Il Tribunale di Bologna, con la sent. n. 599/2025, interviene su una problematica spesso sottovalutata: la responsabilità dell’amministratore di condominio per i danni causati da una cattiva gestione delle parti comuni.
Posta dinanzi un caso emblematico che riguardava la locazione di un fondo commerciale, danneggiato da infiltrazioni e carenze strutturali mai risolte e che hanno portato il conduttore al recesso anticipato del contratto, il giudice bolognese ha cercato di definire i profili di responsabilità.
La vicenda processuale
Nel 2002, un artista di fama internazionale prende in locazione un fondo commerciale in un immobile a Firenze.
Orbene, nonostante la remota età di costruzione del fabbricato, le condizioni del fondo si deteriorano gravemente a causa di allagamenti per fosse biologiche non svuotate, infiltrazioni d’acqua, crepe nei muri, distacchi di intonaco, muffa e umidità mai gestita dal Condominio (e dall’amministratore).
Nonostante i ripetuti solleciti del proprietario e del conduttore, l’amministratore di condominio rimaneva, infatti, completamente inerte.
Nel 2017, il conduttore, esasperato, recede anticipatamente dal contratto di locazione (che sarebbe scaduto nel 2026), provocando un danno economico rilevante alla proprietà.
Le argomentazioni del Tribunale
Il Tribunale di Bologna ha riconosciuto la piena responsabilità dell’amministratore ex art. 1710 c.c. per violazione degli obblighi contrattuali e degli obblighi di diligenza previsti dall’art. 1129 c.c.
Invero, com’è noto, è compito dell’amministratore curare la manutenzione ordinaria delle parti comuni e prevenire danni a terzi e condomini.
Nel caso di cui alla sentenza in commento, l’inerzia dell’amministratore era evidente, come dimostrano i casi delle fosse biologiche non svuotate, della mancata riparazione delle infiltrazioni, delle crepe nei muri.
Tali circostanza, tuttavia, non venivano ricondotte ad una generale responsabilità dell’ente di gestione, ma specificamente all’amministratore, quale responsabilità contrattuale in ragione del mandato ad amministratore dallo stesso ricevuto.
La sentenza in commento rappresenta un monito chiaro: l’amministratore non può restare fermo davanti a segnalazioni di danni o problemi strutturali. Non basta il silenzio, non basta ignorare le comunicazioni: l’inerzia si paga, e a caro prezzo.
Per chi gestisce un condominio, questa decisione rafforza l’obbligo di agire con la diligenza del buon padre di famiglia, documentare ogni intervento, coinvolgere i condomini nelle scelte e prevenire rischi che possono trasformarsi in danni economici pesanti.
L’amministratore deve, infatti, monitorare costantemente lo stato di manutenzione delle parti comuni e intervenire tempestivamente. Le problematiche rilevate o per cui si ricevono segnalazioni vanno gestite con attenzione e competenza.
Invero, come nel caso in commento, la negligenza nella gestione delle parti comuni può portare a risarcimenti significativi posti direttamente a carico dell’amministratore, il cui comportamento assente e inadempiente ne può giustificare la revoca per giusta causa e l’azione di risarcimento danni.
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