Invalida la clausola contrattuale che priva i proprietari del parcheggio realizzato ai sensi della legge ponte

In ambito urbanistico, i proprietari delle unità immobiliari situate all’interno di un condominio hanno sempre la facoltà di rivendicare il diritto reale d’uso sui parcheggi realizzati dal costruttore in base alla legge ponte. È irrilevante che l’area sia stata affittata a terzi prima degli atti di acquisto, poiché la nullità parziale del contratto (che deroga al vincolo di destinazione a posto auto) non consente al conduttore di esercitare legittimamente il diritto di prelazione.

Questo principio è stato ribadito dalla Corte di Cassazione nella recente sentenza numero 18686 del 9 luglio 2024, che ha evidenziato il carattere pubblico della norma, la quale non può essere derogata dall’autonomia privata. Tale disposizione è finalizzata a garantire che nelle nuove costruzioni e nelle relative aree pertinenziali siano riservati spazi specifici per i parcheggi, in misura non inferiore a un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione.

Inoltre, poiché la misura del diritto d’uso è stabilita dalla legge, l’eventuale area destinata a parcheggio che superi l’estensione legale rimane nella piena e libera disponibilità dell’originario costruttore o venditore (Corte di Cassazione, SS.UU., sentenza numero 12793/2005).

La vicenda processuale

La questione ha avuto inizio con un’azione legale intentata da alcuni condòmini presso il Tribunale di Roma. Questi ultimi avevano citato in giudizio il Ministero del Tesoro, attualmente Ministero dell’Economia e delle Finanze, responsabile della liquidazione degli enti disciolti, per ottenere il riconoscimento del loro diritto di proprietà sui parcheggi situati al piano interrato dell’edificio in cui, nel 2000, avevano acquistato i loro appartamenti dall’Ente Nazionale di Previdenza e Assistenza delle Ostetriche (l’ente disciolto).

In via subordinata, poiché i parcheggi erano stati realizzati dall’originario costruttore in virtù dell’articolo 18 della legge 765/1967 (nota come legge ponte), i condòmini richiedevano il riconoscimento del loro diritto reale d’uso su tali posti auto, che nel frattempo erano stati affittati a un’autofficina, la quale, avvalendosi del proprio contratto, aveva di fatto modificato la destinazione d’uso stabilita dalla legge.

La domanda era stata estesa anche ai titolari dell’attività commerciale, i quali, costituendosi in giudizio, sostenevano di aver legittimamente esercitato il loro diritto di prelazione sull’area in questione. Il Tribunale di Roma, con la sentenza numero 15331/2009, aveva accolto la richiesta principale, ordinando il trasferimento della proprietà dei posti auto agli attori. Tuttavia, a seguito dell’appello presentato dai soccombenti, la Corte d’Appello di Roma ha ribaltato la decisione di primo grado.

In particolare, dopo aver integrato il contraddittorio con il soggetto subentrato nella gestione del patrimonio immobiliare precedentemente amministrato dal Ministero, la Corte d’Appello, con la sentenza numero 1082/2017, ha fornito una nuova interpretazione dei fatti.

Sebbene fosse indubbio che l’articolo 18 della legge 765/1967 avesse conferito un diritto reale d’uso agli acquirenti degli appartamenti, il contratto di locazione tra l’autofficina e l’ente disciolto era stato stipulato già nel 1979, mentre gli appellati (originari attori) avevano acquistato gli appartamenti solo nel 2000.

Pertanto, la Corte d’Appello ha dedotto che il diritto reale d’uso potesse sorgere a favore degli attori solo successivamente a tale data. Inoltre, poiché il diritto di prelazione non poteva essere esercitato limitatamente a una porzione dell’area, il conflitto doveva essere risolto secondo il criterio temporale, con la conseguenza che il diritto di prelazione esercitato dal conduttore prevaleva sul diritto reale d’uso dei proprietari degli appartamenti.

I soccombenti hanno quindi presentato ricorso per la cassazione di tale pronuncia.

Le valutazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha annullato la sentenza impugnata e, accogliendo le obiezioni sollevate dai ricorrenti, ha rinviato la causa alla Corte d’Appello di Roma in una composizione diversa, per esaminare la questione in base ai principi di diritto esposti e per decidere anche in merito alle spese del giudizio di legittimità.

In particolare, la Corte di Cassazione ha sottolineato che il vincolo di destinazione d’uso dei posti auto realizzati ai sensi della legge ponte (765/1967), destinati a parcheggio per gli immobili del fabbricato, deve essere considerato di natura pubblicistica e, pertanto, non derogabile dall’autonomia contrattuale dei privati. Questo vale indipendentemente dalla data di stipula di un eventuale contratto di locazione della zona a favore di terzi, per un utilizzo diverso da quello previsto dalla normativa.

I giudici di legittimità hanno precisato che una clausola contrattuale che preveda tale deroga deve essere considerata affetta da nullità relativa e, di conseguenza, sostituita di diritto, ai sensi dell’articolo 1492 del codice civile, dalla norma imperativa che riconosce ai proprietari degli immobili il diritto reale d’uso sui parcheggi in questione (Corte di Cassazione, sentenza numero 2265/2019).

Nel caso specifico, la sentenza impugnata ha erroneamente trascurato che, in base al meccanismo di integrazione delle clausole contrattuali invalide, gli originari acquirenti delle unità immobiliari del fabbricato hanno acquisito dal costruttore anche il diritto reale d’uso dell’area destinata a parcheggio.

Ciò comporta la nullità delle clausole del contratto di locazione (anche se stipulato in precedenza) con l’officina, la loro sostituzione di diritto con l’applicazione del diritto reale d’uso dei parcheggi, e la conseguente inidoneità di tale contratto a costituire titolo di prelazione, ai sensi dell’articolo 38 della legge 392/1978, a favore degli intimati soccombenti.

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