Il nuovo volto degli abusi edilizi in condominio dopo il Decreto Semplificazioni

L’ originaria disciplina dell’incentivo escludeva il riconoscimento della detrazione nei condomìni in cui sono presenti abusi edilizi (anche in un singolo appartamento).

L’articolo 13-ter del Decreto Agosto ha poi previsto che il rispetto delle norme edilizie debba essere verificato solo in relazione alle parti comuni del condominio.

In seguito, il Decreto Semplificazioni (Decreto Legge n. 77 del 31 maggio 2021) è nuovamente intervenuto sul tema.

Gli interventi ammessi al Superbonus 110% costituiscono adesso manutenzione straordinaria e, pertanto, sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Sono esclusi da questa previsione gli interventi di demolizione e ricostruzione.

Come cambia il Superbonus 110% con il Decreto Semplificazione. Gli effetti sul piano condominiale e professionale

La CILA deve riportare una delle seguenti indicazioni:

• gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto dell’intervento;
• gli estremi del provvedimento che ha consentito la legittimazione dell’immobile;
• l’attestazione del completamento della costruzione in data antecedente al 1° settembre 1967.

Inoltre, la presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo degli immobili oggetto dell’intervento.

Di conseguenza non è più precluso l’accesso al Superbonus 110% anche laddove vi siano degli abusi edilizi sulle parti comuni interessate dagli interventi agevolabili. La decadenza dal beneficio fiscale si ha solo in caso di:

• mancata presentazione della CILA;
• interventi realizzati in difformità dalla CILA;
• assenza dell’attestazione dei dati di cui al precedente elenco (titolo abilitativo, provvedimento di legittimazione, attestazione di costruzione ante 1° settembre 1967);
• non corrispondenza al vero delle attestazioni di cui al comma 14 dell’articolo 119 del Decreto Legge 19 maggio 2020, n. 34.

Quanto sopra esposto non pregiudica ogni valutazione sulla legittimità dell’immobile oggetto dell’intervento.

Superbonus 110% e Decreto Semplificazioni: occhio a rischi e criticità.

Per quanto i tecnici sono adesso sollevati dall’incombenza di certificare lo stato legittimo, la novità normativa non mette al sicuro chi effettua i lavori in presenza di abusi edilizi. Con le modifiche apportate dal DL Semplificazioni, gli abusi edilizi non fanno di per sé perdere il diritto ad accedere al Superbonus 110%, ma bisogna tener conto di altre insidie implicite.

Gli abusi edilizi in Condominio. Poteri ispettivi e responsabilità dell’Amministratore

La CILA è titolo edilizio volto a consentire la realizzazione di interventi minori, di cui nella Tabella A allegata al D. Lgs. n. 222 del 25 novembre 2016. Essa è un atto avente natura privatistica, non suscettibile di impugnazione autonoma o di diniego da parte del Comune.

Inoltre, a differenza della SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), non è sottoposta a controllo sistematico, da espletare sulla base di procedimenti formali e tempistiche perentorie disciplinate dalla legge 241/1990.

D’altro canto, però, il responsabile del competente ufficio comunale continua ad esercitare, anche secondo le modalità stabilite dallo statuto o dai regolamenti dell’ente, la vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia nel territorio comunale per assicurarne la rispondenza alle norme di legge e di regolamento, alle prescrizioni degli strumenti urbanistici ed alle modalità esecutive fissate nei titoli abilitativi.

Questo comporta che, laddove sia constatata l’inosservanza delle norme, prescrizioni e/o regolamenti, il dirigente o il responsabile dell’ufficio deve ordinare l’immediata sospensione dei lavori, che ha effetto fino all’adozione di successivi provvedimenti definitivi di tipo:

1. Amministrativo, quali sanzioni pecuniarie e non (demolizione, riduzione in pristino, confisca, acquisizione gratuita al patrimonio dell’amministrazione competente);
2. Penale, quale i reati previsti dagli articoli da 71 a 75 dello stesso D.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001 (il c.d. Testo Unico dell’Edilizia).

Dunque, se è vero che la presentazione della CILA fa adesso venir meno la causa di decadenza del beneficio fiscale in caso di abusi edilizi, la presenza di questi ultimi non può, tuttavia, essere trascurata. L’eventuale presenza di abusi edilizi può infatti comportare l’interruzione dei lavori e la conseguente impossibilità di godere del Superbonus 110%.

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