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La tutela della certezza degli atti che regolano la vita del condominio e la nullità delle delibere assembleari quale ipotesi residuale

La tutela della certezza degli atti che regolano la vita del condominio e la nullità delle delibere assembleari quale ipotesi residuale

Il carattere residuale delle ipotesi di nullità delle delibere condominiali: analisi del Tribunale di Roma

Sul carattere residuale delle ipotesi di nullità delle delibere condominiali si è ultimamente espresso il Tribunale di Roma con sentenza n. 8296 emessa in data 9 giugno 2020: a fronte della richiesta di alcuni partecipanti ad un Supercondominio affinché venisse dichiarata nulla/inesistente una delibera assembleare assunta in violazione delle modalità di convocazione previste dalla legge il Giudice adito rigettava la domanda avanzata da parte attrice per inosservanza dei termini di cui all’art. 1137 c.c.

La vicenda

In data 24 luglio 2017, all’interno di un Supercondominio, venivano deliberate spese relative a lavori straordinari consistenti nel taglio di alcuni alberi. In tale sede venivano convocati unicamente i singoli rappresentanti di ciascun condominio in applicazione del 3° comma, art. 67 disp. att. c.c., che recita espressamente quanto segue: “Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore…..”.

Tale delibera veniva comunicata agli attori – partecipanti del Supercondominio sia via e-mail che brevi manu in data 25 luglio 2017 e gli stessi, solo in data 13 aprile 2018, esperivano la procedura di mediazione per ottenere la dichiarazione di nullità della delibera in quanto adottata in violazione del diritto di tutti partecipanti del Supercondominio ad intervenire in assemblea quando ad oggetto dell’o.d.g. vi sono materie rientranti nella gestione straordinaria. Difatti l’art. 67 –  3° comma – disp. att. c.c. si applica solo in caso di questioni attinenti la gestione ordinaria nonché in caso di nomina dell’amministratore: le spese straordinarie per il taglio degli alberi non rientrano sicuramente nella procedura semplificata di convocazione prevista dalla norma.

Il Supercondominio si costituiva in giudizio eccependo in via preliminare la decadenza della domanda proposta dagli attori senza rispettare i termini di cui all’art. 1137 c.c., ossia per aver esperito la procedura di mediazione oltre i trenta giorni dalla comunicazione della delibera assembleare avvenuta in data 25 luglio 2017; nel merito il convenuto eccepisce altresì la presenza di un regolamento di natura contrattuale all’interno del quale viene stabilito che “l’assemblea del Supercondominio può deliberare anche sulle spese straordinarie”.

Parte attrice controdeduceva che i rappresentanti dei singoli condomini avevano votato “senza alcuna preventiva delibera adottata dal proprio condominio”.

Ipotesi di annullabilità e nullità delibere assembleari

Il nostro codice civile, relativamente al condominio negli edifici, prevede l’annullabilità ex art. 1137 c.c. come unica causa di impugnazione delle delibere assembleari, mentre per quanto riguarda le ipotesi di nullità, considerate di carattere residuale, le stesse vanno ricavate per analogia dalle norme dettate in via generale per i contratti ex art. 1418 c.c.

A fronte della “radicata” consuetudine di molti condomini di impugnare le delibere assembleari oltre i termini di cui all’art. 1137 c.c.,  sono intervenute le S.U. della Corte di Cassazione che con sentenza n. 4608/2005  hanno stabilito che possono essere dichiarate  nulle solo le  delibere  prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientrante nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini”.

A seguito di tale sentenza, gli Ermellini e la giurisprudenza maggioritaria si sono più volte espressi statuendo che sono da qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

Il vizio contestato dagli attori – partecipanti del Supercondominio non è da considerarsi così grave da inficiare in radice l’atto impugnato, ma consiste in un vizio riconducibile all’errata modalità di formazione della volontà assembleare “espressa” in violazione di quanto stabilito dall’art. 67 disp. att. c.c..

La ratio del carattere residuale delle ipotesi di nullità delle delibere assembleari rispetto alle ipotesi di annullabilità, va ricercata nella volontà del legislatore di  far prevalere la tutela della certezza dei rapporti e degli atti compiuti all’interno di un condominio rispetto alla mancata osservanza dell’iter procedurale previsto dal nostro codice civile per la valida formazione della volontà dell’organo deliberativo: consentire ad uno o più condomini di poter impugnare una decisione assembleare senza limiti di tempo, anche ai soli fini ostruzionistici, rischierebbe di paralizzare l’attività dell’ente di gestione compromettendo tutta una serie di situazioni giuridiche ormai consolidate sia con i condomini sia con i terzi/fornitori.

Per quanto sopra esposto, il Tribunale di Roma con la sentenza n. 8159/2020, nell’inquadrare il vizio eccepito dagli attori tra le ipotesi di annullabilità, ne ha rigettato la domanda dichiarandola inammissibile per inosservanza del termine di decadenza previsto dall’art. 1137 c.c. e conseguente rifusione delle spese in favore del Supercondominio.

Occorre sottolineare che, ai fini del computo dei trenta giorni previsti per l’impugnazione ex art. 1137 c.c., gli attori non hanno mai contestato di aver preso visione del contenuto della delibera assembleare impugnata in data 25 luglio 2017, ma si sono limitati a contestare l’iter procedurale relativo alla delibera stessa ritenendola impugnabile in ogni tempo.

©Riproduzione riservata

Avv. Linda Pica

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