Il Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 1231 pubblicata il 3.2.2023, decidendo una causa avente ad oggetto la materia condominiale e, più nello specifico, un’impugnativa di delibera assembleare, enuncia importanti principi, che riguardano molto da vicino la valutazione della condotta dell’amministratore, in relazione al procedimento di mediazione.
Come noto, la materia condominiale, rientra tra quelle per le quali la mediazione è obbligatoria. Lo prevedeva già l’art. 5, comma 1 bis del D.Lgs. 28/2010 e lo prevede anche il “nuovo” Art. 5 comma 1, così come previsto dalla Riforma Cartabia che amplia l’elenco di materie soggette a mediazione obbligatoria quale condizione di procedibilità della domanda giudiziale.
Il Tribunale campano torna su un argomento che è sempre stato al centro di un dibattito, giurisprudenziale e dottrinale, che ruota attorno al momento interruttivo dei termini di prescrizione e decadenza: termini che decorrono dal momento della comunicazione dell’avvenuto deposito dell’istanza o dal deposito dell’istanza stessa?
E, ove, come nel caso di specie, la comunicazione fosse effettuata nei confronti dell’amministratore che, tuttavia, si fosse nel frattempo dimesso, avrebbe ugualmente efficacia?
Ed ancora: quale onere in capo all’amministratore dimissionario che abbia ricevuto la comunicazione dell’avvenuto deposito dell’istanza di mediazione?
Gli interrogativi che si pongono in relazione al procedimento di mediazione sono diversi. Le risposte necessitano di una conoscenza del procedimento di mediazione, in relazione alle norme del codice civile che regolano il rapporto di mandato che si instaura tra condomini ed amministratore.
A fronte dell’eccezione di decadenza del diritto ad impugnare la delibera assembleare, per decorso del termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c., la sentenza n. 1231/22 ricorda infatti come il termine decadenziale su indicato decorra non dal deposito dell’istanza di mediazione ma, al contrario, in forza di quanto previsto dall’art. 5 comma 6, dal momento della comunicazione alle altre parti. La norma infatti così testualmente recita : “Dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale. Dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresi’ la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale di cui all’articolo 11 presso la segreteria dell’organismo”.
Secondo la Corte d’Appello di Milano, non sarebbe del resto nemmeno necessario che venga comunicato all’amministratore, il giorno di fissazione del primo incontro (Corte d’Appello di Milano, sent. 253/2020.
Tornando al caso trattato dal Tribunale di Napoli con la sentenza in commento, gli attori avevano comunicato l’avvenuto deposito dell’istanza di mediazione all’amministratore sebbene quest’ultimo, nel corso dell’assemblea tenutasi il giorno prima, ove gli attori non erano presenti, avesse rassegnato le sue dimissioni.
Il Tribunale di Napoli, nonostante le dimissioni rassegnate il giorno prima, ha ritenuto comunque valida ed efficace, ai fini interruttivi del termine di decadenza per impugnare la delibera, la comunicazione inviata all’amministratore dimessosi. Infatti, visto che, alla luce dell’art. 1129, comma VII, c.c., l’amministratore è obbligato a consegnare tutta la documentazione condominiale, alle cessazione del suo incarico e rilevato che, all’assemblea in cui lo stesso comunicò le proprie dimissioni, gli attori erano assenti, gli stessi “non potevano sapere che il legale rappresentate del condominio fosse cambiato”.
La sentenza offre diversi ulteriori spunti meritevoli di altro approfondimento ed evidenzia, oggi più che mai, a fronte del nuovo ruolo dell’amministratore di condominio in mediazione, l’importanza della conoscenza delle regole di condotta procedurale, al fine di non incorrere in responsabilità professionale.
Il caso trattato dal Tribunale campano, infatti, ha evidenziato una responsabilità dell’amministratore per inadempimento degli obblighi derivanti dal contratto di mandato, con il rischio di un’azione di risarcimento danni nei confronti dello stesso.
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