Il Consiglio di Stato, nella recentissima sentenza numero 7486 del 24 settembre 2025, ritorna sulla definizione della natura della veranda, affermando un principio di diritto destinato ad avere ripercussioni concrete ed immediate in ambito condominiale.
La veranda, intesa come manufatto che chiude stabilmente su tre lati un balcone aggettante, creando un altro ambiente adatto alla permanenza stabile dell’uomo e nuova volumetria utile, con incremento di superficie abitabile, non può essere considerata pertinenza urbanistica, ma un locale autonomo che incide sulla sagoma dell’edificio preesistente.
La veranda abusiva e l’amministratore di condominio.
Senza voler entrare nel merito degli aspetti prettamente edilizi della fattispecie, una prima riflessione si impone: quando un simile manufatto viene realizzato dal singolo condòmino senza la preventiva acquisizione del necessario titolo abilitativo, configurandosi un abuso edilizio realizzato da un privato destinato ad avere potenziale incidenza negativa sull’estetica del fabbricato e, dunque, sulle parti comuni, chi è il soggetto cui –eventualmente- notificare il provvedimento emesso dalla pubblica amministrazione?
Se, infatti, non v’è dubbio che il primo destinatario dell’accertamento debba essere identificato nell’autore dell’abuso o, se differente, nel proprietario dell’immobile, può ipotizzarsi una legittimazione passiva dell’amministratore di condominio rispetto all’illecito realizzato dal privato ma incidente su parti comuni?
La giurisprudenza è sostanzialmente divisa.
La tesi minoritaria: la sussistenza della legittimazione passiva del mandatario.
Tale orientamento fa capo alla sentenza numero 1207 resa dal Tar Campania il 28 febbraio 2022, la quale si basa sul seguente ragionamento logico deduttivo.
Il secondo comma dell’articolo 1131 del codice civile, stabilisce che l’amministratore può essere convenuto in giudizio per tutte le azioni relative alle parti comuni dell’edificio ed a lui vengono notificati i provvedimenti dell’autorità giudiziari ed amministrativa che abbiano il medesimo oggetto.
Sviluppando tale assunto, se la legittimazione processuale passiva dell’amministratore non incontra, in tali ipotesi, limiti di sorta, né richiede un’espressa autorizzazione assembleare a stare in giudizio, se ne deve dedurre che il destinatario dei provvedimenti dell’autorità amministrativa che sanzionano gli abusi edilizi relativi alle parti comuni, non può che essere l’amministratore di condominio.
Nello stesso senso, il Tar Campania richiama quanto stabilito dalla Corte di Cassazione nella sentenza 12622 del 2010.
La tesi opposta e la legittimazione esclusiva del singolo.
L’orientamento di segno contrario, ed attualmente dominante, fa capo al Tar Sicilia che, con la sentenza numero 3130 del 1° dicembre 2022, si basa sul presupposto per il quale sia l’ordinanza di ripristino, quanto quella relativa alla sanzione pecuniaria, non possono essere indirizzate all’amministratore del condominio, in quanto le parti comuni dell’edificio non sono di proprietà dell’ente di gestione complessivamente considerato e privo di autonoma personalità giuridica, ma dei singoli condòmini.
Ne deriva che le misure miranti alla repressione dell’abuso (privato) realizzato sulle parti comuni devono essere notificate solo ai singoli appartenenti alla compagine condominiale, in quanto unici (com)proprietari delle stesse (Tar Lazio, sentenza 6276 del 18 maggio 2022; Tar Basilicata, sentenza 14 del 14 gennaio 2022).
Tale assunto è stato di recente confermato da due ulteriori arresti, rispettivamente del Consiglio di Stato (sentenza numero 614/2025) e del Tar Lazio (sentenza numero 1923/2025), i quali hanno –almeno per il momento- dato soluzione organica ed unitaria al contrasto giurisprudenziale sinteticamente evidenziato.
La veranda (abusiva) ed il decoro architettonico.
L’altra questione che si pone, in relazione al caso di specie, riguarda la realizzazione di una veranda che vada a pregiudicare potenzialmente il decoro architettonico dello stabile.
Fatti salvi i casi in cui sussista un espresso divieto di innovazione contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale, la soluzione alla quale è giunta la giurisprudenza evidenzia la necessità di una valutazione concreta del singolo caso specifico.
Il giudice, infatti, dovrà, per un verso, effettuare un’analisi che tenga conto delle caratteristiche proprie del singolo edificio, e/o della parte di esso interessata dall’opera, accertando se ed in qual misura esso abbia un’identità architettonica propria, suscettibile di significativa alterazione da parte dell’innovazione dedotta in giudizio.
Per altro verso, dovrà accertare che l’alterazione sia evidente e di non trascurabile entità, e tale da provocare un pregiudizio estetico dell’insieme suscettibile di valutazione economica (Trib. Novara, 10.1.2006).
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