L’amministratore del Condominio opera in regime di rappresentanza volontaria dei partecipanti al condominio, e come tale è soggetto alla disciplina comune dell’art. 1703 ss. c.c., applicabile a qualsivoglia mandatario, ed a quella specifica dell’art. 1130 c.c., salvo i maggiori poteri che il regolamento di condominio o l’assemblea dei condomini possono conferirgli ai sensi dell’art. 1131, comma 1, c.c. L’amministratore, in tale veste giuridica, eroga le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni (art. 1130, n. 3, c.c.).
Indicazione analitica del compenso e diritto al suo percepimento
Chiarito quanto innanzi, l’amministratore, nell’espletare la propria attività di gestione, ha diritto a ricevere un compenso, che deve essere determinato con un apposito preventivo analitico prodotto al consesso al momento della nomina ed approvato dallo stesso. Anche per le conferme successive dell’incarico di mandatario, le deliberazioni devo contenere l’indicazione del compenso – con la precisazione anche dell’IVA e contributo previdenziale, se dovuto – ed è possibile anche de relato far riferimento alla delibera di nomina o quella di conferma dell’anno precedente (Cass., 21 settembre 2017, n. 21966; Trib. Busto Arsizio, 10 gennaio 2020; Trib. Palermo 09 febbraio 2018).
Rimborso anticipazioni
Nel rapporto di mandato tra Condominio e amministratore, quest’ultimo non ha potere di spesa, ma il diritto al rimborso delle anticipazioni solo qualora la detta spesa sia approvata dall’assemblea, in quanto il credito del detto amministratore che ne deriverebbe non è né liquido, né esigibile.
Il credito per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del Condominio si fonda sull’art. 1720 c.c. che recita testualmente: “Il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, e deve pagargli il compenso che gli spetta.
Il mandante deve inoltre risarcire i danni che il mandatario ha subiti a causa dell’incarico.”
Tale norma va, comunque, correlata con i principi in materia di Condominio e spese condominiali.
Giurisprudenza consolidata ha precisato che l’amministratore deve dare “prova degli esborsi effettuati mentre i condòmini (e quindi il Condominio) – che sono tenuti quali mandanti a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell’eventuale danno – devono dimostrare di avere adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita” (Cass. 30 marzo 2006, n. 7498; Cass. 17 agosto 2017, n. 20137).
In tema di legittimazione attiva, il legittimato a richiedere le anticipazioni è l’amministratore sia in carica, che sostituito; per la legittimazione passiva, si potrà rivolgere sia al Condominio che ai singoli condomini per quota (Trib. Torino, 31 gennaio 2023, n. 428).
La normativa sul mandato, e non quella sull’arricchimento senza causa, fa sì che l’obbligazione al rimborso sorge al momento dell’effettiva anticipazione, data dalla quale iniziano a decorrete gli interessi (Cass., 30 marzo 2006, n. 7498).
I poteri e i doveri dell’Amministratore di Condominio. Un vademecum operativo
Caso analizzato: il Trib. Roma, 03 marzo 2024, n. 3940
Ad esempio, il Tribunale capitolino, in occasione di un giudizio portato in decisione nel 2024 (Trib. Roma, 03 marzo 2024, n. 3940) ha riconosciuto il rimborso di quelle anticipazioni eseguite dall’amministratore in quanto provate dal medesimo a mezzo bonifico bancario, con addebito sul suo conto personale, a favore del fornitore (nello specifico, ACEA ATO2) ed altre il cui importo veniva indicato tra le passività dell’esercizio finanziario come “Amministrazione c/anticipi a fine gestione”. Tale dichiarazione su tale posta passiva specificamente indicata a verbale costituiva per il giudice di merito, “chiara ed evidente ricognizione del debito ai sensi dell’art. 1988 c.c. e idonea prova del debito dei condòmini nei confronti del precedente amministratore.”
Il medesimo tribunale, però, non riconosceva il rimborso di quelle anticipazioni di cui non si era riusciti a fornire prova. Nello specifico l’amministratore ricorrente si era limitato a produrre un estratto del conto corrente intestato al Condominio ove detta somma deriverebbe da un’operazione di postagiro senza ulteriore allegazione di altri elementi e documenti (conto corrente postale e/o carta prepagata di traenza intestati all’amministratore, indicazione del destinatario del bonifico in uscita e della causale, fattura e/o quietanza di pagamento della Compagnia assicurativa) per cui non era stata rilevata alcuna prova dell’impiego di tale somma per la causale che si sosteneva. I giudici capitolini osservavano l’assenza della prova di aver effettuato versamenti nell’interesse del Condominio mediante l’impiego di fondi personali, non poteva essere compensata dall’indicazione tra le passività della voce “debito vs amministratore” contenuta nello stato patrimoniale dei bilanci dove anche la delibera assembleare seppur di approvazione, non costituisce un fatto ricognitivo.
Così com’è noto che neanche l’indicazione del credito dell’amministratore uscente effettuata dal nuovo amministratore del Condominio al momento del passaggio delle consegne vincola il Condominio, non integrando un riconoscimento del debito (Cass. 23 luglio 2020, n.15702).
Modalità operativa per il recupero delle anticipazioni
Come ribadito le spese anticipate per essere richieste dal mandatario devono passare dal vaglio dell’assemblea condominiale per la loro previsione e ratifica, senza le quali il credito dell’amministratore non può ritenersi né liquido né esigibile.
Ne consegue che l’amministratore di Condominio cessato dall’incarico è attivamente legittimato a proporre l’azione per il recupero delle somme da lui anticipate nell’interesse del Condominio nel corso della sua gestione, che risultino dalla deliberazione di approvazione del rendiconto, nei confronti dei singoli condòmini per le quote rispettivamente a loro carico (Cass., 26 febbraio 2019, n. 5611; Cass., 17 agosto 2017, n. 20137; App. Napoli, 17 ottobre 2023, n. 4391).
Tale legittimazione attiva trova il suo fondamento nelle specifiche funzioni dell’amministratore previste dalla legge (art. 1130, n. 3, c.c. e art. 1135, n. 3, c.c.) e, più in generale, nella disciplina del rapporto di mandato, qual è quello configurabile tra i condomini e l’amministratore.
Prescrizioni del rimborso
Per quanto concerne la prescrizione, sulle anticipazioni va riconosciuta quella ordinaria decennale, perché le dette anticipazioni non sono da considerarsi credito periodico, quindi, non è applicabile la prescrizione quinquennale; si sottolinea, comunque che il termine della prescrizione decorre dall’approvazione del rendiconto (Cass., 04 ottobre 2005, n. 19348).
La contabilizzazione delle spese anticipate
Come ribadito, l’amministratore non ha diritto al rimborso delle spese anticipate se non risultino contabilizzate nel rendiconto approvato dall’assemblea condominiale (Trib. Salerno 29 novembre 2024, n. 5702; Trib. Roma 04 giugno 2024, n. 9978). Perciò, in mancanza della necessaria approvazione dell’assemblea condominiale, i crediti eventualmente risultanti in favore dell’amministratore dai rendiconto predisposti unilateralmente non possono dirsi liquidi ed esigibili. In altri termini, nell’ipotesi di mandato oneroso, il diritto del mandatario al compenso ed al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio operato, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale.
In conclusione
L’amministratore di Condominio, che rivendica dei crediti rinvenienti da anticipazioni e compenso, deve provare il requisito della esigibilità e liquidità con l’approvazione del rendiconto da parte dell’assemblea condominiale, in mancanza si avranno serie difficoltà per il recupero di tali importi (in tal senso Trib. Roma, 03 marzo 2024, n. 3940; Trib. Bari 26 febbraio 2024, n. 964; Trib. Roma 28 febbraio 2023, n. 3337).
Avv. Nicola Frivoli
Consulente UNICONDOMINIO
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