Il TAR Lazio, con la sentenza n. 7297/2025, si è pronunciato sulla legittimità del cambio di destinazione d’uso di un immobile posto al piano seminterrato di un edificio a Roma, trasformato da magazzino/residenziale a studio di registrazione. I ricorrenti avevano contestato la revoca dell’ordine di demolizione emesso dal Comune di Roma, sostenendo che il cambio d’uso violasse il regolamento edilizio, le norme igienico-sanitarie e il piano regolatore.
Il fatto e i precedenti: una battaglia legale tra proprietari e Comune
Il caso nasce da una lunga vicenda. Nel 2022, il Municipio Roma I Centro aveva ordinato la demolizione di alcuni lavori di ristrutturazione realizzati su locali posti al piano seminterrato, ritenendo illegittimo il cambio di destinazione d’uso.
Successivamente, però, Roma Capitale ha revocato il predetto ordine di demolizione, ritenendo che il cambio di destinazione fosse conforme alla normativa, anche grazie a una SCIA alternativa presentata dal proprietario.
I ricorrenti hanno impugnato tale revoca, sostenendo che non vi fossero prove sufficienti della legittimità urbanistica e che il nuovo uso fosse incompatibile con il regolamento e con la destinazione originaria dell’immobile.
Le questioni giuridiche e la decisione del Tribunale
Secondo il TAR Lazio, la legittimità urbanistica degli immobili deve essere valutata sulla base delle planimetrie di primo impianto, dei titoli edilizi successivi e di eventuali sanatorie. Tale asserzione, tuttavia, vale esclusivamente in tutti quei casi in cui – ai sensi dell’art. 9 bis, comma 1 bis, TUE – ci si trovi ad operare con riferimento a «immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali».
Ne deriva che lo «stato legittimo» possa risultare dal titolo edilizio originario (licenza, concessione, permesso, etc.), dai titoli successivi che abbiano abilitato interventi edilizi dalla documentazione catastale o da altri atti pubblici (secondo le novità del DL 69/2024).
Superato il profilo riguardante lo “stato legittimo” dell’immobile, l’attenzione si sposta sulla questione relativa al possesso dei requisiti di agibilità. Invero, sebbene un locale possa essere urbanisticamente legittimo, nulla esclude che lo stesso possa essere privo di agibilità.
In tale ipotesi, l’Amministrazione, pur non potendo procedere con l’ordine di demolizione, può impedire al proprietario di svolgere l’attività cui esso è destinato.
Viene quindi approfondita la questione relativa alla legittimità del cambio di destinazione d’uso, da residenziale a direzionale, nel seminterrato di un immobile ricompreso nell’ambito di applicazione della «Carta per la qualità». In tal senso, l’art. 25 del comma 15 stabilisce che «nei Tessuti da T1 a T5 […], il cambio di destinazione d’uso da funzioni abitative ad altre funzioni è ammesso solo per i piani seminterrati, piani terra e mezzanini […]».
Pertanto, il cambio di destinazione operato presso l’unità immobiliare posta al piano seminterrato è legittimo, se e in quanto conforme al PRG e alla “Carta per la qualità” del Comune di Roma.
Il TAR Lazio ha, di conseguenza, respinto integralmente il ricorso, confermando la legittimità del provvedimento comunale di revoca dell’ordine di demolizione, che è stata ritenuta corretta, in quanto il cambio d’uso da residenziale a direzionale è conforme al piano regolatore e alla normativa edilizia. I ricorrenti sono stati condannati a pagare le spese processuali.
Un caposaldo per il settore immobiliare
La sentenza in commento assumere importanza rilevante in quanto chiarisce che la destinazione d’uso dei locali seminterrati può essere cambiata (anche per attività direzionali come studi professionali o sale di registrazione), purché vengano rispettate le norme edilizie e le previsioni urbanistiche locali. Questo consente di valorizzare spazi spesso sottoutilizzati.
Inoltre, emerge la necessità di prestare attenzione alle normative urbanistiche locali e alla possibilità di valorizzare spazi seminterrati, spesso percepiti come marginali.
Un cambio di destinazione d’uso può essere un’opportunità, ma va gestito con attenzione, verificando sempre la compatibilità urbanistica e l’eventuale necessità di sanatorie o SCIA alternative.
Un messaggio chiaro per tutti gli operatori: la normativa c’è, le opportunità pure, ma serve una gestione oculata e informata per evitare errori e inutili contenziosi.
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