Con la sentenza n. 2654/2025, il Tribunale di Salerno ha condannato un condominio al risarcimento dei danni subiti da un proprietario a causa di gravi infiltrazioni provenienti dalle parti comuni.
L’accoglimento della domanda risarcitoria si fonda sull’art. 2051 c.c., norma cardine della responsabilità da custodia.
I fatti di causa
Parte attrice, proprietaria di un’unità immobiliare ubicata in un edificio condominiale a Salerno, ha convenuto in giudizio il condominio lamentando persistenti infiltrazioni d’acqua provenienti dalle parti comuni, mai risolte nonostante molteplici segnalazioni.
Nonostante l’amministrazione condominiale abbia eseguito diversi interventi superficiali, le infiltrazioni persistevano ugualmente.
La proprietà promuoveva, quindi, azione giudiziaria per ottenere il risarcimento dei danni materiali, morali e da deprezzamento dell’immobile.
Nel corso del giudizio veniva disposta una Consulenza Tecnica d’Ufficio che ha accertato l’effettiva responsabilità del condominio e quantificato i danni.
La responsabilità da custodia ex art. 2051 c.c.
Il Tribunale ha ribadito che il condominio, in qualità di custode delle parti comuni, risponde oggettivamente dei danni provocati da esse, a meno che non provi il caso fortuito.
Nel caso di specie, tuttavia, detta prova non è stata fornita.
Al contrario, dallo sviluppo del procedimento, emergeva l’inerzia nel risolvere le problematiche segnalate ha rafforzato l’accusa di negligenza nella gestione delle parti comuni.
Il Giudice ha, inoltre, evidenziato che la responsabilità ex art. 2051 c.c. prescinde dall’esistenza di una colpa. Ciò che rileva è il rapporto di custodia e l’effettivo governo sulla cosa che ha cagionato il danno.
Di conseguenza, il Tribunale ha accolto la domanda attorea, condannando il condominio al risarcimento dei danni accertati dal CTU e al pagamento delle spese processuali.
Un vademecum per l’amministratore
La pronuncia in commento rafforza il principio, ormai consolidato, secondo cui l’amministratore deve attivarsi tempestivamente di fronte a segnalazioni di danni legati alle parti comuni, non solo per evitare un peggioramento delle condizioni strutturali, ma anche per scongiurare responsabilità patrimoniali a carico del condominio.
L’omessa manutenzione, in presenza di prove tecniche che individuano l’origine del danno, espone l’ente condominiale a sicura soccombenza.
Per questo, è fondamentale:
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reagire prontamente alle segnalazioni dei condomini
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documentare interventi, sopralluoghi e comunicazioni
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disporre perizie preventive ove necessario
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avviare tempestivamente interventi risolutivi
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