Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, con sentenza numero 2619 del 24 agosto 2025, ha ribadito che la partecipazione al voto assembleare da parte dell’amministratore, anche se interno al fabbricato e per delega ricevuta, viola un divieto assoluto, non superabile neppure da eventuali previsioni espresse in tal senso, contenute nel regolamento condominiale di natura contrattuale, in quanto l’articolo 67 delle disposizioni di attuazione al codice civile è qualificato come inderogabile dal successivo articolo 72. Tale patologia vizia irrimediabilmente il deliberato assembleare che a seguito di impugnazione nei termini di rito, dovrà essere annullato.
I fatti di causa.
La vicenda trae origine dalla domanda proposta da un condòmino che aveva impugnato una delibera assembleare deducendone la nullità, in quanto il consenso assembleare sui punti all’ordine del giorno si era formato per effetto della determinante partecipazione al voto dell’amministratore, delegato da ben sette condòmini, per un totale di 142 millesimi.
Nella contumacia del condominio convenuto, espletata la mediazione delegata in corso di causa, il Tribunale di santa Maria Capua Vetere, con la sentenza numero 2619/2025, accoglieva la domanda proposta dall’attore, precisandone il contenuto secondo i principi di diritto di seguito illustrati.
La natura del vizio della delibera.
Il giudicante osserva preliminarmente che la partecipazione al voto dell’amministratore, all’uopo delegato da uno o più condomìni, non è mai consentita, neppure quando quest’ultimo sia a sua volta un proprietario interno all’ente di gestione.
Secondo il Tribunale, tale vizio costituisce un motivo di annullabilità, e non di nullità della delibera, e per questo può essere fatto valere solo dai dissenzienti e dagli assenti, rispettivamente, nel termine di trenta giorni dalla data della decisione, o dalla trasmissione del verbale.
Ad avviso del Tribunale, si tratta di un’ipotesi di annullabilità poiché essa costituisce un vizio procedimentale che incide sulla corretta formazione della volontà assembleare.
Secondo quanto stabilito dalle sezioni unite della Corte di Cassazione nella sentenza numero 9839 del 14 aprile 2021, tale fattispecie rientra, infatti, nell’ambito della più generale ed ordinaria casistica dell’annullabilità, e non della residuale patologia costituita dalla nullità, limitata a sole tre ipotesi tassative: assenza di uno dei requisiti essenziali della deliberazione; impossibilità –giuridica o materiale- dell’oggetto ed illiceità dello stesso per contrarietà alla legge, all’ordine pubblico o al buon costume.
L’inefficacia delle deroghe regolamentari al divieto.
Tale divieto non può, inoltre, essere superato nemmeno da eventuali disposizioni differenti contenute nel regolamento condominiale avente natura contrattuale, posto che l’articolo 67 delle disposizioni di attuazione al codice civile (secondo il quale: “all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea”), ai sensi del successivo articolo 72 delle medesime disposizioni, deve essere considerato inderogabile anche da parte dell’autonomia privata, mediante un eventuale accordo pattizio dal contenuto differente.
Del resto, aggiunge il Tribunale sul punto, ad illustrare la ratio della disposizione: “Il dato normativo è assoluto e netto prescrivendo a carico dell’amministratore un vero e proprio divieto di natura assoluta ed inderogabile. Del resto lo spirito della norma mira ad impedire l’insorgenza del conflitto di interesse, ragion per cui, all’amministratore è inibita la rappresentanza dei condòmini in relazione al momento più delicato, l’espressione del voto.”
Il conflitto d’interessi solo potenziale.
Posto, infine, che il citato divieto di delega all’amministratore, proprio in virtù del suo carattere assoluto, deve ritenersi vigente anche nell’ipotesi in cui il mandatario sia un condòmino, il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere specifica che, ai fini dell’operatività dello stesso, non è necessario dimostrare l’esistenza di un conflitto d’interessi concreto ed attuale, essendo piuttosto sufficiente che l’amministratore (per effetto della partecipazione al voto) possa trovarsi anche solo potenzialmente in una situazione di conflitto, votando –come nel caso di specie- nella medesima assemblea che dovrebbe controllarlo ed alla quale dovrebbe rispondere del proprio operato.
Domanda accolta, dunque, delibera annullata e condanna alle spese a carico del condominio contumace.
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