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L’amministratore di condominio uscente, rimane al suo posto fino al momento in cui non venga nominato un sostituto

L’amministratore di condominio uscente, rimane al suo posto fino al momento in cui non venga nominato un sostituto

Durante il regime di prorogatio, per la Corte d’Appello di Lecce, l'amministratore di condominio uscente, è tenuto a rimanere in carica fino al momento in cui non venga nominato un sostituto.

Il fatto. Un gruppo di condòmini presenta ricorso al Tribunale di Brindisi, chiedendo al giudice la revoca dell’amministratore e la contestuale nomina di un sostituto. I ricorrenti sostengono che da circa due anni l’amministratore non convoca l’assemblea e, nonostante il suo mandato fosse formalmente scaduto, non si è mai attivato per convocare l’assemblea fissando all’ordine del giorno la nomina del nuovo amministratore. Inoltre, il professionista non avrebbe dato conto della propria gestione, avendo smesso di svolgere ogni attività utile per il condominio.

Il Tribunale, accertate le gravi irregolarità, decide di revocare l’amministratore, dichiarando però inammissibile la domanda giudiziale per la nomina del sostituto. Il giudice spiega che tale passaggio può avvenire solo dopo che il condominio ha interpellato l’assemblea per la nomina, passaggio mai avvenuto.

La decisione. Secondo il parere dei giudici di secondo grado, l’amministratore di condominio uscente, qualunque sia il motivo della cessazione, è tenuto a rimanere in carica fino al momento in cui non venga nominato un sostituto.

Il professionista conserva quindi tutti i suoi poteri, che decadono quando l’assemblea – o in seconda battuta il giudice, su ricorso anche di un solo condomino – nomina il sostituto. Richiamando due sentenze della Cassazione, la Corte spiega come in questo caso l’amministratore agisca in regime di prorogatio imperii finalizzata all’interesse del condominio alla continuità dell’amministratore e pertanto la stessa opera non solo nei casi di scadenza del termine o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità̀ della relativa delibera di nomina (sentenza 27 marzo 2003, n. 4531).

I compiti dell’amministratore in regime di prorogatio devono limitarsi a quelli che, secondo il criterio del “buon padre di famiglia”, appaiono indifferibili e tanto allo scopo di evitare il possibile, anche se non certo, nocumento (sentenza 19 marzo 2012, n. 4330)».

Durante il regime di prorogatio, il condomino che intenda farsi promotore della nomina di un nuovo amministratore può in qualsiasi momento sollecitare l’assemblea e chiedere di mettere all’ordine del giorno la nomina di un nuovo amministratore. Nel caso in cui l’assemblea rinomini il precedente amministratore in prorogatio, lo stesso condomino potrà far valere contrattualmente eventuali nuovi inadempimenti.

Diversamente, qualora l’assemblea non decida, il condomino potrà attivare la procedura di nomina giudiziale di un nuovo amministratore, come previsto dall’articolo 1105 del Codice civile, secondo il quale «se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore».

La Corte d’Appello osserva, inoltre, che non si può revocare giudizialmente un amministratore non più̀ in carica, ma si può agire indirettamente solo per la nomina giudiziale di un nuovo amministratore. Il singolo condomino può richiedere all’autorità giudiziaria un provvedimento che disponga la nomina di un nuovo amministratore, ma deve prima dimostrare che l’assemblea non abbia provveduto in tal senso. La Corte dichiara quindi il ricorso inammissibile, in quanto si riferisce a un amministratore il cui incarico è già̀ scaduto.

Cortediappello

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Erio Iurdana

Presidente Confappi Torino

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