Il sottosuolo è sempre di proprietà condominiale, salvo che il contrario non risulti da un titolo idoneo

In ambito condominiale, a seguito dell’applicazione combinata degli articoli 840 e 1117 del codice civile, non solo la porzione di terreno su cui si erge l’intero edificio è considerata proprietà comune, ma anche la parte immediatamente sottostante.

Pertanto, il sottosuolo, ovvero la zona che si trova al di sotto della superficie su cui poggia l’edificio, deve essere considerato di proprietà condominiale, a meno che chi ne rivendica la proprietà esclusiva per scopi edificatori non possa dimostrare, con un titolo chiaro e inequivocabile, la volontà unanime di tutti i condòmini di rinunciare alla comproprietà dello spazio sottostante il suolo su cui si trovano le mura perimetrali dell’edificio.

Questa posizione è stata confermata dalla Corte di Cassazione nella sentenza numero 18031 del 1° luglio scorso, che ha delineato i principi giuridici da seguire per risolvere una complessa questione riguardante l’accertamento della titolarità di una parte di un ampio complesso immobiliare.

I fatti del caso

La controversia è nata dallo scioglimento di un supercondominio composto da quattro edifici adiacenti, sebbene fisicamente separati, ognuno costituito come autonomo condominio. A seguito di questo evento, un’impresa di costruzioni, proprietaria di alcuni immobili in due dei quattro edifici, avviò significative attività edilizie nel sottosuolo di quella che un tempo era la corte comune del supercondominio, con l’intento di trasformare alcuni immobili in autorimesse e successivamente in abitazioni residenziali, complete di parcheggi.

L’impresa sosteneva che l’area interessata dai lavori fosse di sua esclusiva proprietà, in quanto detentrice delle aree, identificate da diverse particelle catastali, su cui venivano eseguiti i lavori, acquisiti tramite un atto d’acquisto stipulato con il proprio dante causa, una società già condòmina poi incorporata.

Tale attività edilizia fu contestata in giudizio da numerosi condòmini degli altri edifici, i quali sollevarono diverse irregolarità, tra cui il mancato rispetto delle distanze legali e la costruzione su una parte comune a tutti gli edifici, chiedendo la restituzione dello stato originale e il risarcimento dei danni subiti. Sia il Tribunale di Milano, con sentenza del 28 gennaio 2015, sia la Corte d’Appello di Milano, con pronuncia numero 1295 del 15 maggio 2018, accolsero solo parzialmente le richieste degli attori, ma entrambi i giudici concordarono nel rigettare la domanda di accertamento della natura comune del sottosuolo utilizzato dall’impresa per l’attività edilizia, considerata illegittima dagli attori.

Un condòmino, tra i soccombenti, ritenendo che l’area in questione fosse in comproprietà tra tutti gli edifici in virtù di un regolamento condominiale che lo stabiliva esplicitamente, ha presentato ricorso per cassazione contro la sentenza della Corte d’Appello di Milano. In risposta, la società di costruzioni ha presentato un controricorso e sono state depositate memorie di rito anche da parte del pubblico ministero, portando alla decisione della causa.

La valutazione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte, accogliendo le argomentazioni del ricorrente, ha criticato le conclusioni del giudice d’appello e il metodo di analisi adottato. Secondo la Corte di Cassazione, la Corte distrettuale avrebbe dovuto esaminare il testo del regolamento di condominio citato dall’istante, interpretandolo in modo da confermare la condominialità dell’area di cantiere, piuttosto che in senso contrario.

In particolare, una volta stabilita l’applicabilità dell’articolo 1117 del codice civile, che riconosce il nesso di condominialità non solo alle costruzioni verticali, ma anche ai fabbricati adiacenti orizzontalmente e, in generale, a situazioni in cui più edifici, pur essendo autonomi, condividono parti comuni, la Corte avrebbe dovuto concentrarsi sull’individuazione e l’analisi dell’atto di frazionamento della proprietà originaria, da cui deriva la situazione giuridica rilevante, ovvero l’atto costitutivo del (super)condominio.

In altre parole, i giudici hanno osservato che sarebbe stato opportuno per la Corte distrettuale verificare non tanto il contenuto del regolamento del supercondominio, interpretato in modo discutibile, quanto piuttosto se nel titolo che ha dato origine alla condominialità tra i fabbricati fosse presente una chiara e univoca volontà di riservare a una specifica unità immobiliare o a un unico edificio la proprietà del suolo e del sottosuolo delle aree in cui sono state realizzate le opere, escludendole così dal regime di condominialità.

La rilevanza del titolo contrario

Infine, la Suprema Corte si sofferma sulla portata del regolamento di condominio, su cui il ricorrente ha basato le sue difese, per evidenziarne l’assoluta irrilevanza ai fini della decisione. Infatti, tale regolamento non può essere considerato un titolo di proprietà o un atto equipollente idoneo a identificare le parti comuni (e, per differenza, quelle private), soprattutto nel caso in esame, in cui non si tratta di un regolamento allegato come parte integrante al primo atto d’acquisto regolarmente trascritto.

Inoltre, non può essere considerato una manifestazione dell’autonomia negoziale di tutte le parti coinvolte, poiché non è stato espressamente accettato con il consenso individuale dei singoli condòmini e, pertanto, non è idoneo a costituire, modificare o trasferire i diritti reali attribuiti ai singoli nei rispettivi atti di acquisto (Corte di Cassazione, numero 21440/2022; Corte di Cassazione, numero 8012/2012).

Da queste considerazioni, il giudice di legittimità, ritenendo assorbite tutte le altre censure, ha ritenuto necessario annullare la sentenza impugnata, rinviando la questione alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, per una nuova valutazione della vicenda, in conformità ai principi di diritto enunciati, e per decidere anche in merito alle spese del giudizio di cassazione.

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