Intervista al Dott. Francesco Schena, Coordinatore del Comitato Tecnico per la proposta di legge Gardini in tema di condominio

La proposta di legge n. 2962 presentata lo scorso 11 novembre alla Camera dall’Onorevole Elisabetta Gardini, unitamente ad altri Deputati proponenti e firmatari, tra i quali ricordiamo l’onorevole Augusta Montaruli e l’onorevole Marco Osnato, Presidente della Commissione Economia e Finanze, verrà presentata alle parti sociali il prossimo 17 dicembre, presso la Sala del Cenacolo del Parlamento.

Nell’attesa, la redazione di CondominioCaffè, ha avuto, in esclusiva, la possibilità di intervistare il Dott. Francesco Schena, chiamato a formare e coordinare il Comitato Tecnico che ha coadiuvato i parlamentari alla scrittura del testo.

D.“Dott. Schena, come nasce questo suo incarico?”

R.“Nell’autunno del 2023 sono stato contattato da alcuni parlamentari per fornire loro un mio parere sullo stato dell’arte del sistema condominio in Italia, chiedendomi di porre l’attenzione sulle sue criticità. Dopo aver formulato alcune considerazioni iniziali, mi è stato dato l’incarico di organizzare e coordinare un Comitato Tecnico per lavorare ad una ipotesi di correttivo della legge 2020 del 2012. Ed eccoci qua, dopo due anni, con l’aiuto di altri due professionisti esperti del settore, il Prof. Pierantonio Lisi dell’Università di Bari e l’Avvocato Carlo Pikler del Foro di Roma, siamo arrivati alla imminente presentazione alla Sala del Cenacolo.”

D.“Secondo lei, quali sono state le ragioni che hanno sollevato l’interesse della politica verso questa materia?”

R.“A mio sommesso parere, se la politica si interessa della vita concreta e quotidiana dei cittadini non possiamo che esserne tutti contenti. E questo è un primo dato. Per entrare più nel merito, invece, posso dire che le ragioni sono state diverse, affrancate da qualsivoglia tema ideologico e individuate anche con una certa lungimiranza. Innanzitutto, il tema del contenzioso: il Paese ha una urgenza enorme in questo ambito. Nell’ottica della futura devoluzione della materia al Giudice di Pace, rinviata come saprà, all’autunno del 2026, è assolutamente necessario mettere mano al testo attuale per guadagnare quella fondamentale deflazione che, qualora non dovessimo promuoverla, rischierebbe di paralizzare tutti gli uffici dei Giudici di Pace del Paese. Altro tema di interesse è quello della sicurezza degli edifici: il famoso RAS, il registro anagrafe sicurezza, che tutti conoscono è rimasta lettera morta e, ad oggi, non ha visto alcuna effettiva declinazione applicativa concreta.

La sicurezza degli edifici e, quindi, degli Italiani che vivono in condominio per circa il 70% della popolazione, è un tema che sta molto a cuore alla politica, anche in vista delle prossime misure, anche europee, in tema di sostenibilità. Questo provvedimento mira ad avere un monitoraggio serio e costante dei livelli di sicurezza dei fabbricati in condominio. Inoltre, secondo i nostri dati, se un edificio viene costantemente monitorato dagli specialisti del settore, i costi di manutenzione che si manifestano nell’arco di venti anni sono cinque volte inferiori a quelli richiesti da un intervento radicale e impattante dovuto dopo lo stesso tempo di abbandono  e immobilismo.”

D.“Quali sono gli altri obiettivi di questa proposta di legge?”

R: “In termini generali, questa proposta concorrerà all’emersione del lavoro nero e al contrasto del fenomeno del riciclaggio, a beneficio della serenità di tutti i livelli di responsabilità che in un condominio ci sono, da quelli penalistici per l’amministratore a quelli civilistici per i signori condòmini. Aggiungo, inoltre, che questa iniziativa guarda molto ad altri due aspetti: quello dell’adeguamento del sistema italiano agli standard europei e quello, direi, finalmente, del pieno riconoscimento giuridico della professione di amministratore.

Su impulso dell’Onorevole Gardini, l’Ufficio per la legislazione straniera della Camera dei Deputati ha svolto un’analisi comparativa con i principali ordinamenti europei, dalla quale emerge come l’Italia presenti oggi un livello di strutturazione inferiore, sia nel riconoscimento della figura dell’amministratore di condominio sia nei meccanismi di prevenzione del contenzioso. Con questa iniziativa, si arriva, quindi, ad un pieno riconoscimento giuridico della professione, anche agli effetti dell’articolo 2231 del codice civile, intervenendo in maniera puntuale sulle disposizioni di attuazione e prevedendo un elenco nazionale che possa garantire agli utenti la verifica del possesso dei requisiti del professionista.”

D.”Secondo alcuni primi commentatori, questa proposta risulta troppo a favore dell’amministratore, secondo altri, a favore dei condomini. Come stanno, effettivamente, le cose?”

R.“Ritengo che questa proposta non si schieri a favore di nessuno ma che consegni un buon equilibrio generale e, per giunta, di partenza rispetto a quello che deve ritenersi un cantiere assolutamente aperto. Non si tratta di essere a favore o contro qualcuno, questa visione, che sfiora posizioni ideologiche, non appartiene per definizione ad un Comitato Tecnico.

Noi abbiamo lavorato con l’obiettivo di risolvere alcune criticità interpretative ed applicative, anche mutuando orientamenti giurisprudenziali piuttosto consolidati. Il tema della durata dell’incarico dell’amministratore, ad esempio, oggi viene risolto nei tribunali con la previsione della prorogatio gratuita dell’amministratore cessato dalla carica dopo il primo biennio: ritenendola una situazione inaccettabile sul piano della civiltà giuridica e della dignità della categoria degli amministratori, questa criticità verrà superata.”

D.“ A proposito di cantiere aperto, alcuni hanno lamentato una sorta di calata dall’alto del provvedimento. Cosa può rispondere a queste critiche?”

R.“Il fatto che tutti vogliano essere parte attiva nella costruzione di questa proposta non solo lo comprendo ma ritengo che sia anche legittimo e persino auspicabile, mi preoccuperebbe il contrario. Nondimeno, occorre essere pragmatici e dire le cose come stanno. Nessuno ha mai pensato di escludere qualcuno da questa iniziativa ma è stato per noi necessario confrontarci con la realtà. La materia del condominio ha una trasversalità straordinaria e non è, come qualcuno potrebbe credere, terreno di riserva di pochi.

Tra Istituzioni, organizzazione economiche e sigle associative della stessa proprietà, degli amministratori, dei consumatori e di tante altre categorie interessate a vario titolo dall’argomento, in Italia si contano centinaia di sigle. Francamente, crede davvero che sarebbe mai stato possibile consultarle tutte in maniera preventiva?  La sola categoria degli amministratori è rappresentata oggi da circa sessanta sigle e il Comitato Tecnico che rappresento ha fatto la scelta, in questa fase, di non privilegiarne alcune a scapito di altre, nemmeno le più rappresentative perché qualsiasi scelta sarebbe stata chiaramente motivo di sgarbo istituzionale verso alcune di loro. Abbiamo voluto tenere una postura di assoluta neutralità affrontando le tematiche che ci sono state sottoposte con rigore tecnico e scientifico. Detto questo, come anticipato prima, questa proposta di legge non è un punto di arrivo ma di partenza. Dopo la presentazione del 17 verranno organizzati tavoli di confronto con tutti i soggetti interessati e in quella sede ognuno potrà apportare il suo prezioso contributo nel tentativo di convergere su una soluzione finale condivisa che posa vedere al più presto la luce del voto parlamentare, nell’interesse di tutti.”

D.“Alcune questioni hanno sollevato delle polemiche: quella della laurea per gli amministratori e l’introduzione della figura stabile del revisore contabile. Cosa può dirci di più per capire davvero come stanno le cose?”

R.“Ho letto di alcuni commenti e diversi timori ma ritengo che siano infondati. Il titolo della laurea, ad indirizzo economico, giuridico o scientifico e tecnologico, sarà richiesto soltanto per la futura classe di amministratori e non, evidentemente, per chi oggi svolge già questa attività, né per chi è professionista non laureato ma iscritto ad ordini, albi e collegi dell’area economica, giuridica o tecnica. Sappiamo bene quanto sia importante preservare il valore dell’esperienza e questo verrà fatto nel regime transitorio previsto. È anche fondamentale, però, che questa attività diventi più attrattiva per i giovani laureati altrimenti rischiamo di non avere più amministratori fra venti anni vista l’elevata età media degli operatori di oggi. Inoltre, oggi un giovane amministratore che comincia la sua carriera dopo un corso di formazione inziale di sole 72 ore non può leggere la complessità giuridica e tecnica della sua professione. Il titolo della laurea, quindi, gli permetterà di disporre di una cassetta degli attrezzi più solida.

Circa i possibili aumenti dei costi legati all’introduzione stabile della figura del revisore credo che manchi una visione e lettura economica della questione. Il contenzioso italiano è fatto per circa un terzo da liti condominiali e, di queste, ben un quarto sono relative ad aspetti contabili del rendiconto e alla ripartizione delle spese. Impugnare un rendiconto dal valore medio ci circa ventimila euro costa alle parti dagli ottomila ai sessantamila euro, partendo dalla mediazione per finire al giudizio di legittimità, a cui vanno aggiunti anche tuti i costi ulteriori della macchina della giustizia sopportati dalla collettività. Ora, se un revisore condominiale ricondotto alla sua funzione ontologica di preventiva sorveglianza e controllo, che accompagna la costruzione del rendiconto come soggetto terzo e indipendente, riesce ad evitare una sola impugnazione, il suo compenso sarà stato ripagato dai cinque ai venti anni di attività. Come vede, ci sono i costi e gli investimenti e questo è un investimento, previsto, tra le atre cose, in condomini oltre una certa dimensione e non certamente per i piccoli fabbricati.”

D.“Ma, ovviamente, c’è molto altro in questa proposta. Può anticiparci qualcosa?”

R.“Sicuramente c’è dell’altro e, ritengo, di grande interesse sia per gli amministratori che per i condòmini, come il caso della più puntuale disciplina del passaggio di consegne e la previsione del rendiconto infrannuale che supera le pesanti difficoltà che oggi si registrano nei subentri nella gestione dovute al rigido dualismo venutosi a creare con la 220 tra la durata dell’esercizio della gestione e quella del mandato dell’amministratore. Tuttavia, per ragioni di garbo, ritengo che ne potremo tutti parlare a fondo dopo la pubblicazione del documento da sul sito della Camera dei Deputati non appena l’apposito ufficio avrà svolto il suo lavoro. Così come, pur comprendendo le reazioni da parte di chi sa ancora poco, ritengo che siano prematuri alcuni commenti e ingiustificati certi allarmismi senza avere piena contezza della proposta, che andrà letta in maniera organica e sistemica. Allo stesso tempo credo di dover riconosce pubblicamente all’Onorevole Elisabetta Gardini e ai suoi Colleghi di aver avuto il coraggio e il merito di aver riportato all’attenzione della politica e della società civile questo tema cruciale per la vita e la serenità degli italiani partendo sì da un lavoro di base ma a cui tutti adesso abbiamo l’obbligo morale di collaborare per arrivare alla sua migliore versione possibile. Sono convinto che se fosse stato scelto un percorso diverso, oggi non staremmo qui a parlare di alcuna base di partenza ma soltanto di conflitti e antagonismi che non servono a nessuno e che gli addetti ai lavori conoscono benissimo.”

La nostra redazione, grazie alla gentile coollaborazione del Comitato Tecnico per la proposta di legge, seguira tutto l’iter parlamentare di approvazione del disegno di legge. Ringraziamo, sin da ora, la disponibilita’ del Dott. Francesco Schena, per averci concesso questa intervista.

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