Il Tribunale di Torino, con la sentenza n. 2774/2025, ha revocato un decreto ingiuntivo concesso a un condominio per il recupero delle spese straordinarie relative alla manutenzione del passo carrabile, in quanto il destinatario non era un condomino ma il titolare del fondo dominante gravato da servitù di passaggio.
Tuttavia, il giudice ha comunque riconosciuto, in via sostanziale, un obbligo parziale di contribuzione in base al regolamento contrattuale.
I fatti di causa e i principi giuridici
Un condominio torinese aveva ottenuto decreto ingiuntivo – provvisoriamente esecutivo – per oltre 10.000 euro nei confronti del proprietario del fondo dominante, a titolo di partecipazione alle spese di ripristino del passo carrabile oggetto di servitù.
L’opponente, non condomino dello stabile, si opponeva al decreto ingiuntivo chiedendo la revoca del decreto e la nuova liquidazione degli importi, contestando anche le cause del degrado.
Nel corso del procedimento si confermava che non poteva essere utilizzato il riparto assembleare come titolo monitorio se il soggetto destinatario non è condomino e non ha partecipato all’assemblea né è vincolato dal regolamento condominiale.
Tuttavia, secondo il giudice adito, il regolamento del fondo dominante (se contrattuale) potrebbe essere idonea a fondare l’obbligo di contribuzione in quanto fonte autonoma di obbligazioni reciproche per i soggetti interessati.
Sennonché, la verifica delle cause del danno consente di accertare le relative responsabilità e, nel caso, anche rimodulare le quote di spesa a carico dei soggetti interessati. Invero, a seguito della verifica, emergeva che la guaina si era danneggiata per incuria del fondo servente. Ne conseguiva la riduzione della responsabilità del fondo dominante, anche in termini di contribuzione.
Proporzionalmente, il giudice procedente ha rilevato che gli sgravi fiscali fruiti dal condominio avrebbero dovuto comportare una riduzione proporzionale del concorso alle spese da parte del terzo, al fine di evitare un indebito arricchimento.
La soluzione del Tribunale e la guida per la gestione di situazioni analoghe
Al termine dell’istruttoria, il Giudice ha revocato il decreto ingiuntivo, perché fondato su delibera assembleare non opponibile al fondo dominante non-condomino.
Conseguentemente, rilevando l’esistenza di un regolamento contrattuale della servitù, ha accertato l’obbligo di pagamento in capo al fondo dominante, ma per una somma ben inferiore a quella richiesta con il decreto opposto, anche tenendo conto dell’effettiva responsabilità del fondo servente nella causazione del danno.
Per chi vive e opera nel settore immobiliare, la pronuncia rappresenta una guida importante sulla gestione di situazioni complesse e danneggiamenti conseguenti.
In primo luogo, infatti, non si possono agire le vie monitorie nei confronti di soggetti estranei al condominio utilizzando come fondamento delibere assembleari.
La circostanza secondo cui ci si trovi in presenza di una servitù di uso condominiale, non riduce l’onere di controllo, ma impone di verificare l’esistenza di obblighi contrattuali (regolamenti, atti notarili) a carico del fondo dominante.
Infine, è sempre opportuno ricordare che quando il condominio accede a benefici fiscali, occorre tenerne conto nel riparto dei costi con soggetti terzi, per evitare contestazioni per ingiustificato arricchimento.
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