Anche se l’articolo di riferimento che disciplina i criteri di ripartizione delle spese per la manutenzione (riparazione o ricostruzione) dei lastrici solari di proprietà esclusiva posti a copertura di un edificio o parte di questo, è il 1126 c.c. le situazioni che si possono verificare nei Condomini, non sempre rendono agevole l’applicazione della citata norma nel concreto.
In questo ultimo approfondimento cercheremo di analizzare alcune problematiche che si possono incontrare e proposte alcune soluzioni.
L’addebito dei 2/3 della spesa di manutenzione come criterio generale
Mentre al proprietario esclusivo spetta pagare 1/3 della spesa, gli altri 2/3 debbono essere addebitati a chi fruisce della copertura in quanto più volte la giurisprudenza ha chiarito che il legislatore, nell’utilizzare il termine “serve” intendesse riferirsi alla funzione di copertura.
E’ altresì pacifico che tale quota di spesa (per esempio i restanti 8 mila euro ) vadano divisi in ragione dei millesimi in tabella di proprietà a cui in genere è associata la lettera “A”, ma come si fa ad estrapolare le sole unità immobiliari interessate da una tabella che accomuna tutte le proprietà individuali e non solo quelle poste a copertura del terrazzo in discorso?
Il calcolo è piuttosto semplice: si prendono solamente i millesimi delle proprietà interessate dalla spesa e si sommano tra di loro per avere il valore a mille ridotto in proporzione. A quel punto moltiplicherò l’importo da ripartire per ciascun coefficiente, lo dividerò per la somma ottenuta ed otterrò la quota parte di ciascuno.
Posta la regola di cui sopra, possono però sorgere difficoltà di applicazione nei casi concreti. Ad esempio, ai fini del calcolo dei due terzi per le unità immobiliari coperte solo in parte dal terrazzo di interesse, non si registra giurisprudenza unanime.
Un orientamento è nel senso di considerare per l’addebito della spesa, quella sola parte dell’unità immobiliare compresa nella colonna sottostante al lastrico, sicché si dovrebbe commisurare il relativo contributo economico solo in misura proporzionale e non già, dunque, all’intero valore millesimale attribuito all’appartamento anche per la parte che non trae utilità dalla copertura (Cass., 23 gennaio 2014 n.1451).
Un altro indirizzo giurisprudenziale (Trib. Roma, 09 gennaio 2023, n. 309), invece, nell’interpretare letteralmente l’articolo 1126 c.c. – laddove la norma si riferisce alla “porzione di piano”, da intendere per i giudici come “unità” – ritiene che ai fini del calcolo dei 2/3 si dovrebbe considerare “l’unità immobiliare nella sua interezza, in quanto comunque a vantaggio di essa, nella sua unicità, viene espletata la funzione di copertura”.
Doppio contributo per il proprietario del terrazzo e di un appartamento sottostante
Ovviamente, qualora l’appartamento si sviluppasse su 2 livelli con la parte superiore che consenta l’accesso al lastrico solare (funzione di calpestio) e quella al di sotto, posta a copertura della terrazza, per le spese di manutenzione di tale terrazza varrebbe per il condòmino la doppia contribuzione: 1/3 per il livello soprastante e 2/3 in ragione dei millesimi per il piano di sotto (Cass., 23 gennaio 2014, n. 1451) se situata nella colonna sottostante al lastrico.
La parte aggettante del terrazzo esclusivo rientra nella ripartizione ex art 1126 c.c.?
Nella pratica della ripartizione spese, uno dei problemi che spesso ci si trova ad affrontare è se la parte del lastrico solare di proprietà esclusiva (o di uso esclusivo) in aggetto (ossia con una parte posta al di fuori del perimetro del fabbricato e affacciante, dunque, nel vuoto) rientri nel criterio ex art 1126 c.c. oppure debba far carico al proprietario che gode della funzione di calpestio.
A tal proposito giurisprudenza predominante è nel senso di considerare la parte del terrazzo aggettante, alla stregua di un balcone e come tale fa rientrare i 2/3 per la sola parte della superficie effettivamente posta a copertura (Cass., 30 aprile 2012, n. 6624; App. L’Aquila 14 febbraio 1992; Trib. Vibo Valentia, 24 agosto 2022). Aderendo a tale indirizzo, dunque, si dovrà misurare la parte del terrazzo che funge da copertura e di quella aggettante all’esterno dell’edificio, ripartendo la prima ex art 1126 c.c. mentre la seconda si addebiterà al solo proprietario.
Le parti comuni sono escluse dall’imputazione dei 2/3?
Spesso i terrazzi privati oggetto di manutenzione sono posti a copertura anche di locali o spazi comuni come vano scale, androni, autorimesse, alloggi ex portierato, etc. Questo potrebbe portare taluno a chiedere l’addebito al Condominio in ragione del fatto che anche tali parti comuni fruiscono della copertura della superficie oggetto di interventi.
A tal riguardo, giurisprudenza (Cass., 10 maggio 2017, n. 11484) si è espressa nel senso di escludere dall’addebito dei 2/3, le parti comuni seppur situate al di sotto del lastrico o terrazza appartenenti ad un unico condòmino, interpretando – i giudici di legittimità – l’art.1126 c.c. nel senso di ricomprendere nel detto addebito le sole “unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico, alle quali, pertanto, esso funge da copertura”.
L’addebito dei danni segue la ripartizione della riparazione della causa che li ha prodotti
I danni derivanti da una non corretta manutenzione del lastrico solare di proprietà esclusiva o terrazza a livello che sia, seguono il criterio di ripartizione indicato dall’art. 1126 c.c.: 1/3 al proprietario esclusivo e 2/3 a coloro che usufruiscono della copertura (Cass. 25 agosto 2014, n. 18164, Cass., SS.UU., n. 9449 del 10 maggio 2016; Cass., n. 6088 del 4 marzo 2020).
Tale regola è pienamente condivisibile in quanto è coerente con il principio generale di diritto secondo cui l’imputazione economica dei danni segue quella occorrente per sistemare la causa che li ha prodotti.
Marco Venier
Presidente nazionale UNICONDOMINIO
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