Per anni, la normativa italiana sembrerebbe avere vietato l’esercizio congiunto delle attività di amministratore di condominio e di agente immobiliare, ritenendo che la combinazione di questi ruoli potesse generare un conflitto di interessi e scontrarsi con la previsione di cui all’art. 5, c. 3 della legge 3 febbraio 1989, n. 39 (recante “Modifiche ed integrazioni alla legge 21 marzo 1958, n. 253, concernente la disciplina della professione di mediatore“).
La disciplina positiva
L’art. 5, c. 3 della legge n. 39/1989 prevede che:
3. L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriale di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione ovvero con la qualità di dipendente di tale imprenditore, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o di dipendente o collaboratore di imprese esercenti i servizi finanziari di cui all’articolo 4 del decreto legislativo 26 marzo 2010, n. 59, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi.
Sebbene, nel corso degli anni, si siano registrate alcune possibili aperture alla possibilità di svolgere sia la professione di agente immobiliare che quella di amministratore di condominio, l’interpretazione dominante era quella volta ad individuare l’assoluta incompatibilità tra le due attività.
Lo stesso Ministero dello Sviluppo Economico, con la propria Circolare 3719/C del 10.5.2019 prot. 107259, ha ribadito l’incompatibilità tra la professione di agente immobiliare e quella di amministratore di condominio, sia nel caso in cui quest’ultima venga intesa come professione intellettuale relativamente allo stesso settore merceologico per cui viene esercitata la mediazione, sia nel caso in cui venga considerato l’aspetto imprenditoriale di rappresentanza di beni relativi al medesimo settore merceologico. Inoltre, nello svolgimento di entrambe le professioni, si ravvisava anche il conflitto d’interesse allorquando l’agente immobiliare oltre che curare la vendita e l’acquisto di un immobile per il proprio cliente, amministrasse e gestisse anche l’immobile per conto del condominio.
La posizione del TAR Bologna nel 2022
Con la sentenza n. 7 del 4 gennaio 2022, il TAR Bologna ha ritenuto che l’incompatibilità tra l’esercizio della professione di agente immobiliare e quella di amministratore di condominio fosse connessa alla circostanza secondo cui chi svolge l’attività di amministratore in forma prevalente e imprenditoriale ha la gestione di numerosi immobili, con il rischio che le unità immobiliari amministrate possano essere indebitamente “favorite” rispetto alla platea di quelle disponibili, con la conseguenza che l’imparzialità propria del mediatore venga meno.
In ogni caso, il TAR riteneva che l’incompatibilità fosse determinata dai ricavi provenienti dalla professione di amministratore di condominio esercitata in modo prevalente e imprenditoriale, invitando a valutare le situazioni in concreto verificate.
L’impugnazione e la decisione del Consiglio di Stato
A fronte della decisione del TAR Bologna, l’amministratore di condominio / agente immobiliare ha promosso ricorso innanzi al Consiglio di Stato che ha ribaltato la decisione, accogliendo le indicazioni della Corte di Giustizia dell’Unione Europea, secondo cui un divieto assoluto di esercitare entrambe le attività contrasta con i principi europei di libertà di stabilimento e di proporzionalità.
Nel corso del procedimento, il TAR ha promosso la questione di pregiudizialità dinanzi la Corte di Giustizia dell’Unione Europea, chiedendo alla stessa di verificare la rispondenza della normativa nazionale (rinnovata a seguito di procedura di infrazione) rispetto alle norme del diritto europeo.
La sentenza del 4.10.2024 della Corte di Giustizia dell’Unione Europea ha specificato che l’incompatibilità stabilita a priori dell’esercizio congiunto delle attività di amministratore di condomini ed agente immobiliare è contraria ai principi ed al diritto dell’Unione europea.
Il Consiglio di Stato ha, pertanto, stabilito che il divieto generalizzato è illegittimo, poiché non è possibile presupporre un conflitto di interessi senza una verifica concreta caso per caso. Verifica che, ragionevolmente, non può essere eseguita.
Ne deriva l’illegittimità dei provvedimenti impugnati in primo grado, del MISE e della CCIAA di Bologna, tenuto anche conto del fatto che, tra l’altro, l’appellante non intermediava gli immobili che, contemporaneamente, gestiva, sicché non sussiste alcuna ragione per vietare a priori l’esercizio contestuale delle due attività.
Le implicazioni per gli amministratori di condominio e gli agenti immobiliari
La decisione del Consiglio di Stato ha conseguenze dirette e importanti per tutti i professionisti del settore:
- Possibilità di esercitare entrambe le attività: Dalla decisione del Consiglio di Stato deriva che un amministratore di condominio può svolgere anche l’attività di agente immobiliare, salvo il caso in cui cerchi di vendere o locare un immobile che egli stesso amministra, situazione in cui il conflitto di interessi sarebbe evidente
- Fine di un’interpretazione rigida della legge: Il principio stabilito dal Consiglio di Stato impone alle Camere di Commercio di verificare caso per caso se vi sia effettivamente un conflitto di interessi, evitando automatismi punitivi
- Maggiore flessibilità per i professionisti: Gli agenti immobiliari e gli amministratori di condominio potranno ampliare la loro offerta di servizi, con benefici potenziali anche per i clienti finali, che potranno rivolgersi a un unico professionista per più esigenze
La sentenza del Consiglio di Stato segna un importante passo avanti nella liberalizzazione delle professioni immobiliari, superando vecchie rigidità normative. Resta però un punto fermo: il divieto di operare su immobili che si amministrano, per evitare conflitti di interesse. Questo nuovo orientamento potrà avere un impatto significativo sul mercato immobiliare e sulla gestione condominiale, aprendo nuove opportunità per i professionisti del settore.
Resta da vedere se vi saranno ulteriori sviluppi normativi o se il legislatore interverrà per disciplinare in modo più dettagliato i limiti di questa compatibilità professionale.
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