Anche se l’articolo di riferimento che disciplina i criteri di ripartizione delle spese per la manutenzione (riparazione o ricostruzione) dei lastrici solari di proprietà esclusiva posti a copertura di un edificio o parte di questo, è il 1126 c.c. le situazioni che si possono verificare nei Condomini, non sempre rendono agevole l’applicazione della citata norma nel concreto.
In questi due approfondimenti cercheremo di analizzare alcune problematiche che si possono incontrare e proposte alcune soluzioni.
L’articolo 1126 c.c.
La versione attuale della norma – rubricata “Lastrici solari di uso esclusivo” – risale al 1942 non essendo stata modificata da interventi legislativi successivi quali la legge 220/2012, nota come la “Riforma del Condominio”.
L’articolo recita: “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.”.
Il bene in un Condominio degli edifici disciplinato dalla norma è, dunque, un lastrico solare che ha la caratteristica di non essere comune a tutti (altrimenti la contribuzione economica avrebbe riguardato l’intera comunità condominiale in ragione dei millesimi di proprietà generale), appartenente, invece, in via esclusiva ad una o più persone.
L’altra caratteristica del bene è che, pur essendo la relativa proprietà in esclusiva, la sua utilità si esprime su due aspetti dove solo uno è riservato al proprietario esclusivo, mentre l’altro riguarda comunque la compagine condominiale o almeno parte di essa.
Il primo aspetto riguarda la funzione di calpestio della superficie ed è ovviamente riservata al proprietario esclusivo.
Il secondo riguarda anche ad altri soggetti in virtù della cosiddetta funzione di copertura: sono coloro che sono posti al di sotto della colonna d’aria del lastrico stesso.
Lastrico solare: definizione ed analogie
Il lastrico solare, per definizione (tratta dal TAR Abruzzo – L’Aquila, 24 luglio 2018, n. 305) è una superficie piana che assolve essenzialmente la funzione di copertura dell’edificio e, a differenza di un terrazzo a livello, appare privo di parapetti, balaustre o ringhiere che ne consentirebbero la piena fruibilità in assoluta sicurezza.
L’art.1126 c.c. menziona specificatamente tale tipologia di bene, ma è pacifico che il criterio di ripartizione indicato non si applica unicamente al lastrico solare. In particolare, la giurisprudenza (cfr. Cass., 18 novembre 2021, n. 35316) ha più volte precisato che quanto disposto dalla norma in esame si applica per analogia anche alla terrazza a livello che, a differenza del lastrico solare, consente una fruibilità anche (a titolo esemplificativo non esaustivo) apponendo un tavolo con sedie per cene all’aperto o stendendo i panni, etc.
I doveri del proprietario esclusivo sulla superficie di copertura
Analizziamo ora i doveri del proprietario esclusivo sul proprio lastrico solare, in particolare sotto due profili.
Innanzitutto, deve contribuire alle spese di manutenzione. A tal riguardo, si osserva che l’art.1126 c.c. indica come regola per la ripartizione delle spese di riparazione o ricostruzione che queste gravano per 1/3 sul proprietario del lastrico solare.
Quindi se la spesa da ripartire ammontasse a 12 mila euro, la quota parte del proprietario esclusivo sarebbe di 4 mila euro (12.000,00/3).
Per tale soggetto, dunque, non si applicano i millesimi generali e la ratio della norma, ossia il ragionamento posto a giustificazione del maggior accollo di spese a carico è da ricercarsi anche nell’uso particolare e più intenso della struttura edilizia in discorso rispetto alla normale funzione che un bene comune posto a copertura svolgerebbe, con conseguente più rapido deterioramento dello stesso, imputabile per l’appunto all’esclusivo proprietario.
Il secondo aspetto è quello che il proprietario debba accertarsi sullo stato manutentivo e della pulizia delle feritoie per la raccolta delle acque meteoriche e discende direttamente dal maggior utilizzo del bene, nonché dal fatto di esserne l’unico che – almeno si presume – concretamente può accedere sempre e senza vincoli o autorizzazioni ad ogni parte di esso. Da questo dovere può derivare una responsabilità da custodia ex art. 2041 c.c. per danni da infiltrazioni ai piani sottostanti provenienti da una non accurata manutenzione della superficie a copertura che quindi si intende a suo carico. Ad esempio, la Cassazione. con ordinanza del 11 febbraio 2022, n. 516, evidenziava il concorso (ossia l’aggiunta) del proprietario alla responsabilità di Condominio ed assemblea dei condòmini.
Ricordiamo che per responsabilità, in termini di diritto si intende il farsi carico delle conseguenze derivanti da un dato comportamento o condotta.
Ciò che si ricava dalla massima tratta da tale decisione degli Ermellini è che in detta ipotesi il danneggiato dalle infiltrazioni ben potrebbe agire nei confronti del singolo condòmino proprietario esclusivo del terrazzo dal quale le infiltrazioni provengono, senza obbligo di citare in giudizio il Condominio.
La seconda parta dell’articolo la trovi qui
Marco Venier
Presidente nazionale UNICONDOMINIO
©Riproduzione riservata
Lascia un commento