Il recente Decreto Legge – cosiddetto Decreto Semplificazioni – approvato dal Consiglio dei Ministri il 28/05/2021, ha modificato il comma 13-ter, art. 119 del D.L. 34/2020,eliminando – per tutti gli interventi previsti per il Superbonus 110% tranne quelli che comportano anche demolizione e ricostruzione–l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile.
Si tratta, quest’ultimo, di un obbligo,che di fatto aveva frenato l’accesso al superbonus perché in stretta relazione con la conformità urbanistica per verificare la quale, occorreva dotarsi di specifici documenti quali:
- Licenza di costruzione (o estremi dell’eventuale regolarizzazione successiva);
- Certificato di abitabilità o agibilità;
- Progetto di costruzione;
- Fine lavori dell’immobile.
La tempistica per ottenere l’esito della conformità urbanistica. Il problema era il reperimento di tale documentazione, nel momento in cui raramente i condòmini ne sono in possesso e quindi il tecnico incaricato (architetto, geometra o ingegnere edile), deve effettuare ricerche e richieste presso vari uffici della pubblica amministrazione quali il Catasto, il Dipartimento e il Municipio.
Non dimentichiamo che stiamo ancora vivendo un momento difficile dovuto della pandemia da COVID19 che ha imposto, tra le altre cose, in molti uffici il ricorso alla turnazione in presenza con un lavoro organizzato in modalità smart working, pur non avendo tutte le risorse tecnologiche pronte; in un momento storico come questo la tempistica per esaudire le relative richieste oscilla tra i 3 mesi ai 2 anni nelle grandi città.
Il piano B: il Bonus facciate 90%. In una situazione di questo tipo, molti Condomini avevano ultimamente deciso di dirottarsi verso il bonus facciate (con agevolazioni fiscali al 90%) per il quale moltidi quei vincoli invece previsti nell’ambito del superbonus, erano assenti.
Il rischio, a parere di molti amministratori, era che un esito negativo sulla conformità urbanistica ottenuto solo a settembre o ottobre 2021, non avrebbe permesso di organizzarsi in tempo utile per una sorta di “piano B” rappresentato dal noto bonus facciate 90% con un termine ultimo a quel punto così alle porte:allo stato attuale il 31/12/2021.
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La conformità urbanistica nella nuova versione normativa per il superbonus 110%. Dalla conformità urbanistica si evincono eventuali abusi edili nell’ambito della realtà urbanistico-edilizia esaminata.
Con il termine di “abuso edilizio” si intende quell’opera realizzata in violazione delle norme previste dal Testo Unico in materia urbanistica e in particolare quando l’opera viene realizzata senza l’autorizzazione del Comune o in difformità rispetto all’autorizzazione ricevuta.
Qualora rilevato, l’abuso edilizio è un reato che viene sanzionato, sul piano penale, con la previsione di ammenda e arresto per il trasgressore, nonché con l’ordine di demolizione dell’opera.
Il peso della conformità urbanistica in tema di superbonus era stato rivisitato già con i primi correttivi normativi e precisazioni dall’ADE, tra agosto e settembre 2020, stabilendo un parametro al di sotto del quale, l’eventuale abuso edilizio rilevato non avrebbe bloccato la procedura: il 2%.
Gli abusi edilizi che potevano incidere sulla procedura, erano quelli impattanti sui beni comuni come (esempio tipico) la veranda a servizio del singolo privato, perché gravanti sul decoro architettonico: i prospetti esterni.
Non rilevavano a tal proposito gli abusi realizzati all’interno degli appartamenti se non per quanto atteneva i lavori trainati operati nella singola unità immobiliare.
Il Decreto poc’anzi menzionato, invece, ha semplificato l’accesso alle agevolazioni fiscali per le opere ammesse al 110% intervenendo proprio sulla conformità urbanistica: rispetto alla versione precedente, la nuova formula non subordina più il proseguimento della procedura all’esito positivo della verifica di conformità urbanistica.
La CILA per i lavori superbonus. La normativa così come modificata a fine maggio u.s., dispone invece che ora è sufficiente la presentazione della semplice CILA (acronimo di Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata).
Quest’ultima, ricordiamo, è un atto amministrativo e in particolare si tratta di una comunicazione che l’interessato trasmette agli uffici pubblici competenti,con la quale informa di aver avviato delle opere non rientranti negli altri ambiti per i quali il DPR n. 380/2001 (TUE) prevede atti amministrativi diversi: l’edilizia libera, le opere che richiedono il permesso di costruire e la Segnalazione Certificata di Inizio Attività.
Attenzione, però, la CILA comprende comunque un meccanismo che può rivelarsi un boomerang per qualcuno: essa contempla l’obbligo di allegare ulteriori atti quali il progetto iniziale e lo stato di fatto. Il primo, per semplificare, è come l’immobile si presentava al momento della sua realizzazione previe le autorizzazioni pubbliche che necessitavano; il secondo è come si presenta l’immobile al momento della verifica. È ovvio che da un confronto dei due documenti, non dovrebbero emergere differenze perché se ci fossero occorrerebbe entrare nel merito di queste e verificare se sono state comunque regolarizzate nei confronti della pubblica amministrazione.
Denuncia degli abusi edilizi. Dunque, gli abusi edilizi come la veranda, nel caso del superbonus, anche se non impedirebbero più l’accesso al beneficio fiscale del 110%, manterrebbero la loro rilevanza se non altro perché la CILA configurerebbe comunque un’autodenuncia da parte del Condominio con la conseguenza che la Pubblica amministrazione avrebbe tutti gli elementi per rilevare eventuali abusie perseguire nei modi di legge il soggetto interessato, senza neanche avere più bisogno di recarsi in loco.
Gli abusi edilizi in Condominio. Poteri ispettivi e responsabilità dell’Amministratore
In pratica gli effetti della difformità urbanistica verrebbero circoscritti al soggetto che li ha commessi (nel caso di compravendite, l’ultimo che ne ha la proprietà, anche se materialmente l’abuso non è stato commesso da lui – Cons. Stato, 04 ottobre 2013, n. 4913; T.A.R. Campania, Napoli, 05 dicembre 2013, n. 5567 – salvo eventuali diritti di rivalsa) e non più a danno dell’intera compagine condominiale.
Tra l’altro, se la rilevazione dell’abuso edilizio fosse chiaro ed evidente, secondo un orientamento giurisprudenziale,(Trib. Napoli, 12 febbraio 2018, n. 1938) dovrebbe essere addirittura l’amministratore ad attivarsi d’ufficio (senza obbligo di preventiva autorizzazione assembleare – vedi Cass. 19 marzo 2021, n. 7884) per denunciarlo alla pubblica amministrazione e qualora non si attivasse in tal senso, per taluni giudici, potrebbe addirittura essere responsabilizzato a sua volta.
È bene, pertanto, che i condòmini siano resi edotti dall’amministratore di questa eventualità e dei rischi connessi, sia preventivamente (prima di far elaborare la CILA) che durante la stesura della stessa non appena il tecnico si rendesse conto delle difformità urbanistiche. A quel punto l’amministratore – che nel suo team di collaboratori annovera certamente svariati tecnici – ben figurerebbe – ritengo – agli occhi dei condòmini interessati, a proporre un servizio di utilità volto a (tentare di) regolarizzare l’abuso che in linea di massima può essere fatto ricorrendo alla sanatoria o al condono.
È chiaro che dal momento in cui la CILA viene presentata palesando l’irregolarità urbanistica, l’amministratore, per non incorrere nei rischi di essere a sua volta responsabilizzato (vedi Trib. Napoli, 12 febbraio 2018, n. 1938), dovrebbe perlomeno attivarsi con una diffida scritta indirizzata al medesimo soggetto.
Una prima lettera, interlocutoria, potrebbe contenere l’invito a presentare entro un termine massimo, documentazione che dia evidenzia contraria a quanto emerso confrontando i documenti della CILA.
Una seconda, qualora la prima risultasse vana, di diffida a ripristinare a proprie spese lo stato iniziale dei luoghi.
Si sottolinea che queste attività dell’amministratore presuppongono una formale presa di conoscenza dello stesso circa l’abuso edilizio: il rappresentante legale non deve attivarsi d’ufficio per verificare senza mandato assembleare che le opere siano abusive o meno; tuttavia qualora l’irregolarità fosse palese, stando al parere espresso da alcuni giudici, avrebbe l’onere di attivarsi nel senso già esposto.
Ovviamente, ogni problematica va valutata a se.
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