Con la clausola di esonero al pagamento degli oneri condominiali, il costruttore, originario venditore del complesso condominiale, riserva per sé una o più unità immobiliari stabilendo, unilateralmente, che fino al momento della vendita le relative spese siano a carico degli altri condòmini. Nel proseguo dell’articolo esamineremo la regolarità o meno di tale pratica.
La normativa di riferimento
Innanzitutto, dall’art. 1118 c.c. sappiamo che (estrapolando la sola parte di interesse) “[…] il condòmino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto
disposto da leggi speciali. […]”
L’art. 1123, comma 1, c.c., poi, statuisce che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno […]”. Tale formula si conclude con la frase “[…] salvo diversa convenzione” che rimanda ad una dichiarazione negoziale quale espressione di autonomia privata.
Le clausole di esonero appartengono proprio a tale categoria e sono valide e vincolanti nei confronti di tutti i condòmini anche laddove dispongono in materia di riparto delle spese in difformità da quanto previsto dall’art. 1123 c.c.
Pertanto, una siffatta clausola che esoneri completamente uno dei condòmini dal relativo onere, nonostante l’art. 1118 c.c. e derogando al criterio di ripartizione per quote millesimali stabilito dalla legge, è da ritenersi legittima (Cass. civ. sez. II, 4 agosto 2016, n. 16321; Cass. civ. sez. II, 17 gennaio 2003, n. 641).
Applicabilità
La clausola oggetto della disamina, può essere modificata soltanto all’unanimità dell’adunanza assembleare, ovvero col consenso di tutti i condòmini, ivi compreso il beneficiario di tale esenzione.
La delibera adottata a semplice maggioranza, per quanto qualificata, è irrimediabilmente nulla, perché contraria alla volontà unanime a suo tempo espressa nel regolamento condominiale che, dovendosi qualificare come un contratto, può essere modificato solo con il consenso di tutte le parti che ne hanno preso parte.
I criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall’art. 1123 c.c., possono essere infatti derogati, come prevede la stessa norma, e la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione può essere contenuta sia nel regolamento condominiale (che perciò si definisce di natura contrattuale), ovvero in una deliberazione dell’assemblea che venga approvata all’unanimità, ovvero con il consenso di tutti i partecipanti alla compagine condominiale
Il richiamo al codice del Consumo per la clausola di esonero
La Suprema Corte ha chiarito che la validità della clausola regolamentare che esoneri il costruttore dal pagamento delle spese condominiali non può essere messa in dubbio nemmeno mediante il richiamo alla disciplina delle clausole vessatorie di cui al Codice del consumo, quanto meno nel rapporto tra Condominio e impresa costruttrice (Cass., 21 giugno 2022, n. 20007), ma questo ci porta ad osservare semplicemente che il legittimato a opporre l’eccezione della vessatorietà di una simile clausola regolamentare può essere soltanto il condòmino-acquirente.
L’altro aspetto da considerare è se la clausola stessa determini un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto di compravendita e che dunque incida sulla prestazione traslativa del bene, che si estende alle parti comuni, dovuta dall’alienante, o sull’obbligo di pagamento del prezzo gravante sull’acquirente.
Per essere più chiari, la vessatorietà si escluderebbe qualora il costruttore fornisse la difficile prova che la clausola abbia formato oggetto di specifica trattativa con l’acquirente e che quest’ultimo abbia ricevuto in cambio vantaggi almeno pari rispetto a quelli persi.
Nello specifico, è innegabile che la clausola di esonero dia luogo ad una situazione di squilibrio e di ingiusto privilegio del costruttore nei confronti del resto della compagine condominiale.
Trattasi, dunque, di riserva che per essere valida, come già spiegato, deve trovarsi in un regolamento condominiale contrattuale oppure in una decisione dell’assemblea assunta con l’unanimità di consensi.
Un’altra ipotesi che escluderebbe la vessatorietà in capo a tale clausola è che la medesima venga posta a favore di un soggetto diverso dal costruttore-condòmino (Cass., 23 luglio 2019, n. 19832) e prevedere l’esonero per un soggetto diverso da lui. Nel caso in esame, invece, ci riferiamo proprio alla situazione in cui il costruttore pone il vantaggio dell’esonero proprio a lui per le unità immobiliari invendute.
Per quanto appena spiegato, ne consegue che le norme del Codice Consumo sono applicabili alle convenzioni di ripartizione delle spese condominiali predisposte dal costruttore, in quanto oggettivamente ricollegabili all’esercizio dell’attività imprenditoriale da questa svolta, che si contrappongono alla posizione del condòmino acquirente dell’unità immobiliare il quale riveste lo status di consumatore, agendo per soddisfare esigenze di natura personale, non legate allo svolgimento di attività imprenditoriale o professionale (in tale senso Cass., 4 agosto 2016, n. 16321; Cass. 24 luglio 2001, n. 10086).
La temporaneità della clausola di esonero
Risultando, dunque, senz’altro applicabile la disciplina prevista dal Codice del Consumo, si può affermare che, se da un lato è legittimo l’esonero in favore dell’originario costruttore, parziale e/o totale, dalle spese condominiali che maturano sulle unità immobiliari invendute, purché previsto dal regolamento contrattuale o da delibera assembleare assunta all’unanimità, dall’altro, lo stesso non può avere una durata illimitata.
In questo caso, il costruttore potrebbe, ad esempio, vendere i restanti immobili sulla base di una sua discrezionalità dettata da fluttuazioni del mercato immobiliare e quindi beneficiare oltremodo di un’indeterminatezza del termine ultimo per la valenza dell’esonero.
Pattuizioni di questo tipo in quanto alienazione di un diritto o l’assunzione di un obbligo subordinata ad una condizione sospensiva «…meramente potestativa», il cui avveramento, cioè, è rimesso alla mera volontà dell’alienante o, rispettivamente, del debitore…» possono considerarsi nulle ai sensi dell’art. 1355 c.c.).
Posto che neanche una clausola accettata da tutti possa esonerare dalle spese il costruttore se a tempo indeterminato, si tratta di capire quale scadenza possa essere ritenuta ragionevolmente accettabile.
In particolare, la Suprema Corte ha stabilito che la durata dell’esonero non possa essere superiore ai primi due anni finanziari del Condominio, a decorrere dalla data del primo atto di compravendita (Cass. civ. 25 marzo 2004, n. 5975).
Proprio perché l’obbligo del costruttore di sostenere le spese condominiali è sospensivamente condizionato al verificarsi di un evento (la vendita delle unità immobiliari) che dipende esclusivamente dall’arbitrio del costruttore stesso, si rileva che l’esenzione del proprietario/impresa costruttrice da ogni spesa di amministrazione e gestione senza l’apposizione di un termine finale deve ritenersi illegittima in quanto idonea a protrarre illimitatamente una situazione di abnorme privilegio per effetto della mera volontà della parte favorita (vedi Trib. Brescia 4 agosto 2021, n. 1382; Trib. Roma 16 febbraio 2021, n. 2786).
Conclusioni
Per completezza, la clausola relativa al pagamento delle spese condominiali inserita nel regolamento di condominio predisposto dal costruttore o originario unico proprietario dell’edificio e richiamato nel contratto di vendita della unità immobiliare concluso tra il venditore professionista e il consumatore acquirente, può considerarsi vessatoria, ai sensi del D. Lgs. 6 settembre 2005, n. 206, art. 33, comma 1, ove sia fatta valere dal consumatore o rilevata d’ufficio dal giudice nell’ambito di un giudizio di cui siano parti i soggetti contraenti del rapporto di consumo e sempre che determini a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, e dunque se incida sulla prestazione traslativa del bene, che si estende alle parti comuni, dovuta dall’alienante, o sull’obbligo di pagamento del prezzo gravante sull’acquirente, restando di regola estraneo al programma negoziale sinallagmatico della compravendita del singolo appartamento l’obbligo del venditore di contribuire alle spese per le parti comuni in proporzione al valore delle restanti unità immobiliari che tuttora gli appartengano.
Nicola Frivoli Avvocato
Consulente UNICONDOMINO
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