L’amministratore di condominio in epoca post COVID-19 e la sua “ora più buia”

L’amministratore di condominio in epoca post COVID-19 e la sua “ora più buia”

L’amministratore di Condominio post COVID-19: tra oscillazioni giurisprudenziali e promesse non mantenute.

“L’ora più buia…” fu la frase pronunciata dal Primo Ministro britannico Winston Churchill, durante la seconda Guerra Mondiale, per descrivere il momento più cupo per il Regno Unito, costretto ad assistere impotente alla caduta della Francia ed all’avanzata nazista in Europa.

L’amministratore di Condominio in epoca post COVID-19, novello Churcill, è, probabilmente, alle prese con la sua “ora più buia”, posto che nel Decreto Rilancio, convertito in Legge il 16 luglio u.s., non v’è traccia alcuna delle numerose proposte avanzate a tutela della categoria da parte della quasi totalità delle Associazioni di categoria che parevano aver incontrato il favore e l’appoggio senza riserve della classe politica.

Ed invece, restata lettera morta –tra le altre- la promessa di fare slittare di un anno il termine per la presentazione del rendiconto 2019 e per la convocazione dell’assemblea finalizzata alla relativa approvazione, fosche nubi si addensano all’orizzonte, rappresentate da alcune pronunce giurisprudenziali che, inspiegabilmente, sembrano trascurare l’attuale difficoltà –per non dire l’impossibilità- della convocazione delle assemblee condominiali in presenza, alla luce del perdurante stato di emergenza –di recente- prorogato ameno sino al 31 luglio p.v., e del conseguente divieto di assembramento, proprio per contrastare la diffusione ulteriore della pandemia che pare, purtroppo, almeno nel resto del mondo, non perdere di vigore ed intensità.

Ci riferiamo, in particolare, al Decreto del Tribunale di Palermo del 14 febbraio 2020 che, in sede di Volontaria Giurisdizione, chiamato a pronunciarsi sulla revoca di un amministratore di condominio, il quale aveva mancato di convocare tempestivamente l’assemblea per l’approvazione del bilancio consuntivo, ha affermato il seguente principio: “L’amministratore che non può convocare l’assemblea per discutere sul rendiconto deve indirne una per spiegare perché”.

Senza voler entrare nel merito della pronuncia in oggetto, che va comunque doverosamente rispettata, sommessamente, riteniamo che pensare di poterla applicare letteralmente costituirebbe un fardello francamente troppo gravoso del quale gravare il Nostro amministratore, già di per sé fin troppo vessato da termini, adempimenti e scadenze di varia natura e complessità.

Infatti, se è vero che il 10 comma dell’art. 1130 c.c. impone la presentazione e la conseguente convocazione assembleare per approvare il rendiconto consuntivo entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio finanziario (pena la possibile revoca giudiziale), è anche vero che, a tutt’oggi, la convocazione delle assemblee in presenza è possibile solo a condizione che si possa garantire –per tutta la durata della riunione- il rispetto della distanza interpersonale di almeno un metro tra i condòmini oltre che l’applicazione dei rigidi protocolli anti COVID-19, mentre la convocazione della assemblee on-line è concretamente attuabile solo in quanto avvenga nel rispetto delle norme codicistiche stabilite per la convocazione e per la deliberazione: a condizione, cioè, che si garantito il rispetto del principio della collegialità.

Ed allora come deve comportarsi l’Amministratore che, pur volendo essere rispettoso della Legge, e non volendo rischiare la revoca giudiziale, non dispone di spazi sufficientemente ampi e non può ricorrere alle video assemblee?

La risposta ci viene, paradossalmente, dalla stessa giurisprudenza, oltre che dal codice civile, in quanto, a fronte di pronunce particolarmente restrittive (come quella del tribunale di Palermo sopra citata), ve ne sono altre meno integraliste, le quali, oltre a chiarire che alla mancata convocazione tempestiva dell’assemblea per l’approvazione dei bilanci non consegue automaticamente la revoca dell’amministratore, evidenziano che alla stessa revoca, data la gravità della sanzione, si può arrivare solo in presenza di concreti pregiudizi cagionati al Condominio. In questo senso, ricordiamo una pronuncia del Tribunale di Milano, la Sentenza 20 giugno 2018, n. 1963, nella quale si legge: “(…) i fondati sospetti di gravi irregolarità, devono, tuttavia, consistere in supposizioni che trovino riscontro in elementi e dati oggettivi, non essendo sufficiente un dubbio o una mera impressione (…).” In altre parole, tra inadempimento –o gravi irregolarità- e revoca giudiziale dell’amministratore condominiale, secondo tale orientamento maggiormente garantista, al quale ci sentiamo personalmente più vicini, non sussiste alcun automatismo, ma, piuttosto, necessita sempre un’indagine concreta, da condursi caso per caso, al fine di individuare lo specifico pregiudizio che, per effetto del comportamento dell’amministratore, sia stato cagionato al Condominio.

Tale interpretazione, peraltro, ci sembra maggiormente aderente al dettato normativo, posto che l’art. 1129 c.c. ci dice che la revoca giudiziale dell’amministratore può, e non deve, essere disposta dall’autorità giudiziaria.

Ecco, allora, che, da una lettura combinata e codicisticamente orientata dei principi giurisprudenziali evidenziati, riteniamo possa ricavarsi un criterio guida che consentirebbe di contenere al minimo, se non di escludere completamente, ogni responsabilità in capo al gestore della cosa comune: redigere comunque il bilancio consuntivo, inviandolo in visione ai condòmini e spiegando agli stessi le ragioni che non hanno consentito, per fatto notorio, la convocazione tempestiva delle assemblee per la relativa approvazione.

Ciò, in aggiunta alla continuità nell’erogazione dei servizi, nella riscossione dei contributi, nel pagamento dei fornitori ed in genere nella gestione ordinaria, ci sembra che renda impossibile –o perlomeno particolarmente difficile- concretizzare quella gravi irregolarità idonee a danneggiare concretamente il Condominio, così da scongiurare il pericolo della revoca.

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