Il paradosso della gestione condominiale: quando la professionalità diventa un problema

Un caso reale come cartina di tornasole.

Nessuno si senta offeso ma l’esemplificazione di un caso reale, pur nella sua specificità, può essere un utile perno narrativo per mostrare quanto possa essere necessario un cambio di paradigma – sia per i condòmini sia per gli amministratori – e quanto le proposte legislative di cui è iniziato l’esame (c.d. pdl Gardini) meritino una certa attenzione, non tanto in chiave ideologica quanto come occasione per mettere a fuoco criticità strutturali che da anni caratterizzano il sistema condominiale

Immaginiamo un edificio costruito prima del 1967, sito in una via defilata ma comunque in un quartiere centrale della città: cinque piani fuori terra, quattro unità non abitative e sedici residenziali. Ha quattro prospetti verticali, due facciate con balconi aggettanti, le altre due quasi del tutto prive del rivestimento. Le condizioni manutentive sono tutt’altro che rassicuranti: cornicioni ammalorati, più balconi in evidente stato di degrado, fenomeni infiltrativi in alcune unità (quelle confinanti con le pareti non intonacate), segni evidenti di una manutenzione frammentaria e mai affrontata in modo organico

Nessuno ricorda se e quando sia stata svolta la manutenzione straordinaria delle parti comuni; ai condòmini la situazione è nota da tempo ma, a parte episodiche lamentele, si è preferito adottare un profilo attendista o addirittura indifferente, di fatto rinviando ogni decisone possibile.

Da qualche anno è subentrato un amministratore che, dopo aver riordinato la caotica situazione amministrativa precedente, sta provando a guidare l’assemblea lungo un percorso razionale: presa di coscienza della situazione, analisi tecniche, valutazione delle priorità, confronto tra soluzioni, attenzione ai costi, studio di forme di finanziamento sostenibili, nella consapevolezza che la gestione del rischio è parte integrante della funzione amministrativa.

Tuttavia – tra assemblee deserte, rinvii, tentennamenti e rinunce – è occorso circa un anno solo per l’approvazione di un capitolato lavori. Nel frattempo è sopraggiunta un’ulteriore criticità: il cedimento di una parte del tronco fognario orizzontale sottostante l’edificio, con rischi evidenti sotto plurimi punti di vista, non solo tecnici ma anche igienico-sanitari e potenzialmente risarcitori.

Viene convocata l’ennesima assemblea straordinaria per deliberare sugli interventi, ivi compresa la proposta di una soluzione alternativa per la condotta fognaria, idonea a limitare demolizioni e disagi sulle parti comuni.

Accade però qualcosa di ben noto a chi opera nel settore: l’assemblea si costituisce in forma inusualmente numerosa, i condòmini – anche coloro solitamente assenti, di cui è stata “captata” la delega – appaiono improvvisamente interessati. Il clima è teso. Emergono mugugni e un generico malcontento, però mai accompagnato da critiche tecniche puntuali. Si contesta tutto e nulla:

• – l’effettiva necessità dei lavori (senza chiarire quali si ritengano superflui);

• –  le conclusioni dei tecnici sul problema fognario (c’è sempre un altro.anonimo, specialista che sembra saperne di più);
• –  persino il capitolato, ex post, viene definito come una forzatura dell’amministratore (benché approvato con ampia maggioranza);Ancora una volta il risultato è l’inerzia: nessuna proposta, nessuna delibera, nessuna assunzione di responsabilità.

  La fuga dalle decisioni difficili

  Immediatamente dopo l’assemblea, senza traumi o disordini, l’amministratore rassegna le dimissioni e ne dà informazione ai condòmini. In meno di un mese finalizza la contabilità, convoca e presenzia all’assemblea, effettua un regolare passaggio di consegne.

  Un comportamento che, sotto il profilo professionale e giuridico, appare difficilmente censurabile. Eppure proprio questo approccio – strutturato, rigoroso ma prudente, orientato alla prevenzione del rischio – di fatto è stato rifiutato dall’assemblea.

  Il nuovo amministratore viene eletto rapidamente e a larga maggioranza. Il suo profilo si caratterizza più per la capacità relazionale che per solidi requisiti professionali verificabili. Si presenta come iscritto nell’elenco dei consulenti tecnici d’ufficio (si scoprirà poi che non è vero); non dispone di una vera e propria struttura operativa; non è particolarmente perito della contabilità condominiale; non è noto per la sua sensibilità alla tematica della sicurezza; non si conoscono i dettagli sulla sua formazione periodica.

  In compenso ha una personalità accattivante. Si mostra affabile, incline ad assecondare i desiderata degli amministrati e pronto a ridurre al minimo ogni forma di attrito, fino a spingersi – in nome di una presunta semplificazione – a riscuotere i contributi in contanti presso il domicilio dei condòmini, pratica purtroppo ancora ricorrente, vero evergreen nella percezione assembleare.

  Inoltre richiede una remunerazione bassa – estremamente bassa – al punto da risultare difficilmente compatibile con l’esercizio di un’attività professionale che, se svolta in modo serio, organizzato e responsabile, sia in grado di generare un margine economico sostenibile. Questo elemento, tuttavia, non viene percepito come un segnale critico (anzi è bene accetto): si è già prodotto il consueto cortocircuito per cui la competenza viene avvertita come una fonte di complicazioni, mentre l’approccio semplificato, accomodante e a basso costo assume la funzione di un rassicurante anestetico decisionale.

  L’intero condominio tira così un sospiro di sollievo: i problemi non sono stati risolti ma semplicemente rimossi dal piano decisionale.

  Il nodo culturale prima ancora che normativo

  Questo caso – niente affatto romanzato e tutt’altro che isolato – forse può aiutare a comprendere il senso profondo del dibattito che si è acceso intorno al disegno di legge di riforma della disciplina condominiale (c.d. pdl Gardini). Tralasciando la dichiarata disinformazione operata da talune parti, al di là degli slogan sui “nuovi costi” e sulle presunte complicazioni burocratiche, il tema reale è un altro: la difficoltà, ancora diffusa, di accettare che il condominio sia un sistema complesso, che richiede competenze, metodo, capacità di gestione del rischio e, soprattutto, una chiara assunzione di responsabilità.

L’amministratore che opera in modo professionale non può essere solo un mero esecutore di volontà assembleari (quando pure esse ci sono). Egli è – o dovrebbe essere – un soggetto che segnala i rischi, propone soluzioni tecnicamente fondate, documenta le scelte e, se necessario, si espone anche all’impopolarità. Proprio per questo, diventa spesso il bersaglio di un malcontento che nasce non tanto da errori gestionali, quanto dalla fatica (o dalla mancanza di volontà) dei condòmini di comprendere la complessità del sistema ed anche di confrontarsi con decisioni onerose ma necessarie.

Il dibattito normativo non nasce dunque da astratte esigenze regolatorie, ma dalla constatazione empirica di un sistema che fatica ad autoregolarsi. La proposta di legge in discussione ha il merito di provare a intercettare questo nodo, che è culturale prima ancora che giuridico; essa introduce criteri di professionalizzazione, separazione delle funzioni, controllo esterno, trasparenza.

Non si tratta, dunque, di complicare la vita ai condòmini (cioè, si badi bene, a potenziali elettori), come qualcuno sostiene con argomenti più polemici che analitici, bensì di prevenire derive gestionali che portano a decisioni mancate, rischi sottovalutati, contenziosi, danni irreversibili o, peggio, eventi lesivi.

Quando l’assemblea resta ferma: responsabilità senza poteri

Quanto innanzi descritto consente di mettere a fuoco una delle contraddizioni più evidenti dell’attuale assetto normativo: all’amministratore sono state progressivamente attribuite responsabilità sempre più ampie e articolate – anche in ambito di sicurezza, tutela dell’incolumità e prevenzione del rischio – senza che ad esse abbia fatto seguito un corrispondente rafforzamento dei poteri decisionali.

In questo squilibrio si annida una delle principali fragilità del sistema. In presenza di situazioni note, tecnicamente accertate e potenzialmente pericolose la paralisi dell’organo assembleare non rimane un fatto neutro, ma si traduce in un concreto fattore di aggravamento del rischio, con l’effetto paradossale di lasciare senza un effettivo governo proprio le situazioni che richiederebbero maggiore tempestività e consapevolezza decisionale (basti pensare – ed è forse l’esempio più eclatante – alle responsabilità, amministrative e penali, che gravano sull’amministratore per il mancato rinnovo del certificato di prevenzione incendi di un ente condominiale).

Ed è precisamente su questo snodo, tutt’altro che teorico, che interviene la proposta di riforma, introducendo un correttivo di particolare rilievo sistematico. La modifica dell’articolo 1135 del Codice civile affianca all’ipotesi tradizionale dell’urgenza quella, finora priva di una disciplina espressa, dell’inerzia assembleare in presenza di interventi necessari di messa a norma delle parti comuni. In tali circostanze, l’amministratore sarebbe legittimato ad attivarsi in via sussidiaria, con l’obbligo di riferire successivamente all’assemblea, ma senza restare vincolato a un attendismo che, nella prassi, finisce spesso per tradursi in rinvii, omissioni e accumulo di responsabilità latenti.

La ratio dell’intervento appare chiara e, al tempo stesso, equilibrata. Non si intende attribuire all’amministratore un potere discrezionale generalizzato, né comprimere il ruolo dell’assemblea quale centro delle decisioni fondamentali, ma evitare che la responsabilità resti concentrata su un soggetto formalmente investito di una funzione di garanzia però sostanzialmente privo degli strumenti minimi per prevenire situazioni di pericolo quando l’assemblea, di fatto, si sottrae alle proprie funzioni decisionali.

In questa prospettiva, quel potere sussidiario non va interpretato come rappresenta una deroga al principio di collegialità, bensì un tentativo di ricomporre un equilibrio ormai compromesso tra doveri, poteri e responsabilità effettive.

La professionalità andrebbe difesa, non temuta

Il caso da cui è partita questa analisi mostra con chiarezza che il problema non è l’amministratore troppo professionale ma l’illusione che una gestione semplificata, rassicurante e a basso costo possa sostituire la competenza. La simpatia, da sola, è insufficiente. Non si sceglie un qualunque professionista – un medico, un avvocato, un ingegnere – per l’empatia in quanto dall’esperto ci si aspetta prima di tutto competenza e affidabilità. L’affidamento di funzioni complesse dovrebbe avere come suo presupposto un livello adeguato di preparazione tecnica, organizzativa e di consapevolezza delle responsabilità connesse.

La disponibilità personale e il compenso simbolico non mettono in sicurezza gli edifici, non risolvono i problemi tecnici e non proteggono i condòmini dalle responsabilità civili e penali che incombono su un condominio mal gestito. Al contrario, una gestione sottodimensionata tende a spostare nel tempo i problemi, rendendoli più gravi e più costosi quando essi inevitabilmente emergono.

Perché i condòmini in molti casi non mostrano una considerazione adeguata dell’incarico dell’amministratore condominiale, riconoscendogli la stessa professionalità che chiedono ad altre categorie?
Perché la funzione amministrativa continua ad essere percepita, in parte, come un’attività meramente esecutiva e non come una vera funzione di governo di interessi complessi?

Perché ancora troppi amministratori continuano a non mostrare adeguata consapevolezza dell’importanza del ruolo e quindi rispetto per il proprio lavoro? Rispondere con onestà intellettuale a queste domande può davvero essere l’inizio della comprensione dei problemi del settore. Non si tratta di individuare colpe individuali ma di prendere atto di una fragilità sistemica che richiede risposte coerenti sul piano culturale, professionale e normativo.

Se ci si vuole davvero evolvere, occorre un cambio di paradigma: meno amministratori facilitatori del consenso e più amministratori professionisti, dotati di struttura, metodo e capacità di affermare – e sostenere motivatamente – anche ciò che l’assemblea non vorrebbe sentire. In questa prospettiva, la riforma in discussione non rappresenta una minaccia ma un tentativo di riallineare il sistema a criteri di responsabilità, competenza e trasparenza-

Questa pare essere la direzione – certamente perfettibile – che il legislatore del 2025 sembra voler intraprendere. E casi come quello narrato spiegano perché si tratta di una necessità ormai non più rinviabile.