Il presente contributo ha l’obiettivo di chiarire l’obbligo del controllo della qualità dell’acqua da parte dell’amministratore di condominio, esaminando l’applicabilità del Decreto 23 febbraio 2018, n. 18 alla gestione condominiale.
Nel corso dell’analisi del Decreto, che disciplina la qualità delle acque destinate al consumo umano, da parte di alcuni sono emersi dubbi sull’obbligatorietà di tale normativa per gli amministratori di condominio.
Le perplessità maggiori riguardano il ruolo del “gestore della distribuzione idrica interna”, che, secondo quanto previsto dal Decreto, ha il compito di verificare che all’interno dell’acqua presente negli edifici non vi siano batteri, talvolta anche fortemente nocivi come ad esempio la Legionella. Secondo alcuni questa figura non coinciderebbe con l’amministratore di condominio, arrivando addirittura a sostenere che lo stesso Decreto non si applichi al contesto condominiale.
Ma è veramente così?
L’amministratore è responsabile della salubrità delle acque in condominio
Coloro che mettono in discussione il fatto che l’amministratore sia il cosiddetto “gestore della distribuzione idrica interna” si basano sull’articolo 6 del Decreto il quale prevede che questo ruolo sia rivestito da “il proprietario, il titolare, l’amministratore, il direttore o qualsiasi altro soggetto, anche se delegato o appaltato, che sia responsabile del sistema idro-potabile di distribuzione interno ai locali pubblici e privati, collocato fra il punto di consegna e il punto d’uso dell’acqua“.
La tesi sostenuta da coloro che negano una responsabilità dell’amministratore sarebbe quella secondo cui nell’articolo 6 vengono indicate più figure, che sono tra loro alternative e quindi intercambiabili. Secondo alcuni infatti nel condominio non sarebbe di diritto l’amministratore il responsabile, ma potrebbe di fatto essere anche un altro soggetto.
Ora, se pensiamo al condominio, dobbiamo innanzitutto ricordare che l’articolo 1117 del codice civile prevede che gli impianti idrici – di cui in oggetto – siano compresi fra le parti comuni. Allo stesso tempo, l’articolo 1130 del codice civile prevede che l’amministratore sia tenuto a disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, attivandosi, fra le altre cose, a porre in essere le azioni necessarie per la manutenzione.
Da tali prescrizioni legislative emerge l’obbligo in capo all’amministratore di vigilare sulle parti comuni dell’edificio (tra cui rientrano appunto gli impianti idrici), provvedere alla loro conservazione e adottare tutte le misure necessarie alla sicurezza dei condòmini e dei terzi.
L’art. 2 comma 1 lett. h del Decreto, poi, definisce “l’impianto idrico interno” come la rete di tubi e componenti che distribuisce l’acqua potabile all’interno di un edificio, collegando il punto di consegna (dove si trova il contatore generale) ai punti di utenza (i rubinetti). Il “punto di consegna” segna il confine tra la responsabilità di quello che il decreto chiama il “gestore idro-potabile”, che garantisce la qualità dell’acqua fino a quel punto, e quella dell’amministratore di condominio, che è responsabile della qualità dell’acqua all’interno dell’edificio.
Analisi e gestione dei rischi e edifici prioritari: chiarimenti sul Decreto Acque
Alcuni poi sostengono, erroneamente, che il Decreto Acque non riguardi i condomini in quanto l’articolo 9, nel sancire l’obbligatorietà della c.d. “valutazione e gestione del rischio” si riferisce esclusivamente a strutture cosiddette prioritarie, tra cui non rientrano i condomini, ma ad esempio ospedali, alberghi e tutte le altre strutture elencate nell’allegato VIII.
L’articolo in questione stabilisce che i gestori della distribuzione idrica interna debbano effettuare un’accurata “analisi e gestione dei rischi” per queste strutture particolarmente delicate, tra cui effettivamente non rientrano i condomini. Tuttavia, questa valutazione non va confusa con la semplice verifica periodica della qualità dell’acqua, bensì si tratta di una procedura ulteriore, complessa e approfondita, necessaria per garantire un elevato livello di sicurezza, in edifici che, per la loro struttura, richiedono accorgimenti più approfonditi.
Per fugare ogni dubbio, basta leggere l’articolo 5, comma 3, che attribuisce all’amministratore di condominio, in qualità di gestore della distribuzione idrica interna, l’obbligo di assicurare che l’acqua erogata sia conforme ai parametri di qualità stabiliti dalla legge, sia al punto di consegna che all’interno degli appartamenti, senza distinzione tra edifici.
L’articolo 23 comma 1 prevede infatti che il gestore della distribuzione idrica interna (l’amministratore) che viola le disposizioni di cui all’articolo 5, comma 3 (e quindi le disposizioni che impongono all’amministratore di far sì che i valori di parametro di cui al comma 1, rispettati nel punto di consegna, siano mantenuti nel punto di utenza all’interno dei locali pubblici e privati) è punito con la sanzione pecuniaria da 5.000 a 30.000 euro.
Non estendere l’applicazione del decreto all’amministratore e al condominio sarebbe incompatibile con l’articolo 1 dello stesso decreto che nel definire gli obiettivi prevede “la protezione della salute umana dagli effetti negativi dalla contaminazione delle acque destinate al consumo umano”, definendo poi queste all’articolo 2 come “tutte le acque trattate o non trattate, destinate a uso potabile, per la preparazione di cibi, bevande o per altri usi domestici, in locali sia pubblici che privati”.
Dunque “acque destinate al consumo umano per uso domestico”. Chi, se non il condominio?
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