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L’amministratore è obbligato a ritirare gli atti notificati al Condominio?

L’amministratore è obbligato a ritirare gli atti notificati al Condominio?

Non di rado accade che presso il Condominio giungano missive indirizzate al medesimo ente di gestione e quindi ricevibili esclusivamente dal proprio legale rappresentante.

L’amministratore, il più delle volte, è un professionista esterno che in quanto tale non risiede nel Condominio e quindi non può sottoscrivere per ricevuta il documento nel momento in cui viene recapitato. Dunque, il soggetto che porta il plico spesso lascia l’avviso di giacenza nella cassetta postale dedicata al Condominio, o, in assenza, consegna tale cartolina ad un condòmino.

Quest’ultimo, poi, contatta l’amministratore il quale, per recuperare il documento, deve prendere in consegna la cartolina di giacenza e recarsi presso la sede riportata nell’avviso munito di verbale di assemblea di sua nomina o conferma.

Per tale operazione, l’amministratore perde tempo che spesso (giustamente) addebita al Condominio come “vacazione”.

Ma è davvero obbligato a farlo? E’ davvero tenuto per legge a recarsi presso gli uffici preposti con un avviso lasciato presso il Condominio?

La questione è di particolare interesse e il dibattito giurisprudenziale che attiene alla correttezza o meno della notificadegli atti al Condominio ha dei risvolti pratici che in questo articolo andiamo ad esplorare.

Il perfezionamento della missiva notificata e non ritirata

Cosa avviene se il destinatario non ritira il plico?

Innanzitutto, il “pacco” rimane presso l’ufficio indicato nell’avviso, in attesa di essere ritirato dal destinatario. Il periodo di tempo di permanenza del documento presso tale sede si chiama “giacenza” e dipende dalla natura del documento da consegnare.

Se ad esempio si tratta di raccomandata ordinaria, la giacenza è di trenta giorni.

Se invece trattasi di atti giudiziari la giacenza è di sei mesi.

Scaduto tale termine, la giacenza si da’ per COMPIUTA: si applica, dunque, la “presunzione di conoscenza” ex art 1335 c.c. secondo cui un atto, seppur non consegnato al destinatario, si intende comunque dal medesimo conosciuto nella considerazione che il suo mancato ritiro è dipeso unicamente da lui.

Quindi non importa che la missiva sia stata ritirata o no: nel momento in cui il mittente da’ prova di averla inviata con le modalità di legge e scatta il meccanismo della compiuta giacenza, il documento è come se fosse stato portato alla conoscenza del destinatario con tutte le conseguenze in ambito giudiziale.

Premesso quindi che con la giacenza la ricezione si dà comunque per avvenuta, va comunque sottolineato che gli effetti della notifica decorrono non sempre dal medesimo incombente, dipendendo specificatamente dalla tipologia di notifica. Ad esempio, se si tratta di notifica di atto giudiziario direttamente a mezzo posta, la notifica si dà per avvenuta, per l’atto non ritirato, entro 10 giorni dall’avvenuto deposito della raccomandata, mentre per la notifica ex art.140 c.p.c. entro 10 giorni dall’effettuazione della raccomandata, trattandosi di procedimento notificatorio complesso (avviso lasciato dall’Ufficiale Giudiziario, deposito nella casa comunale dell’atto).

Applicazione pratica nel Condominio, della compiuta giacenza con atto notificato presso l’edificio.

Quella esaminata qui sopra è la regola generale, ma ora vediamo la sua applicazione pratica nel caso del Condominio.

Come noto, il Condominio non ha personalità giuridica e, secondo le teorie ormai più diffuse ed accreditate, viene considerato come un “ente di gestione”, il cui rappresentante legale è l’amministratore, per espressa previsione di legge (art.1131, 1° comma, c.c.).

Essendo quindi l’amministratore il rappresentante legale del Condominio, diretta conseguenza, per quanto riguarda le notifiche che debbano effettuarsi al detto ente, è che necessariamente dovranno essere eseguite “in persona dell’amministratore”.

Corollario di questo principio, ma anche del fatto che non avendo una personalità giuridica il Condominio non ha propriamente una “sede” (come ad esempio invece le società), la notifica dovrà essere eseguita di regola al domicilio di colui che rappresenta il Condominio stesso, per cui dell’amministratore, dovendosi seguire la regola della notifica alle persone fisiche (cfr. Tribunale Roma sent.n.16636/2021).

Il domicilio dell’amministratore sarà rappresentato (ai sensi dell’art.43 c.c.), dal luogo in cui l’amministratore ha stabilito la sede principale degli affari e interessi del condominio, ovverossia il suo ufficio.

La regola specifica da applicare al Condominio per la notifica degli atti è, dunque, che il luogo in cui devono essereeffettuate le notifiche al condominio è certamente l’ufficio dell’amministratore.

A rafforzare ulteriormente questo dettame riconosciuto da sempre dalla giurisprudenza, abbiamo peraltro la previsione(con la modifica intervenuta per effetto della legge n.220/2012) contenuta nell’art.1129, 5° comma, c.c. secondo cui sul luogo di accesso al Condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.

Eccezioni alla regola generale

In base a tale regola generale si potrebbe supporre che, non sussistendo eccezioni espresse della legge, ogni altro luogo di notifica potrebbe non essere considerato ugualmente valido.

È veramente così?

In realtà no: esistono infatti due casi eccezionali rispetto a tale regola generale:

  1. La notifica presso il Condominio nel solo caso in cui esista un servizio di portierato, utilizzato dal Condominio allo scopo anche di ricevere notifiche;
  2. Notifica a mezzo PEC all’amministratore, definito come luogo (virtuale) idoneo alla notifica, ma solo se lo stesso siacontenuto negli appositi elenchi pubblici (cfr. Cass.n.5652/2019). Peraltro ricordiamo che in capo agli amministratori di Condominio non sussiste alcun obbligo ad oggi (giugno 2024) di dotarsi di un indirizzo PEC – tantomeno di iscriverlo negli appositi elenchi pubblici – salvo non si tratti anche di un professionista iscritto ad un albo (ingegnere, geometra, commercialista, avvocato) oppure eserciti l’incarico sotto forma di società (iscrizione al registro delle imprese). Dunque la notifica alla PEC di un amministratore che non sia iscritta negli appositi pubblici registri non può esser ritenuta valida (cfr.Tribunale Tivoli n.942/2022).

In entrambe le ipotesi (sinteticamente: notifica al Condominio munito di portiere autorizzato dall’amministratore, o per PEC all’amministratore stesso) si trattava, almeno fino al recente avvento della cosiddetta riforma Cartabia, di modalità alternative e concorrenti a quello dell’invio al domicilio dell’amministratore, nel senso che era sempre, in detti casi, unafacoltà del soggetto notificatore indirizzare l’atto presso l’ufficio dell’amministratore, o con gli altri due metodi, tutti ugualmente validi. Dall’avvento della riforma invece, ove l’amministratore abbia un indirizzo pec iscritto nei pubblici registri, è con tale modalità che dovrà avvenire la notifica, dovendo addirittura il notificante, nel caso di notifica cartacea, indicare espressamente che l’amministratore non è dotato di pec iscritta nei pubblici registri, a pena che l’Ufficiale Giudiziario non deve neanche ricevere l’atto per la notifica in mancanza di tale indicazione sottoscritta sotto responsabilità dall’avvocato della parte istante.

Nel caso di notifica cartacea presso il condominio, comunque, per essere considerata valida, è necessaria la sussistenza di un servizio di portierato con un portiere che sia autorizzato a ricevere posta e notifiche di atti indirizzati al Condominio

Si precisa che occorrono entrambe le condizioni: servizio di portierato e autorizzazione espressa a prendere in consegna le missive che richiedono firma per ricezione. In difetto, la notifica non può considerarsi valida (Corte d’Appello Barin.703/2021 e Cass.n.27352/2016).

Notifica inesistente e ipotesi di relative conseguenze

Addirittura, nel diverso caso in cui la notifica effettuata presso lo stabile condominiale, non sia stata ricevuta da nessuno, per cui non sia andata neanche apparentemente a buon fine e non si sia dato prova dell’esistenza di un servizio di portineria con impressa la destinazione surriportata, la notifica è stata considerata inesistente (cfr. Corte Appello Roma n.3574/2018).

Le conseguenze, poiché si sta trattando di Condominio, non sono di poco conto. Si consideri tutti quei casi in cui la notifica di un atto segue ad un adempimento da effettuarsi a pena di decadenza o perché sussista un rischio di prescrizione del diritto.

Così, ad esempio, la notifica di un atto di impugnazione di delibera assembleare per annullabilità, ove se la notifica siastata tentata erroneamente al condominio e non ricevuta da alcuno, né dimostrata l’esistenza di un servizio di portineria ad hoc, il rischio di una declaratoria di inesistenza porterebbe necessariamente ad una decadenza dall’impugnativa.

Attenzione: il ritiro del plico notificato irregolarmente al Condominio, sana il vizio!

V’è anche da dire che, allorquando la notifica ottenga comunque il raggiungimento dello scopo, può comunque essere successivamente ritenuta valida, proprio sulla base del comportamento del soggetto passivo della notifica stessa.

Dunque, qualora l’amministratore si recasse all’ufficio preposto per ritirare il fascicolo munito dell’avviso di giacenza lasciato presso il Condominio, sanerebbe l’irregolarità di notifica.

Siamo nell’ambito della sanatoria della nullità della notifica, che però per alcuni giudici non può esser fatta valere nel caso di inesistenza (cfr. Trib. Palermo n.42/2021).

Consigli pratici all’amministratore

Dunque, qual è il consiglio da dare agli amministratori?

Sicuramente prima di tutto quello di avere piena conoscenza della situazione del Condominio amministrato (se esista omeno una portineria) e, quale amministratore, disciplinarne l’uso, dando all’eventuale portiere le corrette indicazioni a seconda delle necessità, ovvero autorizzandolo o meno alla ricezione degli atti.

Nel caso si ricevesse un atto, poi, il consiglio migliore è di valutare caso per caso con il supporto di un proprio legale, tenendo presente che l’amministratore di Condominio, una volta ricevuto (ad esempio) un atto giudiziario, ha anche l’obbligo di riferirne ai condòmini alla prima assemblea utile, tanto più se si tratti di un atto riguardante attribuzioni che sfuggono dal suo alveo di competenze.

 

Si ringrazia l’Autore: Roberto Catucci, Avvocato

CSN UNICONDOMINIO

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