Violazione delle distanze legali tra costruzioni: non rientra nelle attribuzioni specifiche dell’amministratore di condominio

Violazione delle distanze legali tra costruzioni: non rientra nelle attribuzioni specifiche dell’amministratore di condominio

Inammissibile l’azione proposta a tutela di diritti reali dei singoli da parte dell’amministratore condominiale privo della necessaria autorizzazione assembleare.

Il fatto. Un Condominio conveniva la proprietaria/costruttrice di un immobile attiguo a quello condominiale, al fine di sentirla condannare all’arretramento del fabbricato da quest’ultima costruito sulla linea di confine tra i due fondi, alla distanza di dieci metri dallo stesso, con contestuale condanna della convenuta al risarcimento del danno. Il Tribunale condannava la convenuta ad arretrare il proprio fabbricato alla distanza di 11,90 mt. dallo stabile condominiale, mentre rigettava la contestuale domanda risarcitoria.

In secondo grado, la Corte d’Appello di Catanzaro, rigetta integralmente la domanda del Condominio, sul presupposto che la convenuta avesse correttamente operato nel rispetto delle distanze previste dallo strumento urbanistico locale, fissate in 5,00 metri dal confine.

La decisione. La Corte di Cassazione, con Ordinanza n. 23190 del  23.10.2020, ha dichiarato inammissibile il ricorso proposto, condannando, altresì il ricorrente al pagamento delle spese di lite.

La Corte non è entrata nell’esame del merito dei due motivi articolati dal Condominio, consistenti, rispettivamente:

  • nella violazione e falsa applicazione dell’art. 873 c.c., del DM 1444/68 e del Piano Regolatore di Gizzeria, in relazione al mancato accoglimento della domanda di arretramento del fabbricato costruito della convenuta;
  • quanto al secondo, nel mancato accoglimento della domanda risarcitoria.

La Cassazione, ha dichiarato l’inammissibilità del ricorso per mancanza della delibera assembleare di autorizzazione dell’amministratore alla proposizione dello stesso.

Il Principio: le azioni reali dirette contro terzi, a tutela dei diritti dei condomini sulle parti comuni, quali quelle volte a denunziare la violazione delle norme sulle distanze legali tra le costruzioni, non rientrano nelle attribuzioni specifiche dell’amministratore di condominio, ai sensi dell’art. 1130 c.c. Esse sono volte ad ottenere pronunce sulla titolarità e sul contenuto dei diritti esclusivi dei condòmini ed in quanto tali, non rientrano tra gli atti meramente conservativi delle parti comuni, rispetto ai quali l’amministratore è legittimato ad agire in autonomia, svincolato dalla preventiva autorizzazione assembleare.

Tali azioni, per le loro caratteristiche intrinseche, possono essere dunque proposte dall’amministratore solo se munito di apposita delibera assembleare, ai sensi dell’art.1131 c.c., comma primo.

Nota, ancora, la Suprema Corte come, nonostante la relativa eccezione sia stata proposta tempestivamente nel controricorso, non risulta che il Condominio abbia provveduto a sanare detta carenza, né mediante la produzione dell’originaria autorizzazione, né, tantomeno, mediante la produzione di un’autorizzazione a ratifica successiva.

Ciò, inevitabilmente, ha determinato l’inammissibilità del ricorso, tenendo, peraltro, nel debito conto che, in nessun caso, sarebbe stato possibile ovviare alla denunciata insanabile carenza attraverso la concessione di termine per la regolarizzazione, ai sensi dell’art. 182 c.p.c., proprio per consolidata giurisprudenza della stessa Corte di Cassazione (Cass. Civ. n. 12525/18).

Facci sapere cosa ne pensi commentando qui sotto
× Ti possiamo aiutare?