La solidarietà delle spese condominiali tra usufrutto e nuda proprietà

La vicenda processuale

L’attore, usufruttuario dell’immobile in cui risiedeva, ha deciso di opporsi al decreto ingiuntivo emesso dal condominio, che gli intimava il pagamento di oneri straordinari. L’attore contestava non solo l’importo richiesto, ma anche la propria legittimazione passiva, sostenendo che, data la natura straordinaria delle spese, la responsabilità fosse esclusivamente del nudo proprietario.

Il Giudice di pace ha accolto la sua opposizione, revocando il decreto ingiuntivo, ma la parte soccombente ha successivamente presentato appello al Tribunale competente.

La decisione di secondo grado.

Il Tribunale di Avellino, con la sentenza in commento, ha affrontato la questione chiarendo in modo dettagliato i principi che regolano la ripartizione degli oneri tra nudo proprietario e usufruttuario, nonché la solidarietà passiva che li lega entrambi nei confronti dell’ente di gestione, in caso di mancato pagamento delle quote dovute da uno dei due soggetti.

Le spese condominiali mensili, necessarie per la gestione ordinaria, la manutenzione delle parti comuni e l’erogazione dei servizi, insieme ai costi delle utenze (acqua e riscaldamento centralizzato), sono a carico dell’usufruttuario, il quale, per quanto riguarda le questioni di ordinaria amministrazione, è considerato alla stregua di un condòmino e ha diritto di partecipare all’assemblea per esercitare il proprio diritto di voto.

Al contrario, il nudo proprietario è responsabile per tutte le spese condominiali relative a lavori di manutenzione straordinaria e innovazioni, e ha diritto di voto (e di convocazione) in assemblea per tali questioni. Tuttavia, il Tribunale, in qualità di giudice d’appello, sottolinea che, nel caso in cui uno dei due non adempia ai propri obblighi di pagamento, il condominio ha il diritto di esigere e recuperare le somme scadute dall’altro, anche attraverso la procedura monitoria. Quest’ultimo potrà poi rivalersi sull’insolvente, previa corresponsione delle somme dovute all’ente di gestione.

La solidarietà tra nudo proprietario e usufruttuario

L’interpretazione fornita dal Tribunale è in linea con la disciplina introdotta dalla legge numero 220/2012, che nel comma finale dell’articolo 67 delle disposizioni di attuazione al codice civile stabilisce che, in caso di insolvenza di uno dei due soggetti, non vi sia distinzione tra spese ordinarie e straordinarie. Pertanto, sia il nudo proprietario che l’usufruttuario sono solidalmente responsabili per qualsiasi spesa sostenuta dal condominio (Tribunale di Catania, numero 1771/2020).

L’appello successivamente proposto ha confermato il decreto ingiuntivo inizialmente opposto (a seguito della riforma della sentenza del Giudice di pace) e ha imposto al soccombente il pagamento delle spese legali per entrambi i gradi di giudizio.

La natura della spesa è indifferente

Il ragionamento sviluppato dal Tribunale è estremamente semplice e funzionale ad assicurare la continuità della gestione. Invero, se l’usufruttuario non paga le spese ordinarie a lui attribuite, l’ente di gestione può rivalersi sul nudo proprietario. Allo stesso modo, se il nudo proprietario non versa le spese straordinarie di sua competenza, il condominio potrà agire nei confronti dell’usufruttuario.

Questo perché la solidarietà passiva tra i due soggetti, prevista dall’articolo 67 delle disposizioni di attuazione al codice civile, introdotta dalla legge numero 220/12, non fa distinzione tra spese ordinarie e straordinarie: entrambi sono responsabili in solido per qualsiasi spesa sostenuta dal condominio, indipendentemente dalla sua natura.

In particolare, il giudice ha ribadito, in base all’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che la solidarietà tra il nudo proprietario, titolare del solo diritto di proprietà, e l’usufruttuario, che vive nell’immobile e usufruisce dei servizi, non dipende dalla natura del debito, sia esso ordinario o straordinario.

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