La gestione dell’impianto idrico condominiale è competenza dell’amministratore

Il Tribunale di Cagliari (sentenza 09/08/2024 n. 1929) definisce limiti ed estensioni del regolamento condominiale relativo alla gestione del sistema idrico interno centralizzato.

Il caso

Alcuni condomini impugnavano le delibere assunte nel corso di un’assemblea condominiale e riguardanti, tra l’altro, l’approvazione di un regolamento condominiale per la gestione del sistema idrico centralizzato, sulla scorta che ciascun condomino fosse titolare del proprio contatore dell’acqua e godeva, pertanto, di un rapporto contrattuale diretto con il gestore del servizio idrico. Diversamente, l’utenza intestata al Condominio avrebbe dovuto riguardare soltanto i servizi condominiali. Pertanto, «l’approvazione di un regolamento idrico come quello approvato dall’assemblea imponeva la rinuncia da parte di tutti i condomini dei propri contatori individuali, in favore dell’installazione di un contatore cumulativo».

Al termine del procedimento, il Tribunale accerta la nullità del solo articolo 2 del Regolamento per la gestione del servizio idrico interno, rigettando le altre istanze, compensando le spese nel limite di 1/5.

La questione giuridica

La questione sottesa all’impugnazione riguarda, in primo luogo, la definizione dei limiti dei poteri dell’assemblea condominiale di imporre la cessazione di un rapporto contrattuale diretto tra singolo condomino e un fornitore esterno, a favore di un rapporto contrattuale unitario dell’ente di gestione con il concessionario del servizio pubblico di fornitura dell’acqua potabile.

Il giudice ha, preliminarmente, verificato che – a differenza di quanto sostenuto da parte ricorrente – presso l’edificio condominiale «nessuno dei condomini – e certamente non le attrici, v. infra – siano titolari di un’utenza di tipo individuale, ma, bensì la risorsa idrica sia a costoro somministrata attraverso un sistema di distribuzione interna che fa capo ad un’unica utenza (c.d. “master” negli atti delle parti) intestata all’intero Condominio e che è in grado, attraverso specifici misuratori interni, di calcolare puntualmente i metri cubi utilizzati da ciascuno dei compartecipanti». Tale circostanza ha portato alla necessità di disciplinare l’uso condiviso dell’impianto idrico condominiale.

Sennonché, con un’infelice formulazione, l’art. 12 del Regolamento condominiale per il servizio idrico interno prevede che «i contratti singoli in essere con i condomini dovranno essere disdettati da parte dell’amministratore […] per evitare doppi pagamenti ed accavallamenti dei rapporti di utenza». Applicando un ragionamento interpretativo che permetta un’effettiva applicabilità della norma in questione, il Giudice ritiene che «la disposizione di cui all’art. 12 del regolamento sia preordinata a disciplinare i residuali casi nei quali permanga ancora, nelle anagrafiche del gestore idrico, l’intestazione dell’utenza condominiale in capo a singoli condomini, siccome risultante (ad esempio) da gestioni passate ed ora superate; presupposto indefettibile di ciò è che il contatore di riferimento sia sempre, ovviamente, il medesimo intestato odiernamente al circostanza evincibile dal numero di matricola».

Compito dell’amministratore, quindi, non sarebbe che quello di operare una ricognizione presso l’azienda concessionaria del servizio pubblico al fine di verificare l’eventuale presenza di duplici fatturazioni o intestazioni riferibili al fabbricato (circostanza non infrequente presso il fornitore, ndr). Del resto, come lo stesso magistrato ribadisce più volte, «l’amministratore non avrebbe alcun titolo per presentarsi davanti gli uffici del gestore idrico e formulare istanze di cessazione con riguardo a contratti di somministrazione intestati ad altri soggetti, quantunque condomini. Né istanze di tal fatta sarebbero mai accettate sic et simpliciter da un gestore idrico accorto».

I criteri per il riparto dei consumi idrici

Procedendo con la disamina dei singoli articoli del Regolamento condominiale per il servizio idrico interno, il Tribunale si sofferma sull’analisi del contenuto di cui all’art. 2, che disciplina le modalità di riparto delle spese per il servizio, così come provenienti dal gestore pubblico.

In base alla previsione regolamentare:

• vengono individuati i metri cubi complessivamente fatturati per poi procedersi a individuare quelli imputabili a ciascun condomino sulla base delle risultanze dei misuratori interni
• i costi fissi vengono ripartiti in parti uguali fra tutte le utenze
• l’amministratore viene delegato quanto alle modalità di richiesta dei pagamenti
• la spesa derivante da ipotesi residuali, quali i casi di perdita non imputabile a singole utenze, o di perdita ascrivibile a cause che non siano oggettivamente conosciute, vengono ripartiti in parti uguali

Detta disposizione viene parzialmente censurata dal Giudice posto che, secondo consolidati orientamenti giurisprudenziali, in mancanza di un sistema di contabilizzazione individuale, il riparto dei consumi deve avvenire in base ai millesimi di proprietà, salvo diversa decisione assunta con il voto favorevole della totalità dei condomini (Cfr. Cass. civ., sez. II, 01/08/2014, n. 17557; Trib. Roma, sez. V, 16/12/2021, n. 19567).

Di conseguenza, risultano affetta da nullità esclusivamente le previsioni a mente delle quali i costi fissi e le ipotesi residuali di perdite vengono ripartite in parti uguali, essendo stata la deliberazione assunta con la maggioranza semplice (art. 1136, c. 2 c.c.) dei condomini e non con la totalità dei partecipanti al condominio.

La gestione del sistema idrico interno

Superando le censure individuate dal Tribunale, a sommesso avviso dello scrivente, sarebbe stato opportuno intervenire, in relazione all’art. 1 del regolamento, precisando che la quantità e l’acqua somministrata sono riferibili al gestore unico fino al punto di consegna (quindi: il contatore), richiamando espressamente le previsioni di cui al D.Lgs. 18/2023 che separa il «sistema di fornitura idro-potabile» (art. 2, c. 1, lett. p)) dal sistema di distribuzione interna, che termina al punto d’uso (art. 2, c. 1, lett. dd), con espresse responsabilità in termini di verifica della qualità e potabilità dell’acqua in capo al «gestore della distribuzione idrica interna» (art. 2, c. 1, lett. q)), individuato nell’amministratore di condominio per gli impianti condominiali centralizzati.

L’art. 9 del regolamento, determina l’importo dovuto all’amministratore per le attività relative alla gestione del servizio idrico. Tale previsione – effettuata sulla base di un tariffario modulare in base ai consumi e alle attività che, in concreto, saranno eseguite – valorizza l’operato del Professionista che estende le proprie competenze ben oltre le previsioni di cui agli artt. 1129, 1130, 1130-bis e 1131 c.c., prevedendo un “equo compenso” per l’attività svolta.

Di particolare interesse, infine, appare la previsione di cui all’art. 10 del regolamento, che disciplina le ipotesi di disattivazione del condomino moroso all’esito di un procedimento nel quale è comunque garantito il contraddittorio. Sul punto, nonostante la tutela del superiore interesse di garantire la regolarità dei pagamenti a beneficio del gestore unico ed evitare lo slaccio dell’utenza comune, dovrà comunque essere sottoposto specificamente all’attenzione del Tribunale ricorrendo un caso concreto, al fine di verificare la tenuta della previsione alla luce delle norme generali dell’ordinamento che prevedono – tra l’altro – sanzioni penali per l’esercizio arbitrario delle proprie ragioni allorquando, in luogo di richiedere un provvedimento l’intervento dell’autorità giudiziaria, il singolo eserciti direttamente e in via immediata il proprio diritto.

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