L’accollo nel Superbonus: soluzione o meccanismo diabolico?

Definizione di accollo. Nell’accollo, abbiamo due parti (ciascuna delle quali può essere costituita da più soggetti): una denominata accollante e poi abbiamo l’accollato, dove la prima assume un’obbligazione a beneficio della seconda, impiegando proprie risorse.

Nello specifico del Superbonus, l’accollante si impegna, nei confronti dell’accollato (i restanti condòmini), a mettere a disposizione i mezzi necessari (le risorse economiche) per l’esecuzione dell’appalto.

In pratica con l’accollo, un gruppo di condòmini accetta di farsi carico dell’intera spesa, esonerando dall’addebito tutti gli altri.

Normativa che disciplina l’accollo in ambito superbonus. È stato il D.L. n. 34/2020, art. 119, comma 9-bis, come emendato dalla Legge n. 178/2020 – con il comma 66 dell’articolo 1 – ad introdurlo per la prima volta in ambito superbonus e a disciplinarlo.

Tale norma, nel suo testo modificato con tale aggiunta, si ricollega all’abbassamento del quorum deliberativo per i lavori superbonus, sancito in precedenza dal D.L. 14 agosto 2020, n. 104 – c.d. Decreto Agosto – poi Legge n. 126/2020.

Come ormai noto, l’attuale formula del comma 9bis, in tema di maggioranze assembleari occorrenti per approvare le opere riguardanti il Superbonus, è il seguente:

“Le deliberazioni dell’assemblea del Condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”.

Si tratta di una deroga al criterio di base che, per il cappotto termico – nell’ottica di configurare tali opere come innovazione ex art. 1120 c.c., comma 2 – avrebbe previsto come quorum deliberativo, tanto in prima quanto in seconda convocazione, il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti al Condominio ed almeno la metà del valore dell’edificio.

A questo testo, la successiva Legge 178/2020 ha aggiunto un ulteriore passo che riporto qui sotto:

“le deliberazioni dell’assemblea del Condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condòmini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condòmini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole”.

Il quorum deliberativo dell’accollo. Alla luce di quanto sopra, sarebbe valida una delibera assembleare adottata a maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno 1/3 dei millesimi, che accollasse a determinate persone l’intera spesa per le opere superbonus (ecobonus e/o sismabonus che sia).

Ovviamente coloro che si accollassero la spesa, dovrebbero essere consenzienti già in sede di assemblea; anzi, è ragionevole supporre che la proposta arrivi proprio da loro.

Accollo, come possibile soluzione a situazione di impasse assembleare. In quale ambito ottimizza la propria utilità, questo meccanismo?

La risposta appare ovvia: quando si vuole sbloccare la situazione di stallo tra i condòmini in ambito assembleare, data dal mancato raggiungimento di un’unità di intenti sul beneficio fiscale a cui aderire.

Perché si dovrebbe giungere ad una situazione di stallo?

Perché i condòmini potrebbero trovarsi in disaccordo sull’opzione di beneficio fiscale a cui aderire.

Le differenti opzioni di benefici fiscali per il superbonus 110%. Sappiamo che le opzioni previste dal legislatore in ambito superbonus sono le seguenti tre:

1. Detrazione tradizionale (pagamento della quota di pertinenza e detrazione del 110%) seppur fruibile in 5 anni anziché i canonici 10 per le altre detrazioni finora applicabili;
2. Cessione del credito. In questo caso non occorre attendere il 5° anno per raccogliere i frutti completi della detrazione, potendo ad un certo punto cedere il credito maturato. Tale opzione prevede, tuttavia, che il credito d’imposta sia maturato e dunque il condòmino che intenda avvalersene, deve aver pagato la quota di pertinenza;
3. Sconto in fattura. Qui il beneficio fiscale è fruito immediatamente all’inizio: la fattura, per le opere superbonus, viene trasmessa al Condomino con ZERO A PAGARE.

Tale gamma di opzioni, può portare i condòmini ad avere differenti opinioni e ad indirizzarsi verso una scelta diversificata.

Decisione certamente legittima, tanto più che il diritto di aderire ad un beneficio fiscale anziché all’altro è individuale e non cumulativo come Condominio, ma tale diritto dovrebbe fare i conti con la facoltà di un’impresa ad impegnarsi o meno per quel Condominio.

Non è irragionevole pensare, difatti, che un gruppo di lavoro tecnico, che già si trova a che fare con le difficoltà burocratiche (tra le altre) del caso, preferisca non sobbarcarsi anche ulteriori complessità date dalla gestione dei benefici fiscali diversificati condòmino per condòmino, che potrebbero complicare il procedimento del prestito ponte.

Nonostante venissero informati di questo (eventuale) vincolo dall’impresa, i condòmini potrebbero comunque non riuscire a trovare un accordo sull’opzione unica a cui aderire tutti quanti, col rischio di impasse della procedura di superbonus.

L’importanza della capienza fiscale del singolo condòmino, nella scelta della tipologia di beneficio. In effetti da un lato potrebbero esserci condòmini “incapienti” (ossia impossibilitati per il proprio reddito atteso annuale, a detrarsi l’intera quota parte di spesa sostenuta, per un IRPEF a proprio carico insufficiente a coprire tale quota) e dall’altro quelli che, invece, dotati della capienza necessaria, vorrebbero magari approfittare della detrazione “tradizionale” per realizzare una redditività del 2% annuo (il 110% comprende un 10% in più rispetto al rimborso del costo dell’opera del 100% da parte dello Stato, in 5 anni).

Esempio pratico ed eventuale impugnazione della delibera di accollo. A questo punto, anche se il Condominio raggiungesse il quorum per l’approvazione dei lavori (la maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno 1/3 dei millesimi), il frazionamento decisionale del beneficio fiscale a cui aderire, potrebbe, di fatto, impedire il proseguimento della procedura per scelta del General Contract o ditta esecutrice che sia.

Ecco che, coerentemente con la ratio legislativa che ha portato la riduzione del quorum deliberativo delle opere superbonus, è stato disposto un meccanismo come per l’appunto, quello dell’accollo.

Facciamo un esempio.

Mettiamo che in un’assemblea intervengano 30 condòmini su un totale di 50, rappresentanti 600 millesimi. Poniamo che votino tutti quanti a favore dei lavori superbonus, ma che solamente in 16 fossero concordi sullo Sconto in fattura mentre i restanti 14 fossero divisi equamente tra chi volesse la Cessione del credito (n.7) e chi la detrazione tradizionale (i restanti n.7).

Ipotizziamo che il General Contract non intenda eseguire le opere con tale diversificazione, preferendo che i condòmini aderissero ad un’unica opzione di beneficio fiscale.

Nella considerazione che NON può essere messo a votazione il beneficio a cui aderire perché è un diritto individuale esclusivo e quindi non rientra nei poteri dell’assemblea, ecco, allora, che soccorre l’ACCOLLO: i n.16 condòmini a favore dello sconto in fattura, già rappresentano la maggioranza degli intervenuti (maggioranza per teste) e quindi occorrerebbe solo verificare il raggiungimento dei millesimi necessari.

Se la somma dei loro millesimi raggiungesse almeno 1/3 dei valori millesimali del loro Condominio, potrebbero votare per accollarsi tutte le spese e a quel punto sarebbero solo loro a decidere sull’opzione di beneficio fiscale a cui aderire. Potrebbero raggiungere il quorum necessario anche se uno dei condòmini contrari, cambiasse idea e votasse in tal senso.

Occorrerebbe pur sempre una maggioranza, ma la previsione di un quorum ridotto come quello indicato, permetterebbe, credibilmente, di raggiungerla in maniera abbastanza agevole.

Ed ecco qui l’aspetto “simpaticamente diabolico” del meccanismo: tutti coloro che volessero opporsi all’accollo, invece, potrebbero trovare difficoltà a far valere i propri diritti dinnanzi ad un giudice perché nel concreto verrebbe meno il loro interesse, non avendo più spese da sostenere.

Attenzione, però, all’eventuale postilla nei contratti che a volte il GC fa apporre con riguardo alla solidarietà in caso di mancati pagamenti, in quanto anche gli esonerati dalla spesa (i soggetti diversi dagli accollanti) potrebbero venire colpiti dall’escussione in caso di mancati pagamenti delle rate.

A ben guardare si tratta di una deroga a quanto disposto ex art 1123 c.c. (Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione […]), nonché dalla Pubblica Amministrazione in tema di ripartizione spese per lavori di ristrutturazione soggetti a detrazioni fiscali (MEF, Circolare n. 57/E/1998, rif. Legge 449/1997), che debbono seguire il criterio di addebito per millesimi.

Questa deroga rappresenta, ad avviso dello scrivente, un’ulteriore conferma di come lo Stato stia cercando di eliminare tutti gli ostacoli all’avvio delle opere superbonus, seppur occorrerebbe, in effetti, qualche ulteriore precisazione sull’applicazione del meccanismo dell’accollo.

Superbonus in Condominio e Responsabile dei lavori. Fasi, procedimenti, formule e check-list

©Riproduzione riservata