Con l’avvio della “fase 3” e il ritorno a una parvenza di normalità, sono molteplici le problematiche che gli amministratori di condominio si trovano a dover fronteggiare. La più ardua è quelle del recupero delle morosità.
Infatti, uno degli aspetti più drammatici è rappresentato dalla mancanza di liquidità nelle “casse condominiali”.
I motivi sono svariati:
a) le misure di distanziamento sociale hanno impedito fossero celebrate le assemblee per l’approvazione dei bilanci consuntivi e preventivi;
b)l’incombente crisi economica ha indotto i condomini a privilegiare il soddisfacimento delle proprie esigenze personali tralasciando di adempiere agli obblighi di natura condominiale.
Sulla scorta di tali premesse, è quanto mai opportuno fornire all’amministratore alcuni spunti e suggerimenti che siano di aiuto nell’assolvimento di tale compito, o quantomeno lo pongano al riparo da responsabilità nei confronti della compagine condominiale.
Posto che l’obbligo di attivarsi per il recupero del credito può dirsi assolto solamente a fronte della notifica del decreto ingiuntivo e dell’atto di precetto, non è necessario inviare al moroso nessun sollecito di pagamento né una formale costituzione in mora.
E’ pur vero che l’amministratore, prima di affidare la pratica al legale, è solito inviare uno o più avvisi nella speranza che il condomino adempia spontaneamente – peraltro, il più delle volte addebitandone erroneamente il relativo costo a colui che ve ne ha dato causa (si veda sul punto la disamina a pag. 23 del volume “Morosità condominiali. I casi e le soluzioni”).
E ciò, a maggior ragione, se si considera che il compenso per tale attività è specificamente indicato nel preventivo presentato all’assise prima del conferimento dell’incarico.
Tuttavia – per le ragioni meglio esposte a pag. 20 del volume “Morosità condominiali. I casi e le soluzioni” – il sollecito non è obbligatorio né assurge a condizione di procedibilità per ottenere il decreto ingiuntivo ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. (Cass. Civ., n. 9181/2013).
Di conseguenza, l’amministratore può affidare l’incarico per l’avvio dell’azione monitoria con un significativo “risparmio” di tempo, ossia senza dover attendere la ricezione della missiva oppure l’eventuale periodo di giacenza presso l’ufficio postale.
Ma nell’attività di esazione la rapidità è essenziale, dovendosi non soltanto precedere gli altri creditori nell’individuazione dei beni utilmente pignorabili, ma altresì soddisfare il proprio credito prima che intervenga l’eventuale dichiarazione di fallimento che frustrerebbe il risultato dell’azione esecutiva individuale riconducendo ogni pretesa nel “calderone” della concorsualità.
Al contempo l’amministratore deve essere consapevole che l’eventuale dilazione e/o rateizzazione e/o saldo e stralcio del debito richieste dal condomino non possono essere avvallate senza il previo assenso dell’assemblea, da esprimersi a maggioranza qualificata (Cass. Civ., n. 7201/2016).
Intese di tal genere sono in tutto assimilabili a una transazione, dal che l’amministratore, che è un organo meramente esecutivo sorretto da un contratto di mandato con rappresentanza del condominio, non è legittimato a compiere in autonomia atti di straordinaria amministrazione se non espressamente previsti all’atto di conferimento dell’incarico (Trib. Milano, n. 5021/2017).
E l’inadempimento sussisterebbe anche qualora l’accordo concluso con il moroso risultasse indiscutibilmente vantaggioso per il condominio.
Pertanto, in assenza di una clausola inserita all’unanimità nel regolamento condominiale oppure di una delibera che lo autorizzi, l’amministratore che non abbia la possibilità di rivolgersi all’assemblea a causa dell’emergenza Covid, dovrebbe evitare di sottoscrivere piani di rientro, limitandosi a temporeggiare sull’avvio o sul prosieguo dell’azione a fronte del versamento degli acconti pattuiti tramite un’intesa tacita e/o orale con il condomino.
Per ulteriori approfondimenti si rimanda alla lettura del testo Morosità condominiali: i casi e le soluzioni (Contiene anche un’appendice di aggiornamento con consigli pratici su come affrontare la morosità durante l’emergenza covid-19)
©Riproduzione riservata
Lascia un commento