari a circa quarantatremila euro.
Circa la metà della somma richiesta era relativa alla progettazione e alla direzione dei lavori per la sostituzione delle piastrelle della facciata condominiale, incarico conferitogli direttamente dall’assemblea dei condòmini. L’altra metà, già ridotta, era invece richiesta dall’attore in base a una convenzione firmata dal precedente amministratore condominiale, riguardante l’esecuzione di opere necessarie al completamento dell’incarico, opere che, tuttavia, non erano mai state realizzate.
Il convenuto si è costituito in giudizio, contestando integralmente la domanda dell’attore e sollevando l’inefficacia dell’accordo invocato, poiché la convenzione non era stata né esaminata né ratificata dall’assemblea dei condòmini. Pertanto, non poteva essere considerata giuridicamente vincolante per l’ente di gestione, essendo stata firmata dal precedente amministratore senza i necessari poteri.
Di conseguenza, il convenuto ha chiesto il rigetto totale delle richieste avverse e, in via riconvenzionale, ha richiesto la dichiarazione di nullità e/o annullamento di tutte le pattuizioni ritenute abusive, con la condanna alla restituzione della somma già versata a titolo di acconto a favore dell’attore.
La decisione del Tribunale
Il giudice di merito, seguendo i consolidati principi giuridici stabiliti dalla giurisprudenza di legittimità, ha accolto la posizione del convenuto, sottolineando che la suddivisione delle competenze tra l’amministratore e l’assemblea condominiale, come previsto dagli articoli 1130 e 1135 del codice civile, conferisce all’amministratore la gestione autonoma solo degli affari correnti e della ordinaria amministrazione. Per qualsiasi atto di straordinaria amministrazione è sempre necessaria l’autorizzazione preventiva dell’assemblea, intendendosi per tali atti quelli che esulano dalla normale gestione.
Inoltre, ai fini della qualificazione di un’attività come straordinaria (e quindi di competenza dell’assemblea secondo l’articolo 1135 del codice civile), sono rilevanti l’onerosità dei costi da sostenere e la complessità delle prestazioni da eseguire tramite il professionista incaricato (Corte di Cassazione, ordinanza n. 33057/2018).
Di conseguenza, in assenza di approvazione assembleare preventiva, l’atto deve essere considerato inefficace nei confronti del condominio, a meno che non presenti carattere di urgenza (Corte di Cassazione, sentenza n. 2807/2017), circostanza che nel caso in esame non si verifica, né si può considerare valida una successiva ratifica dell’operato del falso procuratore.
La natura della ratifica dell’assemblea
Il giudice di Bari osserva che, affinché si possa considerare avvenuta la ratifica da parte della compagine condominiale, che nel caso specifico non è mai intervenuta, non è sufficiente che l’assemblea sia semplicemente a conoscenza delle attività svolte autonomamente dall’amministratore, soprattutto se queste superano i limiti delle sue competenze. Infatti, come stabilito dall’articolo 1399 del codice civile, è necessaria una chiara ed esplicita manifestazione di volontà da parte del soggetto indebitamente rappresentato (il condominio nel suo insieme), finalizzata ad accettare gli effetti del contratto stipulato dal falsus procurator.
Tale dichiarazione, essendo un atto recettizio, avrebbe dovuto essere comunicata anche alla controparte.
Mancando i presupposti sopra citati, è quindi inevitabile il rigetto della domanda dell’attore, con conseguente condanna di quest’ultimo al rimborso delle spese legali in favore del convenuto e al pagamento del compenso stabilito per il consulente tecnico d’ufficio nominato.
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