L’amministratore è da considerarsi mandatario con rappresentanza della compagine condominiale, ed il rapporto intercorrente tra lui ed il condominio è disciplinato dalle norme degli artt. 1703 e ss c.c. afferente al contratto di mandato.
Il compenso dell’amministratore rappresenta una tra le voci di spesa più discusse e controverse all’interno dei rapporti condominiali, unitamente alle anticipazioni. Tra le varie novità apportate dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012 se ne annoverano alcune proprio in materia di compenso dell’amministratore.
L’analiticità del compenso dell’amministratore
Disposizione fondamentale sul punto è rappresentata dall’art 1129, comma 14, c.c., in forza del quale:«l’amministratore all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta».
La prescrizione di una specificazione analitica del compenso, prevista a pena di nullità della nomina, non intende solo precisare che l’importo dovuto è fisso ed onnicomprensivo, senza possibilità di ulteriori variazioni, ma significa, soprattutto, che esso non è il corrispettivo di un’attività di amministrazione semplice, che trovi attuazione in poche prestazioni sostanzialmente omogenee; la richiesta di una specifica analitica delle voci che danno titolo al compenso dell’amministratore è invece la spia della complessità e dell’eterogeneità dell’attività che egli è chiamato a svolgere.
Modalità di richiesta del compenso
Premesso ciò, la detta disposizione consente che l’amministratore, quando si candida ad assumere la gestione condominiale, di presentare un preventivo dove accanto ai singoli atti sia indicato il compenso che richiede, con la possibilità di indicare, per i lavori di rilevante entità, un compenso proporzionale al valore degli stessi.
In questo secondo caso, però, per non incorrere nella sanzione della nullità della sua nomina, è bene che chi si candida ad assumere l’amministrazione di un Condominio indichi con assoluta chiarezza la tipologia dei lavori da svolgere e la percentuale stessa, e lo faccia al momento dell’assunzione dell’incarico o del suo rinnovo.
In questo modo l’assemblea avrà a disposizione tutte le informazioni per deliberare in merito alla nomina, dovendo il rapporto fra Condominio ed amministratore essere incentrato su principi di certezza, fiducia e trasparenza.
Il compenso dovuto all’amministratore rappresenta una spesa a carico del Condominio e costituisce una componente di bilancio condominiale, alla cui approvazione l’assemblea condominiale provvede in sede di delibera di approvazione del consuntivo di spesa (Cass., 21 giugno 2023, n. 17713; Cass., 21 settembre 2017, n. 21966).
Nullità della delibera di nomina e di rinnovo carica
L’amministratore, all’atto della nomina, deve inoltre comunicare ai sensi dell’art. 1129 comma 14 c.c., l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta e va riportato sul verbale dell’assemblea nella quale si assume la delibera, a pena di nullità della nomina stessa (App. Bari, 20 luglio 2023, n. 1201; Trib. Bari 24 febbraio 2024, n. 964; Trib. Taranto 08 novembre 2023, n.2665).
Tale incombenza grava anche in occasione del rinnovo della sua carica, sicché in caso di conferma dell’amministratore è parimenti necessario indicare a verbale l’importo dovuto da questi a titolo di compenso per la propria attività o almeno – per scongiurare la nullità della delibera – che vi sia un richiamo di un documento ad un preventivo recante l’importo del compenso, purché ovviamente approvato dall’assemblea (Cass., 22 aprile 2022, n. 12927; Trib. Roma 07 novembre 2024 n. 16992).
Diritto all’onorario in caso di nullità del rinnovo
Ma se un giudice adito riconosce la nullità delle delibere di rinnovo di un amministratore per mancata indicazione analitica del suo compenso, gli onorari nel frattempo percepiti, si debbono restituire?
A tal riguardo si fa richiamo di una recente sentenza del tribunale capitolino (Trib. Roma 07 novembre 2024 n. 16992) che, pur ammettendo la nullità di alcune delibere (nello specifico, dal 2016 al 2022, salvando solo quella del 2015) impugnate da un condòmino per la suddetta lamentata mancanza informativa, aveva comunque rigettato la richiesta di restituzione dei compensi percepiti nei vari anni. Tali spese per il Condominio, riportate in dettaglio nei bilanci consuntivi, erano stati di volta in volta approvati dall’assemblea riconoscendo dunque i relativi compensi come dovuti.
Variabilità del compenso per i lavori di manutenzione straordinaria
Precisato quanto innanzi, il problema sorge quando l’assemblea delibera l’esecuzione di lavori straordinari, dove è probabile che l’amministratore sia chiamato a svolgere una maggiore attività.
Anche in questo caso l’eventuale maggior compenso, non specificato al momento della nomina, deve essere deliberato dall’assemblea e non preteso a posteriori dall’amministratore sull’errato presupposto che così è stabilito dagli usi.
Se l’assemblea nulla ha deliberato a tal riguardo, nulla è dovuto all’Amministratore, oltre al normale compenso accordatogli, dovendosi ritenere che anche gli interventi straordinari da eseguirsi sull’immobile riguardino opere comunque necessarie alla conservazione dei beni comuni e, quindi, ricadano attività rientranti nelle sue ordinarie attribuzioni.
Alcune possibili modalità di determinazione compenso
In occasione di svariate assemblee a cui lo scrivente ha avuto modo di presenziare anche nel ruolo di consulente legale del Condominio ho potuto constatare alcune modalità diverse tra loro di determinazione del compenso da presentarsi al consesso condominiale che di seguito riassumo:
- quantificare il compenso nella previsione di una somma fissa mensile molto bassa correlata poi da una serie di aumenti in base al numero di assemblee convocate, di incassi effettuati, oppure di operazioni bancarie, in entrata o uscita, che si andranno a compiere;
- quantificare il compenso dell’amministratore è quello di distinguere tra ordinaria e straordinaria amministrazione, prevedendo una somma fissa ed onnicomprensiva per la prima e una percentuale sul valore della seconda;
- quantificare il compenso con una somma totale per tutta l’attività di gestione senza distinzioni di sorta.
Nicola Frivoli Avvocato
Consulente UNICONDOMINIO
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