Il mio vicino ha ottenuto un permesso di costruzione e temo per la mia proprietà: come posso tutelarmi?

Immaginiamo che il nostro vicino voglia costruire di fianco alla nostra proprietà e di essere fortemente preoccupati delle conseguenze: e se mi impedisse di ricevere la luce solare? Se dovesse costruire troppo vicino a me?

Una recente sentenza del TAR lombardo, n. 1406/2021 ha provveduto a chiarire alcuni concetti fondamentali, che analizzeremo di seguito, da tenere presenti quando si deve fronteggiare la presente fattispecie.

Partiamo però da una brevissima esposizione del caso: Tizio ottiene un permesso per demolire un deposito commerciale al fine di costruire una villetta plurifamiliare, Caio invece è proprietario di un terreno confinante.

Caio segnala il mancato rispetto della distanza minima di 10 metri che dovrebbe intercorrere tra un edificio e l’altro, lamentando che il progetto edile di Tizio avrebbe inevitabilmente dato luogo ad un peggioramento dello stato dei luoghi e un deprezzamento della proprietà.

L’articolo 907 del codice civile infatti sancisce che, laddove si abbia acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario dello stesso non può fabbricare ad una distanza minore di tre metri, salvo che le disposizioni dei regolamenti comunali prevedano restrizioni più severe e stringenti. D’altro canto invece, l’art. 904 del codice civile stabilisce che la presenza di luci in un muro non impedisce al vicino di acquistare la comunione del muro medesimo, né di costruirvi in aderenza.

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Altro punto di riferimento normativo di nostro interesse è l’articolo 9 del D.M. n. 1444 del 1968 il quale impone una distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate e cioè quelle pareti munite di finestre qualificabili come vedute e non esclusivamente di semplici luci.

Ma cosa si intende per vedute? E qual è la differenza con le semplici luci?

Per veduta si intende un’apertura che non solo permette il passaggio di luce ed aria, ma anche che consenta di affacciarsi sul fondo del vicino, consentendone una visione mobile e globale e quindi non solo un’osservazione frontale, ma anche obliqua e laterale. Possiamo quindi intendere come vedute senza dubbio i balconi ed i terrazzi e devono avere questi connotati:

• Se sono dirette, deve sussistere tra il fondo del vicino e la faccia esteriore del muro su cui si aprono, una distanza minima di un metro e mezzo (n.b.: nel caso di balconi e terrazzi questa distanza deve essere misurata tra il fondo del vicino e la linea esteriore del balcone e il terrazzo;
• Se invece si tratta di aperture oblique o laterali la distanza minima è di 75 cm tra il lato più vicino della finestra e il fondo del vicino.

La luce invece concede solamente l’ingresso a luce ed aria, impedendo di fatto l’affaccio e deve avere le seguenti caratteristiche:

• Il lato inferiore posto ad un’altezza di almeno due metri dal pavimento del locale in cui si trovano;
• Essere dotate di una grata fissa in metallo o un’inferriata.

Il vicino che intende edificare avrà sempre e comunque il diritto di chiudere le luci nel caso intenda edificarvi in maniera adiacente.

Da quanto sancito dall’art. 904 del codice civile allora, la realizzazione di un’opera edilizia in aderenza ad un’altra preesistente, è sempre ammessa a patto che non vi siano vedute, poiché l’assenza di vedute rende inapplicabile la disposizione dell’art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968.

Da ciò ne deriva un’importante conseguenza: affinché si possa agire contro il vicino che intende edificare in prossimità della nostra proprietà, non è sufficiente dimostrare il mero rapporto di prossimità tra chi agisce in giudizio e l’opera oggetto del provvedimento amministrativo (permesso di costruzione) che si intende contestare laddove vi sia l’assenza di vedute sul fondo del vicino.

Occorre invece dimostrare la possibile e quasi certa sussistenza o esistenza di danni o di potenziali lesioni ricollegabili secondo un nesso di causa – effetto alla nuova opera edilizia.

Conflitti in materia edilizia e mediazione: vale la pena ricordare un aspetto fondamentale. I conflitti in materia edilizia, rientrano tra le fattispecie per le quali è previsto il tentativo di mediazione in via obbligatoria, così come previsto dal D.lgs. n. 28 del 4 marzo 2010.

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