Capita soventemente di decidere di ristrutturare il bagno del proprio appartamento. Si crede, sbagliando, che essendo una “opera interna” non sia necessario richiedere preventivamente nessun tipo di autorizzazione. Abbiamo realizzato, insieme al Geometra Salamita, una breve guida per realizzare questo tipo di intervento in completa sicurezza.
Al primo posto: classificare l’intervento nel contesto della normativa urbanistico-edilizia.
Dal punto di vista della legittimità urbanistico-edilizia le opere di rifacimento di un ambiente interno prepongono l’individuazione preliminare della categoria edilizia in cui poterlo configurare, giusta disciplina di cui al d.P.R.380/2001, art.3, comma 1, pena l’annullamento del titolo medesimo con conseguente impossibilità nel poter beneficiare delle agevolazioni fiscali.
Il disposto in argomento, comma 1 del precitato art.3 del Testo Unico per l’Edilizia, regola le categorie degli interventi edilizi, nel caso in trattazione il riscontro lo si individua alle lettere a), b) e d).
La lettera a) per gli interventi di manutenzione ordinaria, consistenti nella riparazione, rinnovo e/o sostituzione delle finiture interne, nonché nel mantenimento in funzione e nell’integrazione degli impianti tecnologici esistenti. Le opere dovranno essere eseguite utilizzando materiali, tecniche e tecnologie non differenti dai preesistenti, tra gli esempi rientra la sostituzione del pavimento o del rivestimento con materiale similare sia nella tipologia, che nelle tonalità.
La lettera b) per gli interventi di manutenzione straordinaria, quali le modifiche riguardanti il rinnovamento o la sostituzione di porzioni, anche strutturali, la realizzazione ed il completamento e/o integrazione dei servizi igienico- sanitari e tecnologici. È ammessa la variazione delle superfici utili, potrebbe essere questo il caso nel quale si prevede ampliare il servizio igienico mediante lo spostamento, demolizione e successiva ricostruzione, delle pareti divisorie, così come la nuova realizzazione dell’ambiente se prevista diversa allocazione rispetto alla precedente.
La lettera d) per gli interventi di ristrutturazione edilizia comprende opere di maggiore rilevanza, ne concerne le stesse non siano prettamente attinenti il rifacimento del solo servizio igienico. Dal punto di vista normativo la ristrutturazione dispone poter effettuare modifiche all’organismo edilizio mediante un insieme metodico di opere che possono renderlo diverso dal preesistente, sia parzialmente che totalmente, rientrano nella fattispecie i ripristini e la sostituzione di alcuni elementi costitutivi l’immobile, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti, ivi comprese, in ben più ampi progetti, così come la demolizione e la ricostruzione dell’involucro edilizio.
Dalla esplicitazione additata alle opere di ristrutturazione edilizia ne deriva il rifacimento di un ambiente interno se non esteso ad un ben più ampio raggio di intervento non possa classificarsi tale, conseguentemente le opere attinenti il servizio igienico di un appartamento o di una qualsiasi unità immobiliare non residenziale, andranno a catalogarsi nella ristrutturazione se in essere vi è un progetto comprensivo di altri ulteriori interventi.
Errato, quindi, utilizzare la dizione “ristrutturazione” se riferita al rifacimento del bagno, considerato che trattasi di interventi di manutenzione straordinaria.
Quale titolo edilizio abilitativo?
L’iter amministrativo edilizio prevede tre diverse abilitazioni distinte tra esse in relazione alle specifiche opere da realizzare, come sopra classificate.
Nella proposizione del dover realizzare interventi di manutenzione ordinaria non occorre conseguire alcun titolo edilizio, seppure il committente potrebbe optare per rendere semplice comunicazione al Comune.
Comprova delle eseguite lavorazioni sarà la sottoscrizione, da parte del proprietario o dell’avente titolo nella detenzione dell’immobile, della “Dichiarazione Sostitutiva dell’Atto di Notorietà” ai sensi dell’art.47 del d.P.R.445/2000, nella quale riportare l’oggetto dei lavori con le relative date di inizio ed ultimazione, corredata dall’ulteriore carteggio, sempre utile e da conservare, costituito dalla documentazione fotografica ante e post lavori, nonché, soprattutto ai fini della regolare esecuzione, la fattura, o le fatture, rilasciate da parte dell’impresa e del fornitore, accompagnandole con copia del Certificato Camerale e del documento unico di regolarità contributiva, il D.U.R.C., chiaramente per gli interventi realizzati direttamente dall’interessato, i cd. “lavori in economia” di modesta entità, non occorre osservare quanto attiene le fatture.
Diversamente dai precedenti gli interventi di manutenzione straordinaria impongono conferire incarico ad un professionista abilitato che dovrà approntare tutto il necessario per la trasmissione della pratica edilizia nella quale assevera la regolarità delle opere, il rispetto dei requisiti igienico-sanitari, del Regolamento Edilizio e dello strumento urbanistico comunali vigenti.
Casistica, quest’ultima conducente a due distinte procedure edilizie aventi in comune la possibilità per il committente di poter dare inizio ai lavori a seguito della trasmissione allo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune nel quale ricade l’immobile.
Come accennato, in relazione al tenore delle opere è ammessa la trasmissione della comunicazione di inizio lavori asseverata, C.I.L.A., artt. 6 e 6-bis d.P.R. 380/2001, o della segnalazione certificata di inizio attività, S.C.I.A, art.22 d.P.R.380/2001, la differenza tra l’una e l’altra è dovuta all’eventuale presenza di interventi riguardanti parti strutturali, gli stessi non legittimabili con la C.I.L.A. Occorre, però, evidenziare come nel rifacimento di un servizio igienico raramente ricorra il caso che possa implicare la presentazione della segnalazione.
Entrambi le procedure edilizie prevedono comunicare l’ultimazione dei lavori, nel primo caso sarà resa dal committente o dal professionista incaricato secondo la modulistica unificata, nel secondo caso occorre il professionista relazioni circa il Collaudo amministrativo degli interventi effettuati, da accompagnare sempre con fotografie.
Concluse le opere seguirà la variazione catastale se modificato il dimensionamento del servizio igienico o la disposizione planimetrica, il termine per la trasmissione all’Agenzia del Territorio è di quindici giorni a decorrere dalla comunicazione di fine lavori.
A completamento della procedura edilizia potrebbe ricorrere l’obbligatorietà, se gli interventi hanno causato modifiche ai requisiti igienico-sanitari ed impiantistici, nel dover trasmettere al comune, nel termine di giorni quindi dal fine lavori, la Segnalazione Certificata di Agibilità, S.C.A., di cui all’art.24 del Testo Unico per l’Edilizia, il quale dispone, testualmente “La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata”.
Classificare in modo scorretto gli interventi edilizi per il rifacimento del servizio igienico
Una scorretta catalogazione dei lavori in questione implica l’inesatta applicazione del regime abilitativo edilizio, ne scaturisce l’abuso sia in corso d’opera che al termine dei lavori, casistica ricorrente anche nel caso in cui, depositato il “progetto” si effettuino lavori difformi rispetto alla documentazione depositata.
Quanto sopra comporta, ad onere del committente, l’applicazione, da parte del comune, di determinate sanzioni pecuniarie, ovvero se iniziata autonomamente l’attività subordinata a C.I.L.A. la sanzione è pari ad € 1.000,00, ridotta ad un terzo se, durante il corso dei lavori, si presenta la comunicazione asseverata, definita “tardiva”, similare è quanto previsto per la S.C.I.A. nel caso di mancata trasmissione o per compimento di opere difformi rispetto al progetto. Riscontrata la conformità delle opere alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della loro realizzazione che al momento della presentazione della segnalazione in sanatoria, art.37 d.P.R.380/2001, il titolare dovrà versare una sanzione pecuniaria non maggiore di € 5.164,00 e non minore di €516,00, secondo la determinazione da parte del Responsabile Unico del Procedimento dell’Ufficio Tecnico Comunale.
Rapportandosi ai paragrafi precedenti è determinante adottare precisi accorgimenti ancor prima di dare inizio ai lavori, che, se non noti all’interessato andranno, preliminarmente, discussi presso lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune ove ricade l’immobile o con il professionista abilitato, con la finalità di poter concretizzare un esatto e delineato riscontro per il titolare, proprietario o avente giusto titolo dell’immobile.
I lavori ammessi alle detrazioni fiscali
Le agevolazioni fiscali in materia di edilizia nel sistema normativo italiano si riconducono alla realizzazione di opere di manutenzione straordinaria e di ristrutturazione edilizia, quest’ultima nei limiti precedentemente trascritti, corredate dai relativi titoli abilitativi, più esattamente, per il servizio igienico sono deducibili le seguenti spese:
- rinnovamento dei locali
- messa a norma o rifacimento degli impianti tecnologici
- rielaborazione dell’impianto idrico-sanitario
- sostituzione dei pezzi sanitari solo se conglobata nell’insieme delle opere di ripristino, posto che la semplice sostituzione rientra tra gli interventi di manutenzione ordinaria non agevolabili.
Detrazioni fiscali e regolarità urbanistico – edilizia
In primis occorre ricondursi alla pratica edilizia, in quanto non sono ammessi alle detrazioni fiscali i casi nei quali sono presenti abusi dovuti ad assenza o difformità rispetto al titolo abilitativo trasmesso al comune, ovvero i casi nei quali il titolo sia stato annullato o sia decaduto.
A normare ciò è l’art.49 del Testo Unico per l’edilizia secondo il quale viene disposto il comune debba segnalare all’Agenzia delle Entrate, nel termine di tre mesi dalla ultimazione dei lavori o dall’annullamento del titolo edilizio, l’inosservanza da parte del beneficiario.
L’Amministrazione Finanziaria provvederà al recupero delle somme arbitrariamente fruite, diritto assoggettato a prescrizione se decorsi anni tre dalla segnalazione da parte dell’ente locale.
Tuttavia il successivo art.50 del T.U.E. permette poter beneficiare delle agevolazioni, in deroga all’art.49, laddove, in attesa del provvedimento definitivo di sanatoria, l’interessato produca copia conforme ed autentica della pratica in sanatoria, corredandola dalla prova dell’avvenuto versamento delle sanzioni, oltre che di una dichiarazione resa dal Responsabile Unico del Procedimento circa il buon fine della pratica.
Punto cardine e fondamentale per essere ammessi ai benefici fiscali risiede, ancora, nella regolarità urbanistico – edilizia degli interventi, sia che trattasi di opere di manutenzione straordinaria che di interventi maggiori.
Agevolazioni ordinarie ai sensi degli artt. 14 e 16 del d.l.63/2013 e dell’art.16-bis del T.U.I.R.
Il rifacimento del servizio igienico è agevolabile con il cd. “Bonus Ristrutturazioni”, il quale comprende, come già riportato, l’esecuzione di opere di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione edilizia.
Al momento è vigente, con scadenza al 31 dicembre 2021, la detrazione pari al 50% della spese sostenute e documentate, con un massimo di € 96.000,00 da ripartire in dieci quote annuali ognuna di pari importo, le eventuali quote non fruite nell’anno non andranno in cumulo nei successivi.
Il beneficiario potrà scegliere se avvalersi della detrazione sull’Irpef o optare per la cessione del credito o per lo sconto in fattura da parte del fornitore e/o della impresa che realizza i lavori.
Occorre prestare attenzione al vincolo posto dalla norma in questione in quanto la cessione del credito non potrà avvenire avvalendosi di intermediari finanziari o General Contractors, come è invece previsto nel Superbonus 110%.
Le agevolazioni fiscali previste dal “Decreto Rilancio”
L’art.119 Legge 77/2020 disciplina al comma 1 l’esecuzione degli interventi più comunemente detti “trainanti”, regolandone alle lettere a), b) e c) condizioni, prescrizioni e requisiti, contestualmente ammette, al comma 2, poter realizzare ulteriori interventi, denominati “trainati” con richiamo all’art.14 del Decreto Legge 63/2013, convertito con modifiche dalla Legge 90/2013, e dall’art.16-bis del T.U.I.R., nell’insieme si tratta delle opere di efficientamento energetico consistenti nella sostituzione di impianti di climatizzazione invernale. La Legge Finanziaria 2021 introduce gli interventi finalizzati al superamento ed all’abbattimento delle barriere architettoniche, non trascurabili nel rifacimento del servizio igienico, ammettendoli tra quelli trainati.
Nel concetto di ristrutturazione edilizia se i lavori da realizzare nel bagno rientrano nel contesto di un più ampio progetto, il comma 4 dell’art.119, disciplina del Sismabonus, nel richiamarne il disposto di cui alla lettera i) dell’art.16-bis del T.U.I.R. ammette l’agevolazione del 110% entro un tetto massimo di €96.000,00 che, differentemente dal bonus ordinario, viene ripartito in cinque quote annue di pari importo, con opzione di scegliere per la cessione del credito o per lo sconto in fattura.
La fruizione del Superbonus è comunque contingentata nell’arco temporale compreso tra l’1 luglio 2020 ed il 31 dicembre 2021, 30 giugno 2022 per gli I.A.C.P. ed enti aventi le stesse finalità, in seno a ciò è utile precisare le proroghe introdotte dalla Legge di Bilancio 2021 non siano state ancora approvate dal Consiglio dell’Unione Europea, non vige, pertanto, lo slittamento del termine orginario.
La novita: il Bonus Idrico
Introdotto dalla Finanziaria 2021 il “Bonus idrico”, resta in attesa del relativo Decreto di Attuazione del Ministero dell’Ambiente, seppure il termine di sessanta giorni per l’emanazione è ampiamente scaduto.
Il bonus anche detto “rubinetti” ha un importo di €1.000,00, con finalità principale del raggiungimento della riduzione del consumo di acqua a fronte della sostituzione di pezzi sanitari, rubinetti, soffioni e colonne doccia.
Ciò che risulta chiaro dalla norma riguarda l’installazione dei nuovi elementi, i quali dovranno rispettare i limiti imposti per il flusso di acqua, ovvero:
- vasi igienici con volume massimo di scarico pari o minore a sei litri;
- soffioni e colonne doccia con portata non maggiore di nove litri al minuto;
- rubinetti di bagno e cucina sostituiti con altri che siano dotati di dispositivi per il controllo del flusso di acqua contenuto nel limite di sei litri al minuto.
Comprese nella somma fruibile le opere riguardanti i relativi sistemi di scarico, murarie, idrauliche e lo smontaggio degli elementi da sostituire.
I bonus è fruibile dalle persone fisiche nel limite massimo di un bagno per unità immobiliare, con validità fino al 31 dicembre 2021.
Le spese documentate da portare in detrazione
Il versamento delle somme dovute dovrà avvenire attraverso metodi tracciabili, ovvero “bonifico parlante”, bancario o postale, dal quale evincere la causale, il codice fiscale del soggetto che intende avvalersi delle agevolazioni, il codice fiscale ed il numero di Partita Iva dell’impresa o del fornitore, il riferimento alla fattura quale la data ed il numero della stessa.
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