Nell’ambito della propria gestione, l’amministratore potrebbe trovarsi nella situazione di dover assistere il Condominio in una procedura di mediazione.
Da alcuni anni, infatti, è stato introdotto detto istituto nell’ordinamento italiano, mediante il d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, che ha istituito, per l’appunto, l’istituto della mediazione che in taluni casi è obbligatoria, rappresentando una condizione di procedibilità per procedere con la successiva, ed eventuale, fase giudiziaria.
Nei casi in cui la mediazione è obbligatoria (perché per talune materie essa è meramente facoltativa), infatti, il mancato esperimento del relativo tentativo di conciliazione costituisce un vero è proprio sbarramento all’azione giudiziaria che non può essere iniziata e, se intrapresa, si sospende per radicare la mediazione stessa.
I poteri e i doveri dell’Amministratore di Condominio. Un vademecum operativo. Formato cartaceo
Una delle materie per le quali il nostro legislatore ha previsto l’obbligatorietà del previo esperimento del tentativo di conciliazione meditante la procedura di mediazione è proprio quella relativa alle controversie condominiali.
Obiettivo dichiarato di questo nuovo istituto è aiutare le parti a raggiungere un accordo amichevole di definizione della disputa, deflazionando il pesante contenzioso dei nostri tribunali. È lo stesso avvocato incaricato ad informare il suo assistito della possibilità (nel caso delle liti condominiali, l’obbligatorietà) di risoluzione extragiudiziale della controversia.
Presso ogni circondario di Tribunale sono istituiti degli Organismi di mediazione (all’uopo autorizzati da apposite autorizzazioni ministeriali) alle quali la parte interessata dovrà rivolgersi, depositando la relativa domanda di mediazione che andrà poi inoltrata alla parte chiamata (che corrisponde al convenuto, nel senso processuale del termine) unitamente al provvedimento di fissazione del primo incontro e di incarico del mediatore.
Dinanzi all’Organismo di mediazione, per la materia condominiale, il Condominio, e quindi l’amministratore, necessita di una difesa tecnica e, quindi, dovrà nominare un avvocato che lo rappresenti e difenda.
La procedura dinanzi al mediatore è evidentemente più snella di quella dinanzi al Tribunale e si può risolvere in due modi: le parti trovano un accordo che viene sancito nel verbale positivo che definisce il procedimento e che ha valore di titolo esecutivo (in altre parole esso avrà il medesimo valore di una sentenza, peraltro inappellabile).
In difetto di accordo, invece, verrà redatto il verbale negativo che, in copia conforme, dovrà essere esibito al giudice del successivo (eventuale) giudizio, al fine di dimostrare l’assolvimento dell’onere di preventivo esperimento del tentativo di conciliazione in tale sede.
Accade spesso che il mediatore formuli una proposta di mediazione e che essa non venga accolta da una delle parti. Il decreto legislativo che ha introdotto l’istituto della mediazione stabilisce un particolare regime delle spese processuali che si discosta dal consueto principio di soccombenza.
Se infatti la sentenza del giudice che interviene in mancanza di un accordo tra le parti corrisponde alla proposta finale avanzata dal mediatore, le spese del processo gravano sulla parte che abbia rifiutato la soluzione conciliativa.
Il procedimento di mediazione non deve durare più di tre mesi (fatta salva la possibilità di derogare a detto limite, soprattutto ove l’attività richiesta per addivenire all’accordo lo richieda) e le parti coinvolte (avvocati e mediatore compresi) sono vincolati dall’obbligo di riservatezza e dal divieto di divulgazione di quanto accaduto in occasione degli incontri e del procedimento di mediazione.
Di seguito un prospetto riepilogativo della procedura di mediazione:
| La fase di attivazione | È quella che segue la presentazione della domanda, che viene inviata, unitamente al provvedimento con il quale l’Organismo di mediazione nomina il mediatore, il quale fissa la data del primo incontro
Prevede il pagamento di una somma, per ciascuna delle parti, nella misura fissa di € 48,80 Laddove le parti non dovessero procedere con la mediazione, il mediatore dovrà indicare quale di esse ha negato il proprio assenso ed il Giudice potrà successivamente tenerne conto ai sensi dell’art. 116 c.p.c., desumendo da tale comportamento argomenti di prova ai fini della decisione della causa |
| La fase di negoziazione | Si apre nel momento in cui, al primo incontro, entrambe le parti decidono di “entrare in mediazione”, aprendo così la discussione e, di fatto, la mediazione
Comporta il pagamento dell’indennità per l’Organismo di mediazione, che varia in base al valore della controversia (per scaglioni) Di norma il mediatore procede con audizioni separate delle parti, al fine di consentire alle stesse di esporre liberamente e senza il condizionamento della controparte le proprie ragioni e motivazioni Si possono prevedere anche diversi incontri e financo superare il termine massimo di tre mesi, su accordo delle parti e con esonero di responsabilità da parte di queste per l’Organismo di mediazione |
| La fase di conciliazione | È l’ultima, residuale, fase della procedura di mediazione
Si ha detta fase solo in caso di accordo tra le parti In tal caso viene redatto e firmato, dalle parti, dai legali e dal mediatore, il verbale di accordo che avrà valore di titolo esecutivo Prevede il pagamento di un’ulteriore compenso per l’Organismo di mediazione, pari ad ¼ di quello corrisposto per entrare in mediazione |
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Bsera…………….la mediazione dipende esclusivamente dalla richiesta degli avvocati delle due parti e poi si passa al giudice? e se questo passaggio viene saltato il procedimento successivo affidato al giudice che fine fa e va avanti a prescindere?Il giudice è obbligato a chiedere alle parti se c’è stato o no un ricorso alla commissione conciliatri ce?Se c’è stata una sentenza che decreta dei lavori con un inizio e una fine lavori precisa con relativo importo,per infiltrazione d’acqua dipesa da un proprietario fra l’altro abusivo e moroso cronico da un appartamento con 2 ampie terrazze negli appartamenti sottostanti,mai svolti per anni,nonostante i solleciti incessanti l’amministratore che l’ha di fatto resa inefficace deve risarcire il condomio e specificatamente i proprietari danneggiati delle spese legali e dei danni materiali per altro………………. (dolo,falso ideologico,,,,,,,,,,negligenza,traffico di influenza)grazie delle risposte
Buonasera a Lei,
come detto la materia condominiale rientra tra quelle per le quali la mediazione è obbligatoria e, quindi, la stessa è considerata quale “condizione di procedibilità”.
In altre parole, se non viene esperita (cioè se non si tiene), il Giudice, anche d’ufficio (così come su eccezione di una delle due parti), la rileva, sospende il giudizio e manda le parti in mediazione (dando ad esse il termine solitamente di 15 giorni per radicarla), fissando una nuova udienza (di solito non prima di tre mesi, ossia il tempo per permettere alle parti di radicare la e terminare la mediazione).
Se la mediazione dovesse avere esito positivo, il relativo verbale avrebbe valore di titolo esecutivo (è come se fosse una sentenza, in pratica) e, quindi, la causa dinanzi al giudice non riprenderebbe.
In caso di esito negativo, invece, le parti si presenteranno dinanzi al giudice all’udienza che questi, come abbiamo visto, aveva in precedenza fissato e dovranno produrre il verbale negativo di mediazione, per dimostrare di aver tentato la stessa.
Laddove, infine, la mediazione non venisse esperita, il giudice, nel prenderne atto, dovrà dichiarare estinto il giudizio per mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione.
Con riferimento all’altra domanda, non ho elementi sufficienti per rispondere.
Posso dirLe che tra gli obblighi dell’amministratore vi è quello di dare corso alle sentenze e che se non dovesse farlo vi sarebbero i presupposti per chiederne la revoca.
Dovesse avere altri dubbi può prendere contatto con lo studio e sarò lieto di aiutarLa.