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L’amministratore di condominio “in prorogatio” non ha diritto ad alcun compenso

L’amministratore di condominio “in prorogatio” non ha diritto ad alcun compenso

Al termine del “rinnovo” si esclude qualsiasi ultrattività della pattuizione iniziale relativamente all’incarico, anche in relazione al compenso

La Sesta sezione civile del Tribunale di Napoli, con decreto emesso nell’ambito di un’opposizione a decreto ingiuntivo avente ad oggetto il pagamento degli oneri professionali dell’amministratore di condominio che, dal 2019 al 2021, non aveva proposto all’assemblea l’argomento della propria conferma o revoca, riporta alla luce l’oscura formulazione del disposto di cui all’art. 1129, comma 10 c.c. sulla durata in carica dell’amministratore.

La natura giuridica del mandato professionale di amministrazione condominiale.

Il magistrato del Tribunale di Napoli si sofferma, innanzitutto, sulla ricostruzione della “natura giuridica” del rapporto che intercorre tra l’amministratore e il condominio. Tale rapporto è inquadrato nell’ambito del “mandato” (Cass. civ., sent. n. 7874 del 19/03/2021), costituendo una species dello stesso, alla luce delle disposizioni che il Codice civile prevede in relazione al rapporto di amministrazione condominiale.

Ne deriva che l’applicazione della previsione di cui all’art. 1720 c.c., a mente del quale «Il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, e deve pagargli il compenso che gli spetta», non trova piena applicazione se non in relazione alle previsioni e limitazioni di cui alle norme che disciplinano il rapporto tra Condominio (mandante) e Amministratore (mandatario).

Il compenso dell’amministratore e la sua base giuridica.

Sulla base di quanto detto, l’Amministratore di condominio ha diritto ad un compenso, che sarebbe direttamente connesso alla validità del mandato medesimo, con la conseguente necessità di determinare in modo netto e definito il momento in cui il rapporto venga meno e quali siano, di conseguenza, le reciproche obbligazioni sopravvissute (ovvero: obblighi inerenti la gestione, diritto al compenso ecc.), alla luce della previsione di cui all’articolo 1129, comma 10 c.c..

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Il “rinnovo” dell’incarico.

Il Giudice partenopeo si concentra sulle norme che disciplinano dettagliatamente il rinnovo dell’incarico di amministrazione, rilevando che:

  • L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata (Art. 1129, c. 10 c.c.)
  • Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore è tenuto a comunicare alcune informazioni riguardanti l’attività svolta (Art. 1129, c. 2 c.c.)
  • All’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta” (art. 1129, XIV comma, c.c.)
  • L’assemblea debba essere convocata “annualmente” per deliberare, tra le altre, sulla nomina dell’amministratore (art. 1135 c.c.)

Su tali elementi, si sviluppa l’argomentazione del Magistrato, secondo cui nei soli casi di mancata riunione assembleare o di mancata deliberazione espressa trova applicazione la previsione di cui all’art. 1129, c. 10 c.c. relativa alla proroga tacita per un solo anno nell’incarico.

Ne deriva che:

  • La durata dell’incarico professionale è di un anno
  • La conferma dell’amministratore necessita delle medesime maggioranze richieste per la revoca e la nomina (Cfr. Trib. Cassino, sent. n. 923 del 30/06/2022)
  • Laddove non si tenga la riunione assembleare ovvero vi sia mancanza della deliberazione di nomina ovvero ancora non si raggiunga la maggioranza, l’incarico si proroga di un anno (con la pienezza dei poteri e conseguente diritto al compenso)
  • In caso di perdurante mancanza di riunione assembleare per la nomina ovvero di maggioranza per la nomina/revoca, al termine del secondo anno di mandato, l’amministratore entra in “prorogatio”, vedendo compressi i suoi poteri alle sole attività “necessarie”
  • In regime di “prorogatio” si deve ritenere che il Condominio sia “privo di amministratore”, con la conseguente improcedibilità dell’eventuale azione di revoca

Il nodo del compenso.

Proseguendo con la propria argomentazione, il Giudice del Tribunale di Napoli giunge a due importanti conclusioni.

In primo luogo, ribadisce la necessità che l’amministratore – ad ogni nomina ovvero conferma – comunichi i propri dati anagrafici e professionali e specifichi analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

In secondo luogo, ritiene che, ove manchi la nomina (anche nella forma della “conferma”), il compenso venga “rinnovato” anche per l’anno successivo (ovvero: il secondo anno dalla nomina iniziale) alle medesime condizioni.

Viceversa, al termine del “rinnovo” (ovvero: dal terzo anno dalla nomina iniziale), si esclude qualsiasi ultrattività della pattuizione iniziale relativamente all’incarico (che si “riduce” alle attività di ordinaria amministrazione e quelle urgenti), ma anche in relazione al compenso. In tal senso, infatti, opera la disposizione di cui all’art. 1129, c. 8 c.c. a mente del quale «alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio ed ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi». Il giudice partenopeo ritiene, quindi, che il riferimento a «ulteriori compensi» non riguardi solo quelli straordinari per le attività urgenti, ma per qualsiasi attività compiuta dall’amministratore.

Riflessioni conclusive.

Le argomentazioni contenute nel provvedimento del Tribunale di Napoli sono solo in parte condivisibili, nella sola misura in cui sviluppano una funzionale ricostruzione dell’istituto della “durata dell’incarico” di amministratore, pur muovendosi in senso diametralmente opposto a quanto sostenuto dal Tribunale di Sassari (Sent. 1114/2022), per il quale il rinnovo poteva avvenire in maniera “automatica” e “senza limiti”. Correttamente, il giudice partenopeo mette a sistema tutti gli elementi che – in modo estremamente chiaro – definiscono il significato (oscuro, invero) della “clausola di rinnovo” contenuta nell’art. 1129, c. 10 c.c.

Per altro verso, il magistrato ritiene che, terminato il mandato annuale ordinario e decorso il termine annuale di rinnovo, l’Amministratore non abbia diritto ad alcun compenso, posto che sta operando al di fuori di un valido rapporto contrattuale, omettendo qualsiasi valutazione in ordine alle responsabilità (es. cura degli adempimenti fiscali) che competono comunque all’amministratore in prorogatio. Sostenendo tale tesi, si rischierebbe di fondare un’inusitata responsabilità da inadempimento non sorretta da alcuna contropartita economica, disapplicando unilateralmente e senza valida motivazione il principio di cui all’art. 1460 c.c. per cui «inadimplendum non est adimplendi», che dovrebbe – al contrario – fondare una tutela immediata a favore del soggetto la cui controparte sia inadempiente.

Potete richiedere il testo decreto inviando una mail a redazione@condominiocaffe.it

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Avv. Peter Lewis Geti

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