Il recupero della morosità post covid. L’attività giudiziale

Uno degli aspetti più drammatici è rappresentato dalla mancanza di liquidità, atteso che, a seguito del lockdown, molti conti correnti condominiali risultano a saldo zero.

L’amministratore si trova quindi nell’esigenza impellente di reperire la provvista utile al finanziamento, e al funzionamento, della “macchina” condominiale.

Sulla scorta di tali premesse, è quanto mai opportuno fornire all’amministratore alcuni spunti e suggerimenti che siano di aiuto nell’assolvimento di tale compito, o quantomeno lo pongano al riparo da responsabilità nei confronti della compagine condominiale.

Morosità condominiali: i casi e le soluzioni

Costatata l’inutilità dei solleciti o il mancato rispetto dell’accordo transattivo da parte del condomino, l’amministratore non può che intraprendere e/o proseguire l’esazione giudiziale.

Il legislatore ha messo a disposizione un efficace strumento per il recupero del credito, ossia il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo disciplinato dall’art. 63 disp. att. c.c., che consente di procedere al pignoramento dei beni del condomino nonostante la pendenza del termine utile per l’opposizione ai sensi degli artt. 641 e 654 c.p.c.

In particolare, la provvisoria esecutività è concessa a fronte della produzione in giudizio degli stati di riparto approvati dall’assemblea relativamente agli oneri che si intendono azionare giudizialmente(Cass. Civ., n. 24957/2016).

Se per i bilanci annuali è prassi che l’assemblea approvi contestualmente i relativi riparti, nell’ipotesi di singoli interventi di manutenzione straordinaria può invece accadere che, a seguito dell’accordo sul compenso dell’appaltatore, il relativo riparto di spesa sia semplicemente comunicato alla compagine, senza indire una nuova assemblea per la sua approvazione.

Il decreto va emesso e notificato al condomino, poiché su di esso grava l’obbligo di versamento degli oneri.

Tale principio, apparentemente di agevole interpretazione, pone invece una serie d’interrogativi su chi sia il destinatario dell’ingiunzione in presenza di particolari situazioni – meglio evidenziate a pag. 29 del volume “Morosità condominiali. I casi e le soluzioni” -, tra cui il condomino apparente, l’ex condomino, il comproprietario dell’unità immobiliare, il nudo proprietario, l’usufruttuario, il coniuge non intestatario dell’immobile ma sottoposto al regime di comunione legale, il coniuge in unione civile, il coniuge assegnatario in sede di separazione, il coniuge superstite, il conduttore, l’utilizzatore nel caso di leasing immobiliare, il comodatario, il socio di società di persone intestataria dell’immobile e il trustee.

In uno al decreto ingiuntivo è solitamente notificato pure l’atto di precetto, che oltre agli elementi previsti dall’art. 480 c.p.c. deve oggi contenere pure l’avviso sulla possibilità di fare ricorso alle procedure di sovra-indebitamento introdotte dalla l. n. 3/2012, ossia l’”accordo del debitore” e il “piano del consumatore”, che rappresentano un espediente teso a comporre in via bonaria la vertenza.

Peraltro, si dibatte tuttora della possibilità che pure il condominio, ove abbia maturato debiti nei confronti di soggetti terzi, possa accedere alla procedura del “piano del consumatore”.

Un’evenienza esaminata a pag. 34 del volume “Morosità condominiali. I casi e le soluzioni” e che sarà certamente oggetto di ulteriore dibattito a fronte dei recenti interventi della Corte di Giustizia Europea.

Infine, l’amministratore sarà tenuto a scegliere la procedura esecutiva più idonea a soddisfare la pretesa creditoria, comparandone i benefici con i costi e i tempi di realizzo.

È evidente che la scelta dipenderà dalla composizione del patrimonio del condomino, in ordine al quale è possibile ottenere informazioni tramite l’accesso alle banche dati della pubblica amministrazioni ai sensi dell’art. 492bis c.p.c.

Tuttavia, è solo con l’esecuzione immobiliare che il condominio – oltre a incassare dall’aggiudicatario gli oneri maturati nel biennio di solidarietà ex art. 63, comma 4 disp. att. c.c. – riuscirà a spezzare il legale tra il soggetto insolvente e il bene generatore degli oneri che, aumentando di anno in anno, conduce inevitabilmente a un continuo aggravamento della situazione.

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