Il Tribunale di Latina, con la recente sentenza numero 1261 depositata l’11 giugno 2024, ha riaffermato il principio secondo cui sono nulle, per mancanza assoluta di attribuzioni (Corte di Cassazione, SS.UU., sentenza numero 9839/2021), le deliberazioni dell’assemblea dei condòmini che, avvalendosi del principio maggioritario anziché di quello contrattuale basato sul consenso unanime e espresso degli interessati, ledono il diritto esclusivo dei singoli dissenzienti.
In tali circostanze, la forma patologica della delibera assembleare, che si traduce in nullità, sebbene considerata residuale dalle sezioni unite della Corte di Cassazione (in quanto ipotizzabile solo in tre casi: mancanza di un requisito essenziale della delibera, impossibilità materiale o giuridica dell’oggetto e illiceità del contenuto), può essere accertata e rilevata d’ufficio dal giudice.
La vicenda processuale
Parte attrice citava in giudizio il condominio in cui si trovava l’immobile di sua proprietà, al fine di impugnare due distinte deliberazioni assembleari riguardanti lo smaltimento dei rifiuti condominiali. Ha chiesto, per la prima delibera, l’annullamento per incompletezza dell’ordine del giorno e, per la seconda, la dichiarazione di nullità, poiché l’assemblea dei condòmini aveva deliberato in modo da limitare il suo diritto di proprietà, nonostante il dissenso tempestivamente espresso.
In particolare, l’istante sosteneva che il condominio avesse commesso due errori nelle proprie decisioni.
I vizi delle delibere
Con la prima delibera, l’assemblea aveva approvato in modo inadeguato il preventivo di spesa per l’installazione dei bidoni per la raccolta differenziata, senza che all’ordine del giorno fosse stata inclusa la revoca di una precedente decisione, secondo la quale, per gestire meglio il conferimento dei rifiuti, si sarebbe dovuta realizzare una struttura in muratura da collocare in una posizione comoda per tutti i condòmini, precisamente sul lato sinistro rispetto all’ingresso principale.
Con la seconda delibera, nonostante l’attrice avesse espresso la propria contrarietà, l’assemblea aveva deciso di posizionare i carrellati per la raccolta differenziata proprio vicino alla strada d’accesso alla sua abitazione, in una curva a gomito, compromettendo gravemente i suoi diritti e interessi, sia patrimoniali che non patrimoniali. Costituitosi in giudizio, il condominio ha chiesto il rigetto delle domande, sostenendo l’infondatezza dei motivi di impugnazione delle delibere.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale di Latina ha accolto integralmente le istanze presentate dall’attrice, evidenziando in modo dettagliato i vizi presenti in entrambe le delibere adottate dall’assemblea condominiale, distinguendo chiaramente le diverse categorie di invalidità rilevanti in ciascun caso.
Per quanto riguarda la prima contestazione (annullabilità della prima delibera), il giudice di merito condivide l’idea che l’ordine del giorno debba servire a informare i condòmini sugli argomenti da trattare in assemblea, in modo da orientare la loro partecipazione e consentire un voto consapevole.
Pertanto, sebbene non sia necessario che l’ordine del giorno contenga la trascrizione integrale degli argomenti, è fondamentale che questi siano presentati in modo chiaro ed essenziale, affinché ciascun condòmino possa valutare autonomamente e in modo ponderato se partecipare e, se necessario, come votare (Corte di Cassazione, n. 14560/2004).
Inoltre, secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, “la conoscenza degli argomenti da trattare in assemblea deve derivare esclusivamente dall’ordine del giorno e non da altre fonti” (Corte di Cassazione, sentenza n. 1445/2014).
L’omissione totale di un argomento dall’ordine del giorno (in questo caso, la discussione sull’opportunità di non realizzare più il manufatto in cemento armato) porta inevitabilmente all’annullamento della delibera.
Il difetto assoluto di attribuzioni
Analogamente, il Tribunale di Latina osserva che la successiva decisione dell’assemblea di posizionare i bidoni vicino a una curva e a una abitazione privata, da cui escono le auto, comporta difficoltà di manovra e rischi connessi. Questa scelta, oltre a essere annullabile (Corte di Cassazione, ordinanza n. 20135/2017) per eccesso di potere (in quanto pregiudica la cosa comune e appare irragionevole), è principalmente nulla poiché lesiva dei diritti soggettivi dell’attrice sulla porzione di sua proprietà esclusiva.
La collocazione dei bidoni vicino al passo carrabile di accesso alla proprietà dell’istante limita infatti l’utilizzo di quest’ultima, consentendo solo la manovra di uscita verso sinistra, e ne riduce il valore, poiché le esalazioni e il cattivo odore, pervadendo il giardino e l’abitazione, impediscono alla proprietaria e ai suoi familiari di permanere a lungo nei vari spazi abitativi.
Non essendo mai stato acquisito il consenso espresso da parte dell’interessata a subire tali limitazioni, e considerando che la parte si era fermamente opposta, si deve dichiarare la nullità (prima ancora che l’annullabilità) della delibera assunta dall’assemblea con metodo maggioritario e non all’unanimità.
Pertanto, la domanda è accolta e il condominio soccombente è condannato alle spese di lite.
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